問原因 無懼調控 房價上漲底氣之深度揭秘

每經記者  楊羚強  發自上海

        低成交量與高房價對視，調控滿月的中國樓市似乎陷入僵局。

        搜房網昨日（5月17日）發布了5月9日至5月17日上海樓市最新成交數據，該周上海商品住宅成交6萬平米（剔除動遷房及配套商品房項目），環比前周下跌16%，比4月底更是下跌了八成，已是五年以來最低數字。

        不僅僅是上海，中原地產成交數據表明，各個主要城市的成交量，均在新政后大幅下跌，目前的成交量是2009年以來的最低值。

        但令人奇怪的是在成交量快速下跌，幾近“冰點”時，各地房價卻仍然居高不下。上海永慶房屋昨日的統計數據表明，5月上半月新建商品住宅的平均成交單價為24637元/平方米，環比4月底的平均成交單價22926元/平方米上漲7%。

        雖然包括萬科、恒大、綠地、保利在內的知名地產巨頭都有項目打折促銷，但中國房地產信息集團分析師邢倩說，根據他們對各大房地產公司的監測情況，真正意義上的降價是不存在的。

        成交量的大幅下跌和房價的不降反漲，形成了新政后樓市特殊的“風景線”。究竟是什么原因，讓房價在經歷了如此嚴厲的宏觀調控后，依然繼續堅挺？

不降價理由1：開發商不缺錢

        關于房價不跌的最重要原因的分析，就是“開發商不缺錢說”。中原地產研究院分析師許萌曾對萬科、恒大、中海、碧桂園等十三家房地產龍頭企業的現金流做過調查，發現這些公司至少在三個月內不存在財務壓力。

        各家房地產公司的現金流，不僅比2008年激增了217%，還在1~4月份融資333億，遠高于一季度同期的220億。另有機構提供數據顯示，開發商投資所需額與銀行能貸的比重為1：2.41。

        和大開發商相比，原本被認為可能在宏觀調控中倒下的中小房企，也沒有顯示出將要降價賣房的跡象。一些業內人士說，相比大型房地產商，中小房企降價賣房的壓力更小。

        上海三湘房地產股份有限公司副總經理張濤曾向《每日經濟新聞》記者介紹，很多中小地產商在去年的土地市場上沒有獲得理想地塊，如今又沒有能力高價賣地，他們于是不愿意很快賣掉房子。

        上海本地媒體的一些報道也指出，部分中小開發商通過不降價甚至漲價來變相“捂盤”。因為如果很快賣完房子，會讓他們“最近兩年沒活干”。

不降價理由2：市場觀望

        觀望是另一個不降價的理由。

        新浪地產網副總編林戈曾說，由于政策尚未確定，各地實施細則也沒有明確，開發商目前不宜做出太多的降價動作。在2008年，開發商是在政策被消化了2~3個月以后，選擇一降到底的降價方式。

        同策房地產咨詢機構資深分析師倪曉玲補充說，在政策沒有明朗前，不管降價幅度有多大，消費者也不會入市買房。而一旦政策明朗，開發商現在的降價幅度，并不會讓購房者感到滿意。繼續降價勢在必行。

        上海一家房地產公司的營銷總監說，與其現在降價賣房，還不如看看上海地方細則出臺以后的市場反應再說。

不降價理由3：拋盤現象不顯著

        對市場的觀望，體現在開發商的延期開盤。

        中國房地產信息集團曾在4月30日發布報告稱，五月份上海樓市將會有近一百個樓盤供應上市，上海樓市的供求比可能會達到2：1。

        住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹在4月27日上海舉行的  “2010中國房地產百強企業研究成果華東發布會”上曾表示，今年一季度新開工面積、在建面積和土地的增長速度全部都是歷史高位，其中新開工面積增長60.2%，施工面積增長35.5%，土地購置面積增長30%，這些指標使得今年下半年會進入市場供求的逆轉。

        但是，進入5月份以后，新盤的供應量卻和他們所預期的完全不同。佑威樓市通系統的數據顯示，5月3日至5月16日的兩周時間，整個上海商品住宅供應量只有33.9萬平方米，比4月底少20多萬平方米。

        一些房地產開發商告訴《每日經濟新聞》記者，原定于七八月開盤銷售的項目，要等到九十月份再推出。

        金地集團上海公司的魏藍說，和很多人想象的不同，事實上很多開發商是沒房賣。去年購買的土地，要經過一年的開發，到明年才會上市。