旅游地產失色折射煙臺擴城“超速” 產城一體化不足致樓市高庫存

每經編輯 每經記者 王杰 發自煙臺    

每經記者 王杰 發自煙臺

煙臺，地處山東半島東部，海岸線長達909千米，有島嶼63個。是中國首批14個沿海開放城市之一，中國十大最美麗城市之一，被譽為“山海仙市”。同時也是國際葡萄酒城，聯合國人居獎城市。

這個適宜居住、養老與度假的城市，房地產形勢卻不容樂觀。據克而瑞機構提供的數據顯示，截至5月18日，煙臺市商品住宅市場存量為729萬平方米，去化周期為131周，超過30個月。

山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗教授在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，積壓大量庫存的城市，都寄希望于外來人口購房。但目前，煙臺吸引大規模外地購房人群來此置業的能力不足，并且山東多個地區庫存量也大。“一個城市人口增長也是有規律的，保持原有狀態的一定增長比例，很少有劇烈增長或波動。”

兩區出現過量庫存/

具體到煙臺市各區的庫存數據，高新區的商品住宅存量為101萬平方米，去化周期為43個月；牟平區的商品住宅存量為133萬平方米，去化周期高達58個月。兩區的庫存量居全市六區前兩位。

煙臺高新區成立于1990年，是國務院批準的國家高新技術產業開發區。煙臺本地多位房地產業內人士表示，高新區屬于新區，主要的產業還處于發展階段，配套匱乏。但該區域的開發商為了快速跑量，可謂用盡心思。

《每日經濟新聞》記者在采訪中了解到，高新區一個名為“容大東海岸”的項目，甚至推出了“購房以舊換新活動，舊房直接置換新房”的活動。

該樓盤銷售人員告訴記者，目前折后均價為6500元~6600元/平方米，開發商在芝罘區、萊山區有合作的中介，如果選擇購買此樓盤，有舊房并有房產證的購房者，可以由中介先墊付新房房款，中介代賣舊房。

三興御海城項目，目前均價為4980元/平方米，推出了開發商代墊首付的活動。該樓盤銷售人員表示，目前首付1萬元就可購房，在交房時補齊首付就可以。

一些品牌開發商也開始降價促銷，高新區的中海紫御公館，均價7500元/平方米，目前有團購活動，交2萬元可享受九三折優惠。

克而瑞煙臺機構市場研究總監魏俊表示，高新區擁有煙臺城市的一線海景資源，吸引諸多開發商在此拿地，但是產業配套并不理想，導致諸多購房者對此區域的認同度不高，大量庫存集聚。

牟平區也同樣出現了庫存過量的情況，開發商開始降價跑量。

牟平區水漾花城的銷售人員坦言，該區品質較好的房子，也就在5500元~5800元/平方米，戶型一般的在4600元~4700元/平方米，今年比去年每平方米便宜了一、二百元。

在置地前景顧問部總監吳海洋看來，牟平區屬于經濟比較落后的區域，并且距離主城區太遠。2010年，龍湖在此拿地，炒熱了區域價值，也帶動了中小企業拿地。但當這批項目集中入市時，發現客群少之又少，龍湖的項目又消化了該區域高端養老的置業需求，中小地產商面臨滯銷。

魏俊認為，牟平區的問題在于庫存過大，但整體開發品質不高，購房者熱情也不高。牟平區城中心主要是自住型客戶，配套集中在城中心，生活配套還算完善，但是處于較低的檔次。

城市被疑“擴張過速”/

業內人士認為，高新區與牟平區的高庫存現狀，與煙臺市城市擴張過于迅速，導致開發量過大有關。

2012年，煙臺市第十二次黨代會提出，中心城市規模擴大、形象變美。“未來煙臺將大力增創統籌發展優勢，繼續大力提升中心城市輻射帶動能力，在空間戰略上堅持 ‘東拓、西聯、南進、北展、中優’的方針，促進中心城市快速發展。”

其中，東拓即呼應 “藍區”建設，高起點、大力度規劃發展東部高技術海洋經濟新區，使之盡快形成規模、樹起形象，帶動中心城市向東拓展。

公開資料顯示，“東部新區”作為經濟區范圍包括煙臺高新區、牟平區的經濟開發區和養馬島等區域，萊山區和芝罘區的濱海區域以及保稅港區，總面積近600平方公里，海岸線長約150公里。

而房地產開發更是提前進入“快車道”。

煙臺市規劃局2010年出臺的《煙臺市東部新區“十二五”發展規劃方案》（規劃期限：2011年至2015年）中提到，作為全國區域中心城市和山東省會城市群經濟圈的核心城市，煙臺近幾年步入房地產市場的空前活躍期，隨著國內品牌地產企業的紛紛進駐，東部新區以良好的區位優勢、優越的投資環境成為地產開發的熱門區域。

