昔日地王讓利求存 遠洋地產(chǎn)或緊縮在京戰(zhàn)線

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

遠洋地產(chǎn)正在恢復兩年前“當?shù)赝?rdquo;所透支的元氣。

細數(shù)北京土地市場近幾年的地王項目，其中兩塊不得不提。2009年12月4日，大興區(qū)亦莊地王誕生，遠洋拋出高達467%的溢價率，改寫了當時北京土地市場拿地溢價率最高不曾超過300%的紀錄。

緊接著不到半年時間，遠洋創(chuàng)下40.8億元單價紀錄再次勇奪 “大望京”地塊，該地王的誕生不但刷新了當時北京單價地王的最高紀錄，也直接推動了國資委下達的央企 “退地令”，并成為了“國十條”出爐的直接觸因。

然而，從2011年下半年開始，似乎很難再見遠洋的身影，即便是土地市場已經(jīng)有所回暖的當下，遠洋也毫無動作。究竟這些地王項目給遠洋帶來了什么？兩三年后的地王又在以何種姿態(tài)問世？《每日經(jīng)濟新聞》記者為你揭開現(xiàn)狀。

地王項目“割肉求存”

此輪京城房地產(chǎn)市場的回暖、豪宅成交量的大幅拉升讓遠洋萬和公館終于把握到了合適的入市時機，一改此前縈繞該項目的幾大陰云：缺錢、難產(chǎn)、難定價。

7月29日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到位于北京朝陽阜通東大街的遠洋萬和公館項目的售樓中心。在項目現(xiàn)場，記者看到，目前在售的是260~290平方米的高層住宅，均價為58000元/平方米。“全款可享受95折的優(yōu)惠，按揭是99折。”銷售人員表示，如果確定有意向購買，折扣還可以再談。

據(jù)了解，該項目目前主推的都是24層~29層的高層住宅，而其中聯(lián)排一塊的規(guī)劃面積很小。當問及這一塊的房源銷售時，銷售人員介紹，聯(lián)排幾乎不會對外銷售。“因為聯(lián)排的房源實在太少，也就只有幾套，基本上都會面向我們的老客戶。”

曾經(jīng)被遠洋寄予厚望的地王項目，入市銷售的情況究竟如何？

在項目現(xiàn)場記者發(fā)現(xiàn)，正值周末，看房客戶在十來人左右。銷售人員說，項目在開盤當天便簽約8.2億元，“之前我們預期入市的價格不低于6萬元/平方米，所以對很多目標客戶來說，58000元/平方米這個價格是比較理想的。”

“目前來看，遠洋萬和公館以價換量還是比較成功的。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

另據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站的房地產(chǎn)交易信息顯示，遠洋該項目于2012年6月9日取得預售許可證，目前銷售的3#和4#共計房源158套，項目擬售價格為57987元/平方米及58026元/平方米。目前已簽約的套數(shù)為29套，已簽約面積為8552.52平方米，成交均價為50321元/平方米。此外，已經(jīng)預定出58套。

事實上，對于遠洋萬和公館來說，銷售壓力依然存在。在蓄客階段，北京遠洋萬和公館銷售部總監(jiān)李延峰在其個人微博曾公開征召自由客戶總監(jiān)，“身邊有買得起千萬豪宅客戶的資源就可以私信聯(lián)系，由我發(fā)工資，你成為該項目的自由客戶總監(jiān)”。

據(jù)悉，去年年底，遠洋曾給萬和公館定下了4億元的銷售任務，但由于市場不景氣沒有入市而放棄。今年，遠洋為該項目確定的銷售任務為20億元。

相比遠洋萬和公館來說，位于大興區(qū)的遠洋天著項目的簽約狀況卻不甚理想。

2009年12月，遠洋地產(chǎn)以48.3億元的價格拿下亦莊新城地王，折合樓面價18000元/平方米。時隔近兩年，2011年9月，地王項目“遠洋天著”正式入市。根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站項目簽約狀況顯示，該項目兩期共推出142套房源。截至目前，該項目第一次拿證成交套數(shù)為44套，而第二次拿證成交的套數(shù)僅為8套。

