2011-05-05 01:33:02
在上海，房地產風向標之一中介業已經處在微利經營狀態，以至于出現了3年來最大宗中介關店事件。
每經記者 楊羚強 發自上海
5月歷來是房地產業一年中的銷售旺季，業內習慣性地稱它為“紅五月”。不過在經歷了組合拳式的調控后，各地樓市還能否“紅”得起來？據本報調查，在上海，房地產風向標之一中介業已經處在微利經營狀態，以至于出現了3年來最大宗中介關店事件；在廣州，樓市均價則逼近了“萬元大關”；只有處在政策打擊范圍之外的商業地產尚存熱度——北京一二手商住項目相比春節期間均出現了量價齊升。
“我們可能會（把）二手房（業務）停止不經營。”美聯物業（上海）公司副總經理丁偉昨日（5月4日）向《每日經濟新聞》記者確認，公司將退出上海二手房中介業務。此前，上海《IT時代》報道，美聯物業在本月月底前或將暫時關閉在上海的所有門店。而上述消息的確認，也意味著上海房產中介業發生了自2008年以來最大規模關店。
具有戲劇性意味的是，上海4月份二手房市場已經擺脫了調控后的蕭條。信義房產分析師朱平平說，上海4月份的二手房成交套數很有可能達到15000套，絕大多數房地產中介公司都有可能盈利。對此，丁偉表示，退出二手房中介業務，是美聯總部的戰略決策，和目前的經營業績并無關系。
3年來最大宗中介關店
在美聯物業退出上海二手房市場前，上海最大宗的中介關店發生在2008年1月，當時號稱全國最大，僅在上海一地就擁有200多家中介門店的創輝租售在一夜間全部關閉。但和美聯物業不同，創輝租售并不是上市公司。
朱平平說，美聯物業成交金額一度曾排名上海第18名，擁有50多家門店。即使在去年業績有所下滑的情況下，市場份額也占到了上海的第31名，取得了6.3億元的二手房成交業績。
但從今年初開始，美聯物業在上海的業績一再下滑，1~3月成交的二手房總金額僅為3184萬元，總套數僅15套，所占市場份額在上海排在第184名。
按照目前行業成交金額1.5%的傭金提成水平，美聯物業通過上述成交所獲得的傭金額不足50萬元。目前上海維持一家店的平均花費不低于8萬元。上述業績收入顯然不足以維持二手店的經營。
據透露，2009年上海美聯物業所擁有的門店數,曾一度達到58家，但到現在，門店數只有8家。
《每日經濟新聞》記者昨日曾根據美聯物業網站提供的電話，致電美聯物業上海公司的8家門店，只有虹梅路門店有人接聽。其他門店的電話或已被停機，或是無人接聽。
微利經營或逼其轉型
就在美聯物業門店大量關閉時，上海二手房市場卻傳來好消息。朱平平說，從她了解到的情況，各家中介門店4月份的成交情況非常不錯。上海3月份的二手房成交就已經超過了12000套，12000套正是上海二手房中介業務盈利分界線。德佑房地產的研究主任陸騎麟則說，他們公司在這個月已經把門店總數增加到了80家以上。
21世紀不動產的統計則顯示，在美聯物業重點布局的楊浦、普陀、閘北等區域，一季度二手房業績不錯，總成交金額較2010年同期有所增長。
在二手房成交業績回升的大背景下，為何美聯物業仍然要退出上海二手房業務？朱平平認為，主要是目前的門店數已經無法保證公司盈利，退出二手房業務已成為必然。自去年開始，美聯物業就一直在上海關店，僅靠目前保留的8家店無論如何也盤不活美聯物業的二手房業務。
上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍告訴《每日經濟新聞》記者，在房地產中介密集的上海中心城區，如果要贏過其他同行，就必須要配備兩組乃至更多的經紀人。
而美聯為了獲得更多優秀的經紀人還提高了經紀人的傭金。根據美聯物業去年的年報，員工成本占總經營收入的比例已由前一年的51.88%上升至56.78%，在增加的員工成本中有七成是傭金。宋會雍說，相比大公司，類似美聯物業這樣的小型中介可能需要給出更高的傭金才能留住經紀人。
但上述做法顯然壓縮了美聯物業的盈利空間。根據年報，美聯物業在2010年經營收入增加10%的大背景下，盈利卻下滑了20%。宋會雍介紹說，即使是在樓市成交量大幅回升的現在，大部分中介公司也都只是在微利經營。對美聯物業來說，退出二手房經營或許是個不錯的策略。
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