北京陰陽合同瘋狂 上月中介退房率超一成

每經記者  葉書利  發自北京

    4月1日起實施的中介首規《房地產經紀管理辦法》，將調控重點對準陰陽合同，但該法規實施后的首月，北京二手房成交量排名前五位的中介，退房率卻首次齊超10%。此外，對準陰陽合同七寸的二手房最低過戶價調整，已在坊間盛傳了近四個月，不過仍只聽其聲，未見其身。“這反而助推陰陽合同‘瘋狂’演繹。”業內人士向《每日經濟新聞》記者表示。

    4月1日起開始落地的中介首規《房地產經紀管理辦法》，將調控重點對準了二手房交易中的潛規則陰陽合同。規定中明令房地產經紀機構和人員不得協助買賣雙方簽訂陰陽合同，以實現騙貸和避稅，否則視情節輕重程度，會處以沒收違法所得、罰款以至停業整頓等行政處罰。

    據北京房地產中介行業協會網站中的數據統計，《房地產經紀管理辦法》實施后，4月份北京二手房網簽量為10078套，退房套數為1461套，二手房退房率為近14.5%。雖然總體退房率比3月的近21.66%降低了近7個百分點，但本報記者發現，成交量排名前五位的五家中介機構的退房率“攜手”突破10%。記者查閱歷史資料發現發現，北京二手房退房率從未出現過成交量前五位中介退房率齊超10%的現象。

    記者發現，3月成交量排名第五位的某房產經紀公司的表現  “特別”。3月，該公司成交量排名第五位，且退房率低至0.35%，到了4月，該公司的成交量排名突然大幅下降42位至排名第47位，奇怪的是，4月該公司的退房率突然大幅飆升。

    北京房地產中介行業協會網站的數據顯示，該公司4月的網簽量為14套，退房套數為14套，即該公司4月退房率由3月時的0.35%，突然上升至100%。對此，內幕人士表示，按北京二手房網簽制度相關規定，二手房交易中的網簽退房率應在6%以下。根據行內操作經驗，二手房網簽退房率的正常幅度區間應為1%～2%，最高不超過5%。

    記者從北京房地產中介行業協會網站查詢后發現，某房產經紀公司只是一家僅有6名經紀人的普通中介門店，且位于北京北六環邊上。但就是這樣一家普通門店，3月網簽量高達288套，占北京二手房市場總網簽量12186套的近2.4%。3月，同為288套的成交量、排名第六位的21世紀不動產卻是擁有298家門店的723位經紀人的中介公司。

    “這是一家典型的專門從事陰陽合同操作的影子公司。”內幕人士解釋，可以從兩點看出：首先成交量起伏大，比如3月成交量驚人；其次4月100%的退房率不可思議。

    一名內幕人士表示，兩個原因導致4月北京樓市陰陽合同的變本加厲：首先，由于信貸緊縮，貸款難度加大及加息后，貸款成本大增，導致4月全款購房者比例上升。全款買房增多會助推陰陽合同，因為貸款買房時，銀行相關部門會監督，全款支付時連這個監督都沒了。

    其次，4月初，市場一度傳北京將于“五一”假期前后出臺最低過戶價調整新方案，北京各區域的最低過戶價或將提高至原來的二至三倍。如果新方案實施，會壓縮陰陽合同的操作空間。在傳聞下，不少持幣購房者提前入場，以避免最低過戶價調整后所帶來的購房稅負增加。

    此外，記者獲悉，在年初北京相關部門開始著手最低過戶價調整工作，北京市住建委已將最低過戶價調整方案上交給相關部門，不過截至目前未見實質動作。

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