但是，煙臺市過大的開發量，讓資本市場嗅到了風險。

黃金灣投資集團董事長申威向《每日經濟新聞》記者透露，煙臺在兩三年前就被列入投資范圍之外。“煙臺兩年前就有項目來找我們（地產基金），當時就沒有投，我們有（此區域）過度開發的擔憂”。

他表示，像煙臺這類風險大的城市，看到的庫存問題，實際上是整個城市開發供應量過大。“銀根的收緊，對于開發商而言，是個嚴峻的考驗，開發企業要提高自身綜合能力，包括融資能力、拿地水平、營銷水平以及產品差異化的理念。”

旅游地產吸引力下降/

據了解，目前，多個一線房企在煙臺拿地，且開發的多為“巨無霸”項目。

截至2013年底，萬科在煙臺共開發6個項目，金地和保利各有兩個項目，中海有3個項目。招商地產也于同年11月斥資12.53億元競得開發區3宗地，開發高端商業、旅游、居住于一體的綜合體。龍湖早在2010年時，就已經耗資49億多元，獲得了煙臺市牟平區合計6300多畝的土地。

據不完全統計，碧桂園、華潤置地、越秀、中建、中南集團等多家大型房企均布局煙臺。記者了解到，這些開發商的多個項目，均為“旅游度假”項目。

2012年，YMG（煙臺日報傳媒集團）報道文章《煙臺大力發展旅游地產 海島海灣開發項目12個投資1336.8億》稱，2012年，是煙臺旅游開發大發展之年。海島海灣開發項目共有12個，總投資1336.8億元，年度計劃投資150.3億元。

理想很豐滿，現實很骨感。旅游地產并不如想象中美好。

日前，一個打著“海景房”名義銷售的樓盤，被媒體曝光了。據煙臺電視臺報道，牟平區濱海路段養馬島西側的東海城小區，在收了四、五百戶業主的房款長達5年之久后，于2014年初，突然通知業主們房子不蓋了。

在海南錦誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路看來，煙臺市政府和企業都希望利用旅游地產來導入新的客戶。當地政府利用海景資源，對土地進行集中出讓和開發，但房企更傾向于用旅游地產導入新的概念，利用現有資源做住宅開發。這并沒有帶來旅游內容的變更，也就很難形成旅游目的地。

申威認為，山東全省境內都供應過大，客戶選擇的余地很多。并且我國的海岸線也很長，北有秦皇島、南有?？?、三亞，“海景房”概念就不新鮮了。

“產城一體化”困境/

在庫存高企的同時，新開盤項目猛增，有限的消費力難以支撐巨大的消費體量。2013年煙臺市國民經濟和社會發展統計公報顯示，全市房地產開發投資完成578.40億元，比上年增長6.9%。

李鐵崗認為，煙臺的城市資源很好，許多開發商看好這個城市，但政府開發顯得有些失控，純粹以發展房地產為目的，產業整體跟不上，造成了持續發展的動力不足以及庫存量一直在增加。

庫存的高企，讓煙臺的一些中小地產商開始轉讓手頭的項目。

一家房產網站上 “近海地產商住項目轉讓”信息中標注，“現由于企業資金鏈緊張，誠意折本一口價一次性轉讓。”通過預留電話，記者聯系到了該項目的聯系人。

上述聯系人表示，目前已辦理完土地出讓手續142畝，其中在建9棟樓，項目的出讓價格與購買者的付款方式有關。“也可以合作開發”，其還表示，項目所在區域，購房人群不多，房屋確實不好賣。但“項目定位為剛需盤，應該還是有市場的”。

李鐵崗表示，商品房的庫存，正常來說是一年到一年半的去化周期，因為這是房地產開發的周期，這樣能保持供需相對平衡。他認為，庫存較大、去化周期較長的話，房企的資金成本太大。政府對市場判斷不準，沒有認真分析市場真正需求。“過快地批地與開工，是投資過熱的現狀。”

上海易居研究院研究員嚴躍進分析稱，庫存的消化，只能期待于人口的大量導入，而人口的導入，更離不開產業的支撐。

公開資料顯示，煙臺的產業結構，農業特色鮮明，有煙臺蘋果、煙臺海參、龍口粉絲、萊陽梨等傳統品牌，也是精品葡萄酒主產區。工業方面主要是機械、電子、食品、黃金、化工等傳統制造業。另外，產業發展的重點還有服務業和旅游業。

李鐵崗認為，這些產業與房地產的關聯度并不是很高，對庫存的消耗并不會起到很大的作用。“旅游業主要體現在商業與服務業上，對酒店有拉動作用，但是對于商品住宅的庫存拉動作用不大，因為商品住宅主要取決于本地常住人口。”

“按照目前的去化速度，30個月以上的去化周期里面，包含了本地和外地的置業人群數量。”李鐵崗說。

申威認為，對于煙臺來說，最重要的是產城一體化，產業是與城市共同發展的，沒有產業，只有房地產，那肯定是不健康的。只有產業，才可以留住人，有人才有購房需求。