嘉實另類投資或發力REITs 房市低迷成最大隱憂

每經編輯 每經記者 李新江 發自北京    

每經記者 李新江 發自北京

隨著政策面的逐步松動，國內房地產信托投資基金REITs的推出已經箭在弦上。

作為國內大型公募基金公司，嘉實基金昨日與英國高富諾基金在港宣布，將聯手打造一個專注于大中華區的私募地產基金管理平臺——嘉實地產投資管理有限公司（以下簡稱嘉實地產），或將成為國內公募基金試水REITs的首例。

在此之前國內多家地產公司已經開始通過PE+REITs的模式，繞道試水國內REITs業務。

“應該不會針對二級市場，形式有點像REITs。”據接近嘉實基金人士透露。實際上，即將出任嘉實地產行政總裁的任榮，是漢威資本的創始人和前行政總裁，漢威資本管理過15億美元資本，是香港市場頗為知名的REITs平臺。

由于目前地產行業并不景氣，在目前的節點推出地產投資類產品，其市場意圖引發不少市場人士關注。業內人士表示，“盡管目前可以更低的價格吸收很多項目，但如果房地產市場繼續低迷，也會波及經營性物業，使產品的投資主體遭受虧損”。

或針對REITs業務

嘉實基金將通過旗下另類投資平臺——嘉實另類投資集團（以下簡稱嘉實另類），持股嘉實地產。在此之前，嘉實另類已經與陽光紅巖投資事業集團（以下簡稱陽光紅巖）合作推出嘉實七星媒體私募股權集團。

2月6日，陽光紅巖對外宣布“嘉實七星媒體私募股權集團有限公司”成立時，嘉實另類正式浮出水面，并開始涉足私募股權投資業務。

近年來，隨著國內基金公司公募業務的發展進入停滯期，市場對于基金公司業務轉型期待上升。“監管層放寬基金公司業務范圍，也是為了利好基金業的發展。”北京某中小基金公司專戶業務總監對 《每日經濟新聞》記者指出。

據嘉實基金人士介紹，此次牽手的英國高富諾集團是知名的房地產投資集團之一，在亞洲已經開展業務將近二十年。高富諾基金管理公司負責管理集團的基金業務，目前擁有超過五十億英鎊的資產管理規模，當中有四只基金投資在亞洲，其中包括了一個中國零售地產基金。

“除了在海外募集資金之外，嘉實地產也將面向中國投資者發行，為中國投資者提供海外地產的投資機會。”

公募試水首例

今年六月底，證監會就《基金管理公司特定客戶資產管理業務試點辦法》公開征詢意見，放寬資產管理計劃的投資范圍，原則上已經允許開展包括PE和VC在內的專項資產管理業務。

實際上在此之前，包括政策面和地產企業已經開始力推REITs基金，以二級市場投資為主的公募基金并未涉足這一領域。

以北京為例，北京市住房和城鄉建設委員會委員、北京市住房保障辦公室常務副主任鄒勁松近日在某論壇上透露，北京已將朝陽區的5個公租房項目打包，申請試點發行REITs，一旦獲得證監會批準即可將公租房進行資產證券化。

北京盛諾金基金董事長馬世杰透露，目前盛諾金正在投資的北京延慶“原鄉美利堅”項目已經進入開發階段。由于最終通過協議規定將物業經營收益反饋給投資者，極像REITs中“租金收入作為投資回報”的設計。

在公募基金中，嘉實基金此次拔得頭籌。而目前公募基金在專戶業務上，主要精力仍然放在主動型產品、量化產品和期貨產品等。

“隨著政策面開閘，未來或有更多基金公司牽手地產類投資機構推出類似的產品，公募基金需要經驗，地產投資機構需要系統的平臺和資源。”北京某基金研究人士指出。

面臨房市低迷風險

“目前很多開發商，包括我們的一些開發項目都處于半停工狀態，但是也意味著可以抄底拿到更多項目。”居易國際董事局主席劉向陽指出。

“嘉實基金或意在抄底樓市，不過目前看來，政府對于地產行業的調控力度仍然較大，這為這一類投資的收益帶來了很大的不確定性。”北京某基金研究人士對 《每日經濟新聞》記者指出。

如果嘉實地產著力打造REITs基金，將與傳統的房地產信托不同，這種產品在多數情況下，需要“先募集基金后選擇項目投資”，使得投資者在購買產品時并不能把握投資風向。

根據國內房地產PE的經驗，產品的設計周期，依照國內慣例壓縮至1~3年，能否長周期的承接和保有項目的建設開發到經營管理仍有很大的不確定性。

“REITs的產品周期一般在8~10年，這將極大地提高基金管理人的便利。”多位業內人士仍然樂見這一創新金融產品的推出。不過對于嘉實地產未來的設計細節和收益分配方案，嘉實基金人士昨日稱已經聯系香港方面，或將于近日向市場做出說明。