8月過半城市房價停漲 專家稱限貸限購仍需從嚴

　　國家統計局18日發布的8月份樓市統計數據顯示，在全國70個大中城市中，46個城市新建商品住宅價格環比停漲，16個城市新建商品住宅價格環比下跌。從整體看房價漲幅進一步收窄，樓市正朝著調控預期的方向發展。專家指出，全國房價下降的拐點正在形成，但最終確立仍有賴于政策的持續和深入，尤其是全局性把握限貸、限購等關鍵點。

　　過半城市房價環比停漲

　　國家統計局數據顯示，環比7月份，70個大中城市8月份新建商品住宅價格下降的城市有16個，持平的城市有30個，即共有46個城市實現停漲，比7月份增加了15個。7月份70個大中城市中價格下降的城市有14個，持平的城市有17個。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，這是2009年以來首次出現了過半城市房價環比止漲，而且，8月份房價環比止漲的城市數量一下子比7月份多出了近一半，可見政策見效比較快、比較明顯。

　　即便是環比價格上漲的城市，整體看其漲幅也明顯低于7月份。7月新建商品住宅價格環比漲幅最大的城市是瀘州市，漲幅為0.8%，但8月份，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，瀘州市環比漲幅僅0.2%。8月份新建商品住宅價格環比上漲最快的城市是宜昌市，漲幅也僅為0.4%。此外，最大漲幅低于最大跌幅，數據顯示，同期新建商品住宅價格環比下降最快的重慶市降幅為0.5%。

　　據北京中原地產監測，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比平均漲幅僅為0.02個百分點，這一指標已經連續多月出現下降；二手住宅價格環比平均下跌了0.05個百分點，這更是今年以來的首次下調。

　　楊紅旭認為：“從停漲的城市數量、漲跌幅等指標來看，大中城市房價過快上漲的趨勢已經受到了一定程度的抑制，樓市已經到了停漲的臨界點，全國房價下降的拐點已經初步顯現，隨著調控的持續深入，更多城市將迎來價格調整，拐點將在半年內進一步確立。”

　　70城市房價同比仍在上漲

　　對于這一變化，北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，在以限購、限貸為代表的調控政策持續作用下，樓市投資投機行為受到了抑制；從另一層面來看，在物價回落艱難的情況下，以控通脹為首的政策難以轉向，從緊的貨幣政策還將延續，年內利率將維持高位，市場難以獲得持續的寬松。

　　細分來看，據中原地產監測，70個大中城市中，限購的城市新建商品住宅價格平均環比漲幅為0.01%，同比為4.29%；而非限購城市這兩個指數分別是0.02%和4.55%。“這反映出限購依然是見效比較明顯的調控措施。”張大偉表示。

　　盡管如此，但從同比來看，7月份70個大中城市新建商品住宅價格下降的城市尚有1個，而8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比全部為上漲，無一下降。NextPage

　　對此，楊紅旭認為，由于同比的數據是從2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市場上房價實際變動較快，這一數據的變化不排除是源自去年底的翹尾因素。

　　另外，來自中原地產的監測顯示，二、三線城市特別是未限購城市依然處于量價繼續慣性上漲的過程中，8月份房價環比上漲的城市以二、三線居多。張大偉認為，這說明在目前樓市已經處在前所未有的重壓之下，調控效果依然難以明顯地完全實現，這主要是因為流動性仍然過大；過分放大了樓市在上輪經濟拉動中的作用；CPI依然持續高位運行。

　　楊紅旭表示，這一方面說明調控效應有待進一步顯現；另一方面也說明調控仍然不能放松。

　　調控仍需從嚴限貸限購

　　8月份多個城市房價的變動是市場狀況的真實寫照。據統計，8月份北京、深圳等地樓市成交降幅較大。而從樓市歷次走勢來看，在調控之下，如果8月份市場難以大幅反彈，傳統的“金九銀十”以及四季度的房價走勢都將不容樂觀。

　　楊紅旭表示，下一階段更多的項目將會采取降價求量的營銷方式，快則一兩個月之內，全國房價拐點就能確立，但成交量存在變數，因為開發商在年末將會加大推盤力度。

　　樓市還存在其他的變數。首先是在目前房價依然變動較大的三線城市，限購令難以進一步落實；另外，以限價代替限購可能會影響全國的調控效果。而對于開發商而言，縮減投資、多渠道融資也使得一些房企有恃無恐，堅持高房價。

　　在預期方面，央行發布的三季度居民儲戶調查結果顯示，對當前房價水平，75.6%的居民認為“過高，難以接受”，為2009年以來的最高值；而對未來房價走勢，僅8%的居民預期將“下降”。

　　張大偉表示，就全國而言，高房價能否被抑制最關鍵在于信貸，因此對全國樓市信貸從緊、降低樓市的投資杠桿率十分有必要。同時，也需在一些城市利用限購控制樓市的非理性購買力，最終實現市場價格平穩，為保障房大量供應后的雙軌制贏得供應時間和價格空間。

　　據國家統計局公布的統計數據顯示，前8個月全國住宅新開工面積為102089萬平方米，而同期住宅的竣工面積則為37095萬平方米，差額高達6.5億平方米，這顯示出樓市的潛在供應量較大。

　　張大偉表示，限購政策周期內，在金融貸款和其他融資渠道收緊的情況下，開發商越來越依賴于項目回籠資金，勢必會更多地通過降價求售來獲取資金，全國性的買方市場將逐步到來。  (記者劉德炳、羅宇凡)