中小開發商遭“逼宮” 部分房地產信托提前清盤

每經記者張明發自北京 隨著房地產信托兌付高潮的臨近，信托公司近來頻頻傳出項目“提前清盤”的消息。據《每日經濟新聞》記者了解，由于宏觀政策對房地產行業的調控，部分中小房地產企業很難在一時擺脫資金鏈緊張的局面。而信托公司為了在變幻莫測的市場中保持良好形象及強化對信托計劃的風險把控，難免會要求房地產企業提前償還部分資金，甚至在可能的情況下“提前清盤”釋放風險。 提前清盤避險 作為2011年房地產信托發行的主力軍，中融國際信托有限公司（以下簡稱中融信托）如今所面臨的兌付風險無疑備受市場關注。 據記者了解，原計劃定于2012年4月28日到期的“中融—華夏孔雀城集合資金信托計劃”在今年2月8日提前終止，提前了近80天。按照當時中融信托推介材料介紹，該信托計劃募集資金規模為7.5億元，信托期限為20個月。 據《每日經濟新聞》記者調查了解，該信托計劃的全部資金會用于建設北京八達嶺別墅區的孔雀城，而今孔雀城1期尚未全部完工，僅開售1.2期，售價在6000~10000元。 “信托計劃的提前清盤是信托公司規避風險的一個手段，尤其是大品牌信托公司，更是要對可能的風險有絕對的控制。如果房地產企業還款源沒有達到預期，可能就會被迫提前清盤。”北京一家信托公司人士李先生稱，信托如今依靠的就是品牌，不會輕易地砸“招牌”。因為3月是房地產信托兌付的高峰，所以也會在近期陸續有信托計劃提前終止。 事實上，中融信托的孔雀城項目僅是房地產信托提前清盤的一例。天津信托、山東信托、華潤信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托均出現了信托計劃“提前清盤”的狀況。 天津信托近期發布的公告顯示，“正元投資·信達地產股票收益權投資及回購集合資金信托計劃”于今年2月10日提前宣告終止。該信托計劃于2009年11月發行，期限為兩年半，即應在2012年5月到期，但實際上比計劃提前3個月清盤。 山東信托的“黃金海岸股權投資基金集合資金信托計劃”也在2月清盤了，而原本這只產品的約定到期年限為2013年3月，提前了一年多。 “一般情況下，信托同客戶簽訂合同時，會涉及到提前清盤的約定。而信托公司在履行這項約定時也會提前通知客戶。從風險的角度看，客戶可以拿到信托計劃的本金和實際期限的收益，也是能夠接受的。”李先生說。 中小開發商處境難 在房地產信托提前兌付的過程中，地產商無疑陷入了兩難。原本市場資金就緊張，信托計劃的提前兌付無疑是“雪上加霜”。尤其是中小房地產企業，在與信托公司的溝通中處于弱勢。高資金成本、流動性弱都會讓企業缺少談判的砝碼。 北京一家地產公司總經理告訴《每日經濟新聞》記者，在企業“缺錢”的情況下，游戲規則都是由信托公司來定。今年有一些房地產公司春節一過，就被信托公司要求提前3個月左右兌付本金和收益。“信托公司借口就是風險，不然以后就不合作，甚至會被列入到行業的黑名單。” “大型的房地產企業就不存在這個問題，受到信托公司逼迫的都是小的房地產企業。”該總經理表示，信托公司一般會按照監管層的要求提前半年設計出一個風險規避的方案，主要內容就是讓企業提前還錢。”上述地產公司總經理表示，不僅資金期限縮短，企業資金成本也變相抬高了。 上海一家信托公司相關人士表示，其曾發行一款兩年期逾10億的房地產信托計劃，開發商需要提前六個月逐月歸還1億。而該筆提前還款部分也許支付約16%（年化利率）的成本。 夸張的風險？ 在市場對當前信托兌付風險的渲染下，投資者總會糾結于收益和風險的平衡上。然而，有理財專家認為，目前信托投資風險并沒有想象的那么大，很多情況只是一種可能。 “如今還沒有聽說有信托計劃未兌付的情況。”用益信托網分析師徐穎風對《每日經濟新聞》記者表示，信托的抵押率都很低，能夠保障信托的兌付。 “現在信托公司的項目很多，幾乎每天都有信托發。信托缺少的是銷售渠道，是客戶的信賴。一旦信托公司對投資者失信，那么這家公司有再多的項目也沒用。”李先生說，中小房地產商倘若不能夠兌付，很可能面對的就是質押資產的轉讓。 “隨著信托行業的調整，市場風險也在逐步降低。從現實中看，大的房地產企業項目更受信托公司青睞，而小房地產商可能還會被信托公司拒之門外。”徐穎風告訴記者，融資主體和抵押品也是衡量信托的關鍵因素。 他還認為，目前房地產信托的發行已經較去年下半年有所下降。監管層可以說已經達到了調整的目的。“上個月，房地產信托在整個信托數量上占比約為21%。”