釀惡果 房價考驗政府底線 更嚴厲措施或出臺

每經記者  張瑋  發自北京

        樓市調控在近期疾風驟雨，房價走勢卻仍撲朔迷離，調控政策在金融領域是否又要動大手筆？這是個引發市場聚焦與擔憂的問題。

        2010年4月，樓市遭遇“史上最嚴厲”調控，全國特別是一線城市成交量慘跌，但是房價依舊堅挺。市場人士分析，管理層或將出臺在力度和范圍上更嚴厲的調控新政，劍指高房價。

        對于目前調控的執行情況，銀行人士認為，銀行并沒有“躲貓貓”；由于感覺到管理層調控的決心，有些中小銀行已暫停房貸業務。

或有后續新政跟進

        上周有報道稱，國家發改委正在牽頭起草一部“更嚴厲”的關于樓市調控政策的新文件，力度和范圍將大于不久前出臺的  “新國十條”。而新政的出臺時間，將視本次樓市調控情況而定，如果調控達不到預期，將會很快出臺。

        雖然該傳聞并沒有得到相關部門的肯定，住房和城鄉建設部也于昨日（5月17日）表示目前并無樓市調控新政出臺，但更嚴厲的樓市調控措施又將出臺的風聲近日卻愈演愈烈，直接觸動市場敏感的神經。

        “4月出臺的樓市調控政策主要是抑制房價的過快上漲，這一點要與使房價馬上下跌要區分開來。”中國社科院經濟學博士付立春在接受《每日經濟新聞》采訪時指出，如果房價還是持續過快上漲，調控政策并沒有達到目的，后續的調控政策肯定還會跟進。

        付立春表示，四月的樓市調控風暴，主要是看房價的過快上漲能不能被有效抑制，而不是馬上就要房價過快下跌。“過快下跌首先是不太現實，其次對銀行等機構會造成危機性的不良影響。”他指出。

        記者發現，雖然樓市調控下住宅成交量出現慘跌，但此前瘋漲的房價如今卻依然堅挺，二線城市大多數樓盤非但沒有降價，甚至有繼續上漲的勢頭。

        對此，付立春分析說，個別二線城市在經歷調控的過程中，需要傳遞的周期和時間，不可能立刻急剎車。目前各別城市的房價還在過快上漲，可能是因為政策沒有跟上或者執行不夠。他認為，地方政府有必要針對各自的情況制定地方版的樓市調控政策。

        興業銀行首席經濟學家魯政委在接受《每日經濟新聞》采訪時也指出，此輪的地產調控風暴較以往不同的是，地產商對政策要達到的目的很清楚，而調控的效果需要時間來驗證，并不一定能讓房價快速下降。

調控不能急功近利

        自2009年底，從“國四條”、“國十一條”到近期的“新國十條”，一系列的“政策重拳”出臺都旨在勒住高價房瘋漲的韁繩。隨著北京等一線城市樓市調控政策的嚴厲出臺，更讓市場看到從中央到地方調控樓市的決心。

        “房價跟股票一樣，不是說想調到哪個價位就調到哪個價位，政策上只能等等看看，如果樓市調控政策一出臺，房價第二天就能掉下來，那這個政策就太牛了。”魯政委向《每日經濟新聞》記者指出，樓市調控政策的效果需要時間驗證，任何經濟政策的出臺都不能馬上解決問題，不能過于急功近利，也不能操之過急，目前最可能的政策操作就是“等等看看”。

        魯政委進一步分析稱，政策在相當短的時間里，不可能馬上出效果，開發商的資金鏈也不可能馬上就斷，目前樓市的成交量開始萎縮，雖然還不能確認房價是否下跌，但這也可能是房價即將出現變化的前兆。

        全國工商聯房地產商會會長聶梅生近日也向《每日經濟新聞》記者表示，對于后續政策的出臺，不能“操之過急”。她認為，至少要等到今年第三季度，才能準確地判斷本輪政策的效果，并做出進一步的決策。

        一位接近國土部的專家也向記者表示，旨在擴大政策性住房用地供應、打擊囤地炒地的土地政策已基本出臺完畢，重在執行，近期不太可能在土地政策上做出調整。

銀行沒有“躲貓貓”