僅能回本？

以目前這兩個地王項目的簽約成交價格來說，與預期的售價都有不小的回落。

記者了解到，遠洋天著項目2011年9月15日推出的66套房源，擬售均價為40000元~47000元/平方米，當年11月，遠洋天著再推76套房源，擬售均價為32000元~44000元/平方米，單價比第一次開盤下調(diào)了不少。而這兩期的成交均價分別為26362元/平方米和26899元/平方米，與擬售價格相比接近“腰斬”。

“以這個價格銷售，只能說是‘微利’。”郭毅說，相比高達18000元/平方米的樓面價，遠洋天著目前的成交價格幾乎難有盈利空間。

同樣，萬和公館的成交均價與此前的預期也有近萬元的回落。在業(yè)內(nèi)人士看來，該項目調(diào)低售價對于這一地王項目來說，有“割肉求存”之勢。一位地產(chǎn)行業(yè)分析師給本報記者算了一筆賬：“每平方米地價2.8萬元，建安成本6000元，營銷管理費用及稅金7000元，精裝修5000元，財務成本保守估計10%，即為5000元，成本就得5萬元以上。”

郭毅告訴記者，一般來說，中高端項目可以為房企拉升利潤率，但由于這兩塊地拿地之后遭遇市場調(diào)控，目標客戶大多數(shù)也都處于被限購的群體，“對于這兩個項目來說，調(diào)控的影響非常大。從目前的售價可以看出，遠洋只希望借此快速回籠現(xiàn)金流。”

“其實現(xiàn)在不光是地王項目，很多項目都存在以價換量的趨勢。從目前的市場供應來看，中高端項目市場供應量并不少，所以競爭壓力也比較大。”郭毅說。

受困于庫存壓力？

雖然遠洋萬和公館入市換來的成交量還算可觀，但對于遠洋來說，這兩個地王項目顯然早已失去了最初拿地時對其給予的厚望。

可以看到，2009年~2010年，遠洋地產(chǎn)多次大手筆拿地。但生不逢時，這些地王項目也讓遠洋元氣大傷，“目前遠洋在北京的其他中低端剛需產(chǎn)品，相對來說銷量還算客觀，可以對沖掉地王項目的微利。”郭毅表示。

而幾乎是從2011年下半年開始，北京土地市場就很難再見到遠洋的身影。2012年上半年，遠洋在京新增土地更是為零。

這是否受困于地王項目的庫存壓力？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了遠洋地產(chǎn)相關(guān)負責人，但截至記者發(fā)稿，遠洋地產(chǎn)并未對此作出回復。

“從產(chǎn)品類型來看，遠洋旗下樓盤涵蓋剛需、豪宅、別墅等，在北京的產(chǎn)品線比較豐富，正值一線城市調(diào)控力度并未放松，所以從房企的考慮，可能不會再積極擴張戰(zhàn)線。”郭毅告訴記者。

據(jù)悉，在下半年，除遠洋·萬和公館外，還有遠洋·LAVIE、遠洋·傲北、遠洋·天著、遠洋東方公館、遠洋一方等老盤繼續(xù)推售，遠洋并無純新盤推盤的計劃。而此前，對于拿地，遠洋也曾提到，原則上不增加新的土地投資，嚴控成本、加快周轉(zhuǎn)，在不降低建筑規(guī)模基礎(chǔ)上深耕區(qū)域。在確保財務穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，選擇合適時機擴大已進入市場的份額。

遠洋萬和公館

北京“大望京”地王項目地塊成交價：40.8億元入市時間：2012年6月9日在售房源：158套已簽約：29套 預定：58套成交均價：50321元/平方米

遠洋天著

北京亦莊地王項目地塊成交價：48.3億元溢價率：467.43%入市時間：2011年9月在售房源：142套成交套數(shù)：52套