2010-12-29 01:44:53
每經記者 楊羚強 發自上海
“為貫徹落實國土資發（2010）204號文精神，朱家角鎮張家圩路南側A3-1、A3-2地塊等六幅地塊從即日起暫停預申請活動。”上海市規劃和國土資源管理局時間落款為本月23日的一紙公告昨日（12月28日）觸動了上海別墅市場的“神經”。
根據上述公告，上海已經執行國土資源部今年第204號文，叫停了容積率1.0以下的住宅用地出讓。這令此前銷售平平的上海雙拼、聯排、疊加等類別墅突然有了快速升值的可能。多數業內人士還記得，2004年正是因為國土部下發對容積率低于0.3別墅用地的禁令之后，才有了后來6年上海獨棟別墅的行情。如今這一類別墅更是一漲再漲，價格早已比肩市中心的頂級住宅。
上海叫停出讓容積率1.0以下的類別墅用地以后，上述疊加、聯排、雙拼別墅，是否也能像獨棟別墅那樣物以稀為貴呢？機構的回答是否定的。按照目前的銷售速度，開發商手里的上述類別墅項目用地至少還可以開發10年。而由于開發商擁有“偷容積率”的能力，上海的各種類型的別墅還將源源不斷地上市銷售。
5年僅售700多萬平米
中國房地產信息集團昨日提供給《每日經濟新聞》記者的數據顯示，過去幾年，上海的經濟類別墅一直賣得很慢，僅占整個市場極小比例。
自2005年12月至今年11月，上海總共賣出聯排別墅662.74萬平方米，疊加別墅80.68萬平方米，只占最近5年上海商品住宅銷售量的10%左右。以今年為例，截至11月，上海商品住宅成交800多萬平方米，其中僅120萬平方米左右是疊加、雙拼和聯排別墅。
中房信分析師薛建雄說，由于疊加別墅與公寓的形態接近，因此銷量一直不佳。目前銷售相對較好的，只有雙拼及聯排別墅。業內人士認為，這種緩慢的銷售速度，即使在容積率1.0以下住宅用地被全面叫停后，上述別墅類型依然不會稀缺。
上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍說，從目前的市場供求看，上海低密度住宅供應并不稀缺，倒是普通住宅供求更為緊張。
中國指數研究院提供給 《每日經濟新聞》記者的數據顯示，自2004年至昨日，上海總共出讓的容積率1.0以下的住宅、商用地土地總建筑面積約為2382.54萬平方米，扣除已經銷售的700多萬平方米，全市容積率1.0以下用地存量至少還有1600多萬平方米，按照過去5年平均140多萬平方米的銷售速度，至少可以銷售10年。
小獨棟可能減少
薛建雄說，即使沒有如此龐大的經濟類別墅用地庫存，上海的聯排、雙拼和疊加別墅也不會在短期內出現供不應求。因為，大部分項目都會通過“偷容積率”來建造這類經濟型別墅。
所謂“偷容積率”，即部分開發商通過提高項目公建配套部分的容積率，來降低商品住宅的容積率，并建造、開發出一系列的聯排、雙拼、疊加別墅。用這樣的方法，甚至容積率達到1.5的地塊，也能造出大量的聯排別墅。
薛建雄認為，在上海叫停容積率1.0以下的住宅用地出讓后，這種情況會變得更普遍，因此聯排、雙拼和疊加別墅絕不會出現供應緊缺。反倒是那些間距較窄的小獨棟別墅，可能變得稀缺。
按照目前標準，即使采用“偷容積率”的做法，小獨棟的容積率仍需保持在0.7以內。對容積率1.0以內住宅用地的叫停，可能意味著這一類型的別墅未來將逐步淡出市場，變得相對稀有。
上海同策咨詢機構研究經理倪曉玲說，叫停容積率低于1.0的地塊后，上海趙巷等傳統別墅集中的郊縣土地出讓價格仍將延續之前的高價行情，仍會有企業拍出“地王”。在星河灣等大平層項目崛起之后，外環外公寓類的豪宅已經成為開發商們新的方向。
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