黃人天：金融投機資本加劇房地產市場分裂

◎黃人天（獨立經濟學家）

我國短期房地產市場在賣方操縱下分裂為潛在房地產市場和實際房地產市場。在賣方的背后，有一種力量作為后盾，這就是金融機構。正是金融業對房地產業的全面介入，使供給小于需求的長期根本矛盾被放大，賣方操縱能力得到提高，市場分裂程度加深，市場分裂時間延長。

改革開放三十多年來，少數先富起來的中國人除了進行高端消費和擴大再生產之外，尚有相當部分貨幣財富無法在實體經濟中找到出路，這些剩余貨幣滿世界尋找機會，形成金融投機資本。

在金融投機資本泛濫的時代，同樣的貨幣財富，存在銀行里是負利率，買股票波動太大，而房地產由于供給小于需求的長期根本矛盾而具有保值增值屬性，易漲難跌，因此成為金融投機資本保值增值的最佳途徑之一。

給房地產金融化鋪底的是那些被稱為“房叔”、“房嬸”的低活躍度金融投機資本，他們是房地產市場上的死多頭，他們認定房子長期看漲，所以把房子當作貨幣財富保值增值的手段。過去十多年，事實證明這些“存”房者是對的，他們的貨幣財富不僅沒有被通脹侵蝕，反而翻倍增值。

正因為“存”房者是對的，房子作為投資工具就具有了賺錢預期，這就吸引了一部分高活躍度金融投機資本進入房地產市場。其買房的目的是為了利用賺錢預期來倒手獲利，也就是說他們是“倒”房者。當“倒”房者大量入市之后，房價漲幅就完全脫離了正常供求關系。

非正常的供不應求使房地產開發成為一門高利潤率的好生意。一部分金融投機資本直接轉化為房地產開發商，另一部分則轉化為給房地產開發商提供融資支持的信托、民間借貸等金融機構。

但高收益率的信托、民間借貸的機會終歸是有限的，更多的剩余貨幣不得不集中于低收益率的商業銀行存款之中，給商業銀行帶來巨大的利息壓力。不過，由于有房地產開發的熱潮，利息壓力轉化為向房地產開發貸款的動力。實際上在剩余貨幣泛濫時代，商業銀行也成為一種金融投機資本。

大量的金融資本制造出大量的房屋供給，如果沒有足夠的房屋需求增長，短期內市場必定供大于求，造成房價下跌，于是商業銀行擔負起了制造足夠和持續房屋需求的“職責”。他們給購房者提供按揭貸款的行為一定程度上是透支未來的市場需求，因為很多購房者本來買不起房子。

一場供需兩旺的房地產財富盛宴就這樣制造出爐，持續的市場繁榮致使房地產業利潤率持續上升。國務院發展研究中心出版的 《中國住房市場發展趨勢與政策研究》顯示，2003年前后，我國房地產業的毛利潤率大致在20%左右，與大多數工業行業相仿，而在2007年之后年均即達到30%左右，超出工業整體水平約10個百分點。

在供需兩旺的市場中，開發商就會經常為牟取更高利潤捂盤惜售，“存”房者則“存”得更多，“倒”房者的囤貨量也更多，于是空置房就越來越多，房地產市場的分裂也越來越深重。

正是由于金融機構對房地產市場買賣雙方的長期支持，高房價就成為可以長期維持的畸形的市場均衡價格。由此可見，高房價的性質完全是金融性的，金融業和房地產業已經結成了牢固的利益同盟。

正是由于利益同盟是牢固的，因此當宏觀調控導致商業銀行貸款渠道受限時，金融投機資本就另辟蹊徑，從信托、民間借貸等渠道為房地產業不斷提供融資支持。如此一來，開發商的資金鏈仍然總體寬松，因此仍然可以控制供給，于是高房價畸形均衡仍然總體得以維持，而我國房地產市場也繼續分裂。

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