房價泡沫指數一年翻番？社科院“泡沫說”遭質疑
2010-12-09 01:17:10
每經記者 張敏 發自北京
昨日（12月8日），社科院發布《住房綠皮書》稱，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫指數為29.5%，比去年同期翻了一倍還多。
一年之間，房價泡沫就翻了一倍？上述數據遭到一些業內人士的質疑。
對此，綠皮書編者、社科院財貿所城市與房地產研究室研究員鄒琳華向 《每日經濟新聞》記者表示，由于計算時的參照不同，兩個版本的房價泡沫指數沒有可比性。而且，上述指數僅作為一種參考，不能說明具體問題，也不能依據泡沫大小來推斷市場走向。
質疑：嚴厲調控下泡沫翻倍？
按照綠皮書的算法，房價泡沫等于實際價格減去基準價格。這里的實際價格，就是今年9月全國35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價。這里的基準價格，則是由反映城市經濟基本面和公共基礎設施水平的11項指標綜合得出。
按照上述算法，北京市二類地段普通商品住宅的基準價格為13316元/平方米，實際價格為26446元/平方米，泡沫指數達到49.6%，而去年同期，北京的房價泡沫僅為26.6%，一年翻了近一倍。
這種情況并不限于北京。《每日經濟新聞》記者查閱2009年版《住房綠皮書》發現，去年全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數為14.1%，僅相當于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房價泡沫為零，僅過一年時間就達到48.5%。
一年之間房價泡沫翻一倍，似乎在某種程度上反映了市場的現實。但自去年第四季度以來，中央多次提出“遏制投資投機性需求”，并連續出臺多項房地產市場調控政策。因此有業內人士提出質疑：即便是“史上最嚴厲”的調控政策，也無法阻止房價泡沫的膨脹？
回應：不能以此推斷市場走向
對于上述疑問，綠皮書編者、社科院財貿所城市與房地產研究室研究員鄒琳華向《每日經濟新聞》記者表示，由于計算時的參照不同，兩個版本的房價泡沫指數沒有可比性。
不過記者查詢發現，在兩個版本的綠皮書中，選擇的35個城市完全相同，計算基準價格所用的11項參照也沒有變化。唯一的不同是，今年的綠皮書在計算實際價格時，選取的是城市二類地段的物業，而去年的綠皮書選用整個城市的平均房價。
質疑者認為，即使按照上述兩種房價樣本，所得出的誤差也不至于達到一倍。因此，綠皮書中的“泡沫說”似乎并不可信。
根據國家統計局的數據，今年9月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價格上漲11.9%。房價漲幅遠低于上述35城市的泡沫漲幅。
鄒琳華對此解釋說，由于房價數據不完全準確，房價泡沫指數有被夸大或縮小的可能。他還表示，制定上述指數僅僅是作為一種參考，不能說明具體問題，也不能依據泡沫大小來推斷市場走向。
專家：泡沫比例無法測算
多數接受本報記者采訪的多位專家認為，泡沫在房價中所占的比例無法測算，主要原因在于無法準確統計市場中的投資投機性需求，且投資性需求和改善性需求難以區分。
還有觀點認為，房價上漲的原因很大程度上在于地價推漲所致，因此，除計算房價泡沫外，還應計算地價中的泡沫成分。
事實上，房地產市場的泡沫問題已談論多年，但對于市場中究竟存在多少泡沫，業界始終未能達成共識，也承認其測算難度。
不過，泡沫擴大的說法還是受到了多方質疑。在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，多數業內人士認為，市場的投資投機性需求已被大量擠出，成交量的穩定和上漲主要原因在于剛性需求的釋放。
出席昨日發布會的中國土地學會副會長黃小虎也明確表示，在抑制投資、投機需求上，政策取得了明顯效果。
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