        有業內觀點認為，一旦此次樓市調控不明顯，銀行在實施新政時執行力度可能執行不足，存在  “松綁”現象，而在下一輪更嚴厲的調控政策中，可能首先利用金融這把利劍。

        對此，某股份制商業銀行房貸負責人告訴《每日經濟新聞》記者，銀行也“嗅”到管理層調控的決心，誰也不敢“頂風作案”違規操作，一些中小銀行已暫停房貸業務。

        魯政委也指出，銀行在此輪樓市調控中并未“躲貓貓”，在第三套房的停貸方面和房貸利率首付方面也都嚴格執行。

        同時，魯政委還表示，從中長期來看，還是應該增加房屋的供應，以分流投資的需求，解決樓市的本質問題。他補充道，目前樓市的投資需求如此旺盛，如果金融市場有豐富的金融投資產品，引導這部分資金分流，或許樓市的供需也能得到一定的緩解。

        付立春指出，現有的樓市調控政策趨于溫和、穩定，如果能真正穩定實施的話效果也將會明顯。如果進一步抑制樓市貸款的話，由于政策的出臺是指導性的，對金融秩序的影響會較大。

        他表示，如果房價近期過快上漲的現象能得到抑制，同時有小幅回落的話，這個局面是比較理想的，對投資、投機的“擠出效應”也比較明顯。

業內觀點

“國十條”配套政策仍待出臺

每經記者  張敏  發自北京

        “上海對住房持有環節的房產稅如何征收、如何具有可操作性等目前還在研究，具體方案還沒有正式確定。”針對上海市即將開征房產稅的說法，新華社近日作出上述報道。

        事實上，在“國十條”出臺一個月后，各界對于其配套政策的猜測不斷，其中既包括備受關注的房產稅，也包括尚未出臺的二套房認定標準。

        根據《每日經濟新聞》記者的采訪，多數業內人士認為，房產稅的開征或僅限于上海等個別房價上漲過快城市，難以在全國推廣。在政策觀察期的近兩三個月內，“重磅”政策不太可能出臺。

房產稅或僅限上海

        上海市住房保障和房屋管理局相關負責人近日表示，上海的調控細則正在制定過程中。

        該人士表示，新政將對自住性購房需求予以鼓勵，確保其不受影響；對投資投機性購房需求則會從嚴抑制，以遏制房價過快上漲的勢頭。

        從上述表態中，容易看出上海市相關部門的態度，但對于房產稅何時出臺，則難以得出確切的信息。

        上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，盡管難度較大，上海市仍有可能在近期出臺房產稅，但短期內向全國推廣的可能性不大。

        他表示，作為調控市場的重磅政策，房產稅的出臺主要面向個別“房價上漲過快”的城市，對于全國大多數城市而言，目前尚不適合出臺。

        中國社科院城市發展與環境研究所研究員牛鳳瑞也認為，開征房產稅需要兩個基本條件：城市不動產產權確認、不動產資產評估。他表示，在我國城市化進程快速推進的階段，上述兩個問題還難以解決，使得開征房產稅的難度加大。

        他同時表示，作為試點城市，上海出臺房產稅的主要目的在于觀察政策效果，短期內不大可能推開。

        多數業內人士認為，房產稅作為已有稅種，比物業稅更易操作，其開征也變得較為可行。

        據了解，我國的房產稅于1986年起征，征收范圍為營業性房產。依照房產余值計算繳納的稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的稅率為12%。

        對于近期  “房產稅或先從增量房起征”的傳言，上海市相關部門尚未做出明確回應。

二套房細則“照顧”改善型需求

        同樣備受關注的，還有二套房的認定標準。按照“國十條”的規定，“貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。”這被認為是最有力的調控措施。

        “二套房細則認定需考慮改善型需求。”中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一在接受記者采訪時說。

        據了解，二套房的認定目前由住建部牽頭，聯合銀監會、央行制定細則。但此前，銀監會銀行監管一部主任楊家才向媒體表示，二套房“認房不認貸”，即第二套住房認定標準以房屋數量為限，以家庭為單位，不再以銀行信貸記錄為準。

        一位接近住建部的人士表示，上世紀90年代末的公房、房改房比較舊，人均居住面積也很小，這部分人在改善住房狀況時，不應受到政策的限制。與之相應的，“小房子換大房子，舊房子換新房子”也應得到支持。

        牛鳳瑞也認為，我國的居民目前的大部分需求都是改善型需求，需要支持。

        住建部副部長齊驥在近日做客中國政府網時表示，二套房的認定標準還在制定中。鑒于一些城市房屋登記信息系統尚不完善，實際操作中，還需要其他信息作為補充。

        上述接近住建部的人士表示，由于改善型需求在市場中占比較大，住建部在擬定認定標準時應該予以考慮。