馬光遠：“國十一條”落實好才是真的好

馬光遠（經濟學家）

        很顯然，“國十一條”的主旨在于為進一步完善前期出臺的房地產調控的政策措施，向外界傳遞政府調控市場的決心和信心，真正穩定市場預期，抑制投資和投機性購房，遏制房價的非理性上漲，釋放房地產泡沫，讓房地產真正回歸消費和民生。

        “國十一條”的核心內容，其實是對2009年12月14日國務院常務會議出臺的“國四條”的進一步細化和補充?！皣粭l”無論是加大保障性住房的供應，還是通過差別化的稅收、信貸土地政策，引導住房消費，抑制投資投機，乃至于進一步明確政府的責任，維護房地產市場秩序，打擊違法行為，都是在增強2009年底至今出臺的樓市調控措施的操作性和執行力。

        盡管如此，和以前的政策對比，“國十一條”在調控當前房地產市場的舉措上，仍然有諸多的亮點和新意：

        其一，首次提出“五類住房”的概念。明確提出要增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規模和用地供應，將此作為增加住房供應的重點和突破點。

        其二，經濟適用房政策復活。2009年，經濟適用房一度遭遇被取消的尷尬，建設部的保障性住房建設計劃也刻意淡化經濟適用房的地位，但目前房地產市場的現實表明，單靠廉租房一方面根本解決不了低收入家庭的住房問題，另一方面單靠廉租房政府根本沒有財力建設，而房價的高企又增加了大量的“夾心層”，這使得經濟適用房仍然具有現實的意義。因此，《通知》明確要  “適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍”。

        其三，明確了“差別化信貸和稅收政策”的內涵，在信貸和稅收政策上，不搞一刀切的調控，而是保消費、抑投機。并且重申二套房貸首付比例不得低于40%的老政策，這點對房價會直接產生明顯的遏制效應。同時，對普通住房和非普通住房，首次購房和非首次購房采取不同的稅收政策。

        其四，在人民幣升值等預期下，重視“熱錢”等境外資金對房地產市場的紊亂效應，重申以前的房地產購買的“限外政策”有效。

        其五，鑒于目前的土地“招拍掛”制度存在重大缺陷，首次提出要探索土地出讓綜合評標方法。這意味著，土地出讓將可能不再一邊倒地實施“價高者得”的拍賣原則。

        其六，進一步完善對房地產銷售的監控，明確提出開發商要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

        至此，從2009年12月9日，終止二手房交易的營業稅優惠到12月14日“國四條”的出臺；從12月17日五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，到現在“國十一條”的正式出籠，本輪房地產調控政策可謂風聲鶴唳，緊鑼密鼓。而且，這些調控政策不乏亮點，然而，遺憾的是，本輪調控卻遭遇了民意的冷遇。不僅民眾擔心本輪調控陷入和以前一樣“越調越高”的尷尬，甚至很多權威機構和專家依舊看漲未來房價。這種局面，的確給中央出了一道難題。

        我認為，就房地產調控措施而言，“國十一條”及中央前期出臺的一系列政策，無論是加大保障性住房的供應、二套房貸的收緊，還是打擊圈地囤地等行為，都抓住了當下高房價的弊端和制度根源。只要每一項政策真正落實到位，房價的回落應在情理之中，而2008年之前房地產調控的失敗，根子就在于地方政府出于自身利益的考慮根本不執行，而不是政策本身殘缺所致。因此，要重新恢復民眾對政策的信任，唯有痛下決心切實增強政策的執行力，在房地產領域掀起一場執法風暴，加強對地方官員的問責，并將“國十一條”納入地方官員的政績考核指標。



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