逐筆核查房地產信托 銀監會劍指變相貸款
2010-11-19 01:15:22
每經記者 張瑋 發自北京
近日，銀監會向各地銀監局及信托公司內部下發《信托公司房地產信托業務風險提示的通知》（以下簡稱《通知》），要求各家信托公司立刻對房地產信托的合規性和風險狀況進行自查，同時，要求各銀監局工作人員逐筆對房地產信托業務進行核查。
《每日經濟新聞》記者獲悉，銀監會要求，各銀監局于12月20日前將對房地產信托的核查及處理結果書面上報銀監會。對執行不力的銀監局，銀監會還將通報批評，并視情況追究相關責任。
自查+銀監局核查
《通知》稱，信托公司房地產信托業務近來增長迅速，個別信托公司開展這項業務不夠審慎；下發這紙文件的目的，則是為有效落實國家房地產調控政策，進一步規范房地產信托業務，從而提高信托公司風險防范意識和風險控制能力。
根據《通知》，銀監會要求，在信托公司自查的基礎上，“各銀監局要加強對轄內信托公司房地產信托業務合規性監控和風險監控，結合今年開展的專項調查和壓力測試，在信托公司自查基礎上，逐筆對房地產信托業務進行核查。”
記者了解到，監管層要求各信托公司應立即對房地產信托業務進行合規性風險自查，逐筆分析業務合規性和風險狀況。自查內容包括：信托公司發放貸款的房地產開發項目是否滿足“四證”齊全、開發商或其控股股東是否具備二級資質、項目資本金是否達到國家最低要求等條件。
同時，還要求有第一還款來源充足性、可靠性評估，質押率等擔保措施情況及評價，項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。值得注意的是，信托公司還需要對自身房地產業務的項目評價體系、風險評估體系以及風險處置預案等方面進行自查。
特別是對以受讓債權等方式變相提供貸款的情況，監管層要求，要按照實質重于形式的原則予以甄別，自查和核查中發現的問題，應立即采取措施責成信托公司予以糾正，對違規行為依法查處。
《通知》強調稱，各銀監局于12月20日前將對房地產信托的核查及處理結果書面上報銀監會。對執行不力的銀監局，銀監會還將通報批評，并視情況追究相關責任。
房企融資“小道”被收緊
10月26日，在2010年第四次經濟金融形勢通報會上，銀監會主席劉明康重點強調各銀行業金融機構要嚴控大型房企集團貸款風險，預先布防高風險房地產企業風險暴露。
某監管層人士指出，房企負債率整體上升，資金鏈趨緊，融資成本高企。在60家大型房企集團中，有18家平均資產負債率超過70%；有64家成員企業資產負債率超過90%。
中國信托業協會此前公布前3季度信托公司主要業務數據顯示，至9月末，中國累計新增信托項目金額1.8萬億，其中投向房地產行業的為0.22萬億，環比2季度末的0.14萬億增57％，遠高于整個行業環比26％的增速，房地產信托市場火爆趨勢明顯。
“為緩解資金壓力，部分房企通過基金募集、境外融資、信托融資等渠道籌集資金，這些融資成本偏高，部分年息甚至在15%以上，而這無異于‘飲鴆止渴’。”上述監管層人士指出。
云南財經大學金融學院發展研究室主任趙越也發文表示，隨著管理層對房地產市場的調控連環出招，銀行開始嚴控房地產開發貸款。資金緊缺成為房地產行業不得不再次面對的難題。在資金需求得不到銀行支持的情況下，房地產信托產品就成為了房產公司獲取資金的“新寵”。
事實上，當資金緊缺成為房地產行業不得不再次面對的難題時，房地產信托成為房企融資的重要渠道。2009年底，受銀行信貸額度限制，房地產市場上演了一波信托融資潮，對此銀監會就在今年年初向各地銀監局和商業銀行發布《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》，重拳收緊房地產信托這一融資“小道”。
此外，《通知》還要求，各銀監局應督促信托公司在開展房地產信托業務時審慎選擇交易對手，合理把握規模擴張，加強信托資金運用監控，嚴控對大型房企集團多頭授信、集團成員內部關聯風險，積極防范房地產市場調整風險。
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