馮海寧：自住型商品房的角色尷尬

◎馮海寧

備受關注的“自住型商品房”政策初現輪廓。10月23日，北京住建委網站發布 《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，要求2013年底前完成不低于2萬套自住型商品住房供地。

“自住型商品房”是一項“新發明”。據悉，9月份北京新建商品房價格同比上漲20.6%，是70個大中城市中同比漲幅最高的城市。在這一背景下看待 “自住型商品房”這一消息，不少人自然興奮。

但在筆者看來，這類住房不倫不類，既有點像經濟適用房，也有點像限價房。與經濟適用房、限價房相似之處在于：都限制了銷售價格，滿5年可以上市交易，部分上市收益歸財政。不同之處在于：經濟適用房、限價房都有戶籍限制，而“自住型商品房”則不設戶籍門檻。筆者之所以認為這類住房不倫不類，是因為看似商品房，但卻以保障房的某些方式來管理。

如果是商品房，不應該限制銷售價格，也不應該限制出售。正如業內專家所言，既然已經明確“自住型商品房”是商品房的屬性，那么限制出售與民法中關于個人財產方面的法規是相悖的。在一個市場經濟國家，住房供應體系應該分為兩大類，即商品房與保障房，不應該出現“自住型商品房”這樣不倫不類的房子。

筆者相信“自住型商品房”設計者的初衷是善意的，想通過“自住型商品房”讓那些沒有機會購買經濟適用房和限價房的“夾心層”有機會擁有自己的住房。可能在設計者看來，我國國情比較特殊，政府沒有經濟能力一下子建設大量保障房，只能通過建立多層次的住房供應體系來減輕部分群體的購房壓力以及政府的住房保障壓力。

但是，“自住型商品房”不免給人留下這樣幾種印象：一是政府的部分住房保障責任通過這類住房轉移了。二是推出這類住房是為了拉低平均房價，以便減輕地方政府調控壓力。三是其他商品房似乎變成了“投資型商品房”。四是讓我國住房體系更加難以厘清，難以監管。

關于我國住房制度的設計，輿論多次在重復一個常識：即市場的歸市場，保障的歸保障。但無論是可以上市交易的經濟適用房、限價房，還是這次北京推出的“自住型商品房”，似乎既劃不進市場范疇，也劃不進保障范疇，因為既有保障的成分又有商品的屬性。“自住型商品房”明確是商品房屬性，卻設置了種種限制條件，似乎以保障房的思維在管理。

當一個社會的市場與保障不分，必然會出現各種問題，政府隨意干預市場，或者政府把保障責任推給市場。所以，面對我國住房體系出現的混亂局面，亟需厘清管理思路，而不是繼續添亂。筆者以為，我國住房體系理應分為商品房與保障房，中間不應該夾雜“自住型商品房”。保障房就分為廉租房和公租房，這既方便管理，也方便監督，由于沒有產權可減少權力尋租。而商品房則應該通過稅收、金融等手段依法調控，“有形之手”不應該過多去限制。