樓市調控正在步入轉型期

每經編輯 譚浩俊    

8月5日，國家發改委主任徐紹史在作 《當前經濟形勢和下半年經濟工作》的專題報告時表示，促進房地產市場平穩健康發展，堅持房地產調控各項政策。加大對保障性安居工程建設的推進力度，加快普通商品住房開工建設，支持居民家庭首套自住購房需求。

新一屆政府自成立到現在近半年時間，無論是決策層還是管理層，都沒有對房地產市場調控再進行過正面表態與表述，更多的則是強調一些具體問題，如棚戶區改造、保障房建設等。這是管理層第一次就房地產市場調控作出正式表態。

此次徐紹史主任的表態，也沒有像此前那樣強硬，而是比較原則地講了要堅持房地產市場調控各項政策。這或許意味著，房地產市場調控極有可能面臨新的轉型。

房地產市場調控政策從出臺到現在，已近十年時間。對一專項工作進行調控，能夠維持這么長時間，且政策力度不斷加大，歷史上也是不多見的。

問題在于，盡管調控手段非常嚴厲，特別是限購、限價等行政調控手段，可以說被用到了極致。但是，調控效果并沒有想象的那么好，房價也沒有出現預想的結果。這就從另一個側面告訴我們，單純依靠行政調控，已經很難再對房地產市場產生積極作用。而房價之所以沒有在調控中出現預想的結果，也進一步證明，房地產市場的開放格局已經形成，市場體系已經相對完善，政府要想利用行政手段干預房價，可能會適得其反。

值得注意的是，雖然房價沒有出現預想的下降結果，但是，房地產市場的行為、特別是定價行為，已經比較規范。開發商已經不再期待暴利時代的出現，炒房者的投資和投機熱情，也不再那么強烈。倒是政府在房地產市場扮演的角色，似乎沒有太多的改變。相當一部分地方政府，仍然想通過“土地財政”謀求政府利益。

這就要求我們，在對房地產市場進行調控過程中，已經不能將目標繼續盯在房價，而必須轉向對政府行為的規范上，對政府執政理念的調整上。

也正因為如此，新一屆政府成立以后，已經不再對調控過度關注，而是將重點轉向了如何加大保障房建設力度、加快棚戶區改造、確保居民首套自住房需求等方面。也就是說，政府這只有形之手，應當盡快退出市場，退出對市場的過度干預，而轉向如何保證中低收入群體的利益方面，在保障房建設和棚戶區改造等方面拿出具體的行動和方案來。

從這些年房地產市場的發展以及房價的變動情況來看，市場不健康以及房價上漲過快的主要危害，也不在市場和房價本身，而在政府的行為，在于政府沒有將中低收入這個需要政府保障的群體放在應有的位置上。

相反，如果政府在保障房建設、廉租房建設、棚戶區改造等方面盡到職責了，中低收入群體的住房問題得到基本解決了，就算房價漲得再快、漲得再高，又有什么問題呢？又怎么會形成泡沫呢？即便有問題、有泡沫，也會在市場調節中自動得到解決。

要確保房地產市場健康發展，確保房價問題不成為影響居民生活質量和水平改善的難題，最根本的一條，就是應當讓市場的歸市場，政府的歸政府，讓市場和政府各自承擔好自己的責任，守住自己的陣地。而等待政府的，則是在確保保障房建設、棚戶區改造等到位的同時，能夠盡可能多地利用法律和經濟手段，如開征房產稅、物業稅、遺產與贈予稅等，規范市場行為，規范購房者行為。如果這樣的格局形成了，房地產市場想不健康多難，房價想不下降也難。

房地產市場已經到了必須轉型的時刻。而新一屆政府傳遞給市場的信號，也是轉型。

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