申嵐：鄂爾多斯掩蓋了房地產市場復蘇真相

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申嵐（渣打銀行經濟學家）◎王志浩 （渣打銀行大中華區研究主管）

內蒙古鄂爾多斯和江蘇常州已成為中國住宅市場過熱的標志。從這兩個城市部分地方的圖片可以看到荒涼的街區和冷清的街道，還有與之相隨的房地產市場崩潰故事。然而，圖片并不是總能講述故事的全部。我們的研究表明，鄂爾多斯和常州是一個特例，而不是中國眾多中小城市住宅市場的典型例子。

要評估房地產行業對中國今年整體經濟增長的影響，了解小城市的現狀正變得愈發重要。這些小城市不像中國的諸多較大城市，有著自己的建筑、交易和房屋庫存統計，所以要獲得相關信息非常困難，但我們還是深入研究了為數不多的公共數據，并發現小城市的情況并不都像鄂爾多斯那么糟糕。由于銷售復蘇程度弱于大城市，房屋庫存水平似乎沒有下降。與此同時，很多中小城市的房地產開發商正在購入土地，這表明他們仍相對看好房地產行業的前景。

我們的第一個指標是中小城市可售房屋的庫存水平。此數據模型是以過去數年的土地成交量減去房屋銷售量計算得出的。

該模型表明二線城市的供應足以遏制房價劇烈上漲，一些二線城市的房價上漲似乎還沒有成為問題。二線城市的庫存仍維持高位，約為15至17個月的房屋銷售量，這意味著其房價上漲壓力在未來一年左右的時間內將十分有限。

三線城市房屋庫存似乎并未成為問題。三線城市的房屋庫存在2011年下半年至2012年上半年間曾達到頂峰，此后逐漸下降，2013年二季度，庫存降低到約為5到6個月的房屋銷售量。

我們的庫存模型表明，中國的房屋供給問題或許主要集中在二線城市。“城市越小，庫存越糟糕”的說法顯然不成立，至少就30個大城市的數據而言是這樣。

我們的第二組數據是40個城市的可售住宅面積，該數據由搜房網提供。40個城市中包含4個一線城市、6個二線城市和5個三線城市，另增加了25個“新的”中小城市。可售住宅面積包含已獲得銷售或預售許可的住宅面積，包括在建房和竣工住房。

今年三線城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的350萬平方米下降至2013年6月的340萬平方米。三線以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平，過去18個月保持在260萬平方米。換句話說，中小城市似乎正被庫存所困擾，盡管并未看到小城市庫存增加的跡象。

不過，我們不能排除一些房屋沒有進入市場，以避免出現令人緊張的高庫存的可能性。也就是說，如果開發商感覺市場不能夠消化他們的現有庫存，他們可能會推遲申請銷售許可。

最后一組是土地成交量數據，也是現有的唯一一組涵蓋超過300多個城市的數據。小城市的土地市場似乎恢復良好，小城市土地成交量自2012年初觸底之后，2013年5月至6月間同比增長50%。土地市場的狀況表明，開發商正試圖增加在中小城市的土地儲備，這暗示在中小城市供應過量并不是普遍存在的問題。

在中國650多個設市城市中，其中約有300個城市推動著全國住宅房地產市場。如此龐大的基數，各種情況都有可能發生，包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而，除卻個別的“鬼城”以外，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下——這將使那里的開發商擔憂。

然而，土地市場活動表明開發商們擁有足夠的現金和信心購進更多土地，可售住宅面積表明，中小城市的房地產市場動態整體上保持著穩定。這表明中國的房地產市場比鄂爾多斯展現出的情況更加健康。