價(jià)格拐點(diǎn)就在第四季度

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    關(guān)于樓市降價(jià)的時(shí)間，大部分房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)似乎已取得了一致——就在當(dāng)下。

    事實(shí)上，早在今年年初，這一“結(jié)論”就被多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)到了，依據(jù)主要在于，大幅縮水的成交量和不斷收緊的房地產(chǎn)信貸。存在分歧的，反倒是房?jī)r(jià)什么時(shí)候才能由降轉(zhuǎn)升，悲觀的預(yù)測(cè)是至少要等到明年第二季度以后，即使最樂(lè)觀的估計(jì)也要等到今年年底。

降價(jià)成為必然

    根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的測(cè)算，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比重持續(xù)下降，由1~2月份的22.0%下降到1~8月份的16.2%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到1~7月份的40.7%。另外，個(gè)人按揭貸款比重小幅下降，利用外資和定金及預(yù)收款比重有所上升。房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況不容樂(lè)觀，被迫更多地利用自有資金。在這樣的情況下，易居房地產(chǎn)研究院的判斷是，量跌價(jià)升的現(xiàn)象將很快出現(xiàn)。

    幾乎是在差不多的時(shí)間點(diǎn)，各地商品住宅成交量大幅縮水。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1~9月，一線城市累計(jì)新房成交量同比減少9%。9月，北京和深圳成交量再度探底，是一線城市中環(huán)比降幅較大的。上海、廣州的成交量雖與8月基本持平，但和去年同期相比，降幅也達(dá)到40%以上。

    主要二線城市的商品住宅銷售情況同樣不容樂(lè)觀，前三季度成交量較去年同期減少11%。9月，大部分二線城市成交量環(huán)比均下跌，跌幅前3位的城市分別為溫州、杭州和大連，其中溫州環(huán)比跌幅高達(dá)83%。相比之下，今年1~9月，中原監(jiān)測(cè)的7個(gè)三線城市的累計(jì)成交量卻同比增加了15%。

    開(kāi)發(fā)商顯然是缺錢。中原地產(chǎn)對(duì)當(dāng)前一線城市的熱銷樓盤進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)銷售率較高的項(xiàng)目主要具備以下幾項(xiàng)特征：有一定促銷降價(jià)；交通便利，配套完善；類型以小戶型、低總價(jià)住宅為主。由此可以看出，在“限購(gòu)”、“限貸”實(shí)施后，首次置業(yè)的剛性需求漸漸成市場(chǎng)主力。高端樓盤也因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的價(jià)格調(diào)整出現(xiàn)了熱銷。

    另一方面，世聯(lián)地產(chǎn)三季度購(gòu)房者信心指數(shù)顯示，超五成的被調(diào)查者看跌東部一線城市房?jī)r(jià)。而在全國(guó)范圍內(nèi)，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌的準(zhǔn)購(gòu)房者已由原來(lái)的30%上漲至40%。

降幅多少有爭(zhēng)議

    “降價(jià)”似乎已是業(yè)界大多數(shù)人的共識(shí)。如今剩下的一個(gè)問(wèn)題是，會(huì)降到什么程度？

    中原地產(chǎn)高級(jí)研究經(jīng)理劉淵說(shuō)，從目前的市場(chǎng)情況看，單個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)幅度，有可能要達(dá)到20%~30%以上，成交量才會(huì)有根本性的好轉(zhuǎn)。

    同策咨詢顧問(wèn)有限公司張宏偉卻不同意這個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為20%~30%的降價(jià)幅度有些  “過(guò)猛”。僅以上海的經(jīng)驗(yàn)看，10%的降價(jià)幅度，已經(jīng)可以讓部分樓盤成交量有起色。而上海此前銷售排行占前的樓盤中，很多樓盤的降價(jià)幅度也就10%。

    在這一場(chǎng)爭(zhēng)論中，更能贏得機(jī)構(gòu)支持的還是“超過(guò)10%”的降價(jià)幅度。克而瑞信息技術(shù)有限公司的監(jiān)測(cè)顯示，10月份前開(kāi)發(fā)商的降價(jià)心理底限就已達(dá)到10%，但這一  “幅度”并沒(méi)有帶來(lái)成交量的大幅上升。而從“十一”黃金周期間中海在各地降價(jià)的經(jīng)驗(yàn)即可得知，越是在市場(chǎng)僵持不下的情況下，率先突破前期價(jià)格底線的企業(yè)越能夠取得超乎預(yù)想的成績(jī)。

    該公司認(rèn)為，今年剩下的1~2個(gè)月時(shí)間內(nèi)會(huì)有其他更多的房企陸續(xù)放大價(jià)格折扣，從而推動(dòng)市場(chǎng)成交回升及企業(yè)業(yè)績(jī)的增幅。

    而除了降價(jià)幅度，引發(fā)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)議的還有房?jī)r(jià)何時(shí)才能由跌轉(zhuǎn)漲。中房信分析師薛建雄的觀點(diǎn)是，只要樓市限購(gòu)政策和銀根重新放寬，房?jī)r(jià)就會(huì)止跌回漲。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)未來(lái)的預(yù)期卻要悲觀得多，他認(rèn)為，至少在明年二季度前，房?jī)r(jià)很難止跌。

    張宏偉說(shuō)，目前的降價(jià)樓盤還只有幾個(gè)，而整個(gè)市場(chǎng)的成交均價(jià)還沒(méi)有因此而大幅下調(diào)。他認(rèn)為，只有一個(gè)城市的商品住宅成交均價(jià)下調(diào)了10%~15%，房?jī)r(jià)的下跌潮才會(huì)結(jié)束。

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