易憲容：遏制住房投機 還需“差別化”政策

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易憲容（經濟學家）

最近，對于當前各地房地產價格反彈，各個政府職能部門紛紛出來表態，要采取合適的政策來遏制住房的投機投資需求，以便保證房地產市場宏觀調控目標的實現。對于出臺的政策，其共識是調控政策在新國八條（即2011年的政策）范圍內。即住房限購令、差別化的住房信貸政策、差別化的住房稅收政策及房地產稅全國試點等。

對于用什么樣的房地產政策能夠遏制當前的住房投機投資需求，保證住房市場健康穩定發展，首先得對市場有正確的判斷，要了解這次住房市場價格為何會出現反彈，這樣才能對癥下藥。

從當前的房地產市場形勢來看，盡管自5月份以來，國內不少城市住房銷售開始大幅上升，房價開始反彈，尤其是一線城市表現得更加明顯。這里的原因是多方面的，比如起初房地產開發商采取適度向下調整價格策略、城市郊區樓盤出售等，地方政府采取補貼鼓勵居民進入市場。但最為重要的仍然是央行連續下降存款準備金率及下降利率等，市場以為央行的貨幣政策又開始進入過度寬松的時代，住房投機投資又有進入機會，從而使得市場預期突然轉變。

在這種情況下，住房消費者恐慌性進入市場，而住房投機投資者也順道進入，住房市場銷售與價格又開始上升。可以說，推動當前國內住房價格上升的主要力量仍然是住房投資投機者。而實際上，按照當前中國稅收政策限制，購買第一套住房同樣可以用于投資投機，只不過其周期長一些、杠桿率低一些而已。也就是說，當前中國住房市場性質根本沒有太多改變，仍然是以投機投資為主導的市場。如果這個市場性質不改變，要讓國內住房價格不再出現反彈是不可能的。

所以，盡管政府對房地產宏觀調控的態度是堅決的，但是為了穩增長，央行下調存款準備金率及減息，好像沖破了兩年來中國房地產宏觀調控的最后一道底線，讓不少城市的住房市場銷售與價格又開始回暖。房地產市場預期開始逆轉，整個市場以為國內的房地產宏觀調控會進一步放松，甚至有人認為現有的住房限購與限貸令會逐漸取消。即使有消息傳出全國性房地產稅將可能在全國展開試點，但是該政策出臺要有不少基礎條件準備，政策出臺仍然要經歷較長的時間。而且這種試點對房地產市場反彈也未必能夠起到太多作用。

因此，要遏制當前住房投資投機需求及防止房價反彈最便利的住房儲備政策，可以在住房交易環節苛征交易稅與交易所得稅、改進住房預售制度，以及住房信貸政策差別化入手。財政部部長謝旭人明確提出下半年財政部門將嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。

不過，它將面臨來自幾方面巨大的阻力：一是當前仍然是以投機炒作為主導的房地產市場，這個市場聚積一股十分強大的既得利益集團力量，他們正在通過各種方式來維持住房市場現狀，來保護其既得利益。二是為了穩增長，房地產宏觀調控的工具性思維無法轉變。只要這種工具性思維不改變，要想推出真正遏制住房投機投資需求的稅收政策就不容易。

而對于差別化的住房信貸政策，又存在幾個方面的問題：一是住房信貸差別化僅是在住房的投機投資與住房消費大類之間的差別，而不是同一大類之間又細分下去的差別；二是中國住房市場巨大，但相關的信息沒有聯網，要對購買住房者作區別并非易事；三是差別化的信貸政策的彈性基本上掌握在銀行手上，如果他們要短期行為，隨時都有可能不認真執行該政策。所以，要進一步完善差別化的住房信貸政策才能真正起到作用。