多因素刺激 美房地產市場隱現“龍抬頭”

每經編輯 每經記者 楊可瞻    

每經記者 楊可瞻

自上輪全球金融危機以來，美國房地產市場經歷了一輪深刻且痛苦的衰退潮。一個有力的證據是，由于無力支付按揭，越來越多的美國年輕人選擇與家長住在一起，這在過去幾乎難以想象。

然而，隨著低利率刺激、就業市場逐漸改善加上外國買家紛紛抄底，美國樓市在今年以來開始閃現出一些令人信服的增長跡象。美國“兩房”近日發布的二季度財報顯示，房利美二季度盈利51億美元，房地美盈利30.2億美元，雙雙實現了連續3個季度盈利。

低利率刺激 就業好轉

在次貸危機前，房地美（FreddieMac）和房利美（FNM)一度占據了美國房屋抵押市場最重要的兩席位置，如今它們遠離了主板，但其業績仍被視為最真實的行業風向標。

房地美公開財報顯示，由于信用損失撥備大幅下降（單個家庭拖欠率小幅降至3.45%），二季度實現利潤30.2億美元，合每股盈利37美分，去年同期為虧損21.4億美元（合每股虧損1.16美元）。同期，房利美二季度業績從上年同期的凈虧損52億美元，轉為凈盈利22億美元。房利美表示，業績改善主要歸功于美國房價走高，獨戶住宅庫存下降，以及嚴重違約的抵押貸款減少。

兩房雙雙盈利，強化了投資者對美國樓市的復蘇預期。根據房地美財報，二季度美國待租房屋空置率已跌至8.6%，為10年來最低水平；待售房屋空置率降至2.1%，為6年來新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情況看，今年供給富余量已降至50萬套左右，接近健康市場標準。

同時，據Bloomberg資料顯示，今年5月，Case-Shiller20城市房價僅同比下降0.65%，創2010年10月以來最佳記錄。該項衡量全美大型城市房價的指標，曾在2010年5月同比上升至4.63%（危機后最高水平），幾乎持平于2006年9月時水平。

新屋和成屋銷售的快速回暖，推動了房價從底部回升。據統計，今年6月，美國新屋銷售為35萬戶，雖環比下降8%，但仍接近于2010年4月時的后危機峰值 （42.2萬戶）。當月成品屋銷售為437萬戶，較2010年低谷已回升29%。除此之外，6月新屋開工為76萬戶，創自2008年11月以來的新高。

事實上，這一切都得益于美國政府長期不懈的低利率政策，包括通過巨量購買抵押證券和國債以降低長期利率。上月底，據房地美披露，30年期固定按揭利率已由3.53%降至3.49%，15年期固定按揭利率則從2.83%降至2.8%。而通過銀率網報價，上月24日，美國房屋30年期按揭固定平均利率報3.56%，創下了歷史最低水平，進一步減緩了購房者的壓力。

當然，單靠低利率還不能拯救房地產業。如今，美國就業市場的持續好轉，使得購房隊伍壯大成為可能。比如，7月失業率為8.3%，雖高于4月時的8.1%，但仍較2009年峰值低出了1.7個百分點；7月新增非農就業16.3萬人，創出自今年2月份以來最大增幅。

外國買家涌入

美國房地產復蘇，同樣離不開外國買家的“新鮮血液”，其中尤其以中國購房者為主。一方面，在EB-5移民計劃推出后，中國買家成為美國房地產市場的主力軍；另一方面，近幾年赴美留學的中國學生越來越多，為了讓子女安頓住處，中國家長不惜大掏腰包。

據美國房地產經紀人協會（NAR)公布數據，在截至今年3月的一年中，中國買家成為美國房地產的第二大海外買家，購入房地產價值90億美元，僅次于加拿大。而在過去12個月中，中國買家對美國房地產投資增長了23%。不過，由于中國買家的買入額占美國樓市總銷售額的不到1%，影響仍然有限。

《每日經濟新聞》記者同時發現，自2007年~2012年，中國買家的比重正持續上升。2007年時該比例僅為5%，落后于墨西哥（13%）、英國（12%）和加拿大（11%）。但截至2012年，該比例卻已升至11%，僅次于加拿大（24%）。其中，紐約、加州、佛羅里達和德克薩斯等地區成為了國際買家的最愛。

記者了解到，美國的房地產經紀人正大打“移民牌”來鼓勵外國人投資，其中EB-5移民計劃，允許通過投資至少50萬美金的合資企業，創造至少10個就業機會來使外國投資人取得在美永久居住權。這時，地產開發商就會和辦理投資移民的機構聯合起來，通過舉辦投資研討會，為中國買家提供置房咨詢。

今年以來，美國房地產開發商股票普遍走高，其中市值最大的圣喬累計漲幅為15%，市值第三大的THOMAS地產累計漲幅超過51%。

·業界觀察

一米陽光下潛藏的陰霾

每經實習記者 鐘舒

2012年6月，美國新建住宅需求意外自兩年來的高點下降；2012年7月，美國NAHB房地產市場指數達35,大幅高于預期的30,創2007年3月以來新高。數字打架的背后，或透露了一個事實——美國房地產市場的復蘇已經來臨。

7月23日，高盛發布報告稱，美國房地產將啟動3~7年上升周期。高盛分析師稱，“房地產市場的超級周期已現轉折，新房銷售復蘇就在眼前。”

《每日經濟新聞》記者發現，從2011年2月開始，美國新屋開工數就一直呈緩慢上升的態勢，6月份更是創下了自2008年11月以來的新高。

那么，由以上這些數據是否就可以判斷美國房地產市場已經出現實質性好轉呢？記者注意到，有市場分析人士發表了更為謹慎的觀點。浙江大地期貨分析師黃臻就認為，美國房地產市場仍處于歷史的低位區間徘徊，還遠未達到復蘇的程度，其短期的利好之勢不會持續太久。

黃臻撰文指出，美國6月新屋開工年率環增長6.89%至76萬戶，其獨居房屋的開工率環比增長4.66%至53.9萬戶，市場為之歡呼雀躍，認為美國的房地產市場開始呈現好轉的跡象。然而，更多同等重要的信息和數據被市場忽視了，比如，與新屋開工率處于同等重要地位的指數——營建許可率的變化。

數據顯示，從美國6月的營建許可數據來看，其年化率環比下降了3.7%至75.5萬戶，而其獨居房的年化率環比只是微幅增長0.61%至49.3萬戶，與同期的新屋開工率相比，出現了顯著的回落跡象。這背后透露了的信息則是，營建許可率的回落，尤其是獨居房的營建許可率的回落，說明了美國房地產市場前景不容樂觀。

另一方面，雖然美國當前的新屋開工率數據表現良好，但新屋開工年率與營建許可年率、新屋銷售年率仍同處于歷史的底部區間呈橫盤震蕩之勢，并未出現大幅回升的跡象。

而從房地產市場另一個重要指標——美國建筑業人數的變化來看，6月建筑業就業人數新增2000人至550.9萬人，但比對2008年金融危機時的數據則會發現，總人數仍低于該年6月的723.2萬人，遠未回歸到金融危機發生前的水平。

最后，黃臻指出，對美國抵押貸款銀行業協會公布的數據也不可過于樂觀。雖然7月13日當周美國的再融資需求指數出現了大幅的跳增，但購房活動指數卻出現了小幅的回落。