陳開朝：樓市應對之策：短期靠降價 長期靠城鎮化

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◎陳開朝

樓市首現撕裂

今年以來，樓市降價風潮大有愈演愈烈之勢。在這一年，樓市首次出現了“撕裂”：眾城市普遍量價齊跌，但也有個別地區如京津冀城市出現量價齊升，眾房企加入削價促銷行列，也有個別房企卻逆勢賣出了高價。

有人用供求比、存銷比和土地消化周期三個指標解釋這一現象，認為眾城市供遠大于求是導致這次降價風潮的主因。事實上，今年這三個指標的供應端基本與去年一致，但兩年行情截然不同，又作何解釋？要知道，一直以來，中國房企屬于忍者神龜種類，以善“扛”著稱，即使在危機四伏的2008年和風聲鶴唳的2010年，降價幅度也鮮超七折，但今年卻是動不動就六、七折殺價銷售。為什么開發商會如此傷筋動骨殺價解套？

難道行業已進入了大拐點的肅殺時刻？

根據本文推算，情況并未如此悲觀，城鎮商品住宅市場大拐點時刻預計還有三年多時間。這一判斷基于總供給和總需求的均衡關系。截至目前，我國商品住宅供應遠小于潛在需要。供應上，1986~2013年我國商品住宅成交92億平方米。需求上，城鎮居民每戶住房按平均100平方米計，住房總需要約236億平方米。由此推算，當前我國城鎮住房需要缺口至少為144億平方米。住房需求潛在缺口雖大，但有效需求較小。2012年，我國城鎮住房中高需求、剛需、廉價商品房、公租房的比重分別占15%、35%、10%、40%。中高需求和剛需合計占50%，才118億平方米左右。換句話講，非保障性商品住宅存量需求僅剩26億平方米。

城鎮化和舊城改造按常規推進，商品住宅需求大拐點或3年后來臨。舊改方面，2002年及以前的商品住宅由于結構設計和功能離現代居住要求較遠，未來10年相當部分都會進入舊改，其體量少于13億平方米。假定未來10年均勻釋放，舊改需求每年釋放量約為1.3億平方米。城鎮化如按常規推進，未來10年如果維持年均提高1.22個百分點的水平。從收入水平角度，由于農村居民人均收入要低于城鎮居民人均收入，因此農民進城帶來的商品住宅需求比例肯定低于城鎮家庭比例，即不會超過50%（2.7億平方米）。通過計算，筆者認為3.43年后，我國商品住宅市場成交量出現大拐點，年需求缺口高達7.57億平方米。由于一直以來商品住宅成交面積占商品房成交面積近九成，所以這也將是房地產的拐點時刻。

如何拯救房地產業

目前房市仍未到大拐點時刻，但即將駛入劇烈調整期。類似草原上“牛吃草”現象，只要有存量資源，就說明還沒到大拐點肅殺時刻，此時仍應該像2013年那樣繼續呈現欣欣向榮景象，而不應該像現在這樣一邊是海水、一邊是火焰的“撕裂”態勢。原因可能在于樓市具有不同于“牛吃草”的特征：主要在于“存量需求”并非同質。在第一波剛需大量釋放后，第二波、第三波剛需需要更大力度的降價才能被刺激。目前城鎮人口中，戶均每月可按揭資金與商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之間的約占10%，折合24億平方米。這塊需求過去大部分都未被滿足，因此其在26億平方米存量需要缺口中占據相當大比例。開發商要刺激這塊需求，只有通過大幅降價。這在實踐中得到印證，今年眾開發商降價樓盤普遍是剛需樓盤，降價后大部分取得了不錯業績。

2014年，局部城市、風險城市出現撕裂。就像火山噴發一樣，熔巖在壓力積聚的薄弱板塊率先揮灑，具體表征是局部性降價、個別性破產。其后，眾開發商放緩在風險城市的開發步伐，紛紛轉向無風險城市。由于項目利潤率受綜合成本上升擠壓逐年下滑，利潤增長只能靠規模擴張來推動，因此開發商在無風險城市的開發力度會更大，進而導致那些供求比、存銷比、土地消化周期仍較合理的城市更快達到供遠大于求狀態。其后，隨著被蠶食的城市越來越多，速度也越來越快，整個行業將駛入劇烈的調整期……

長遠應對之策唯有加快城鎮化和保障房建設才能拯救房地產業。假使沒有城鎮化和保障房快速推進，樓市再過3年將顯現大拐點，具體表征是商品住宅成交量腰斬，房價跳水，行業發展陷入凝滯，進而對國民經濟造成深遠傷害。但如果城鎮化和保障房建設全面啟動，房地產反而迎來新一輪黃金發展期。新型城鎮化方面，目前我國6.3億農村人口可推動逾200億平方米改善住房需求。假定整個過程10年完成，那么每年平均釋放量為20億平方米，約兩倍于2013年的成交量。保障房方面，除了政府主導的3600萬套，仍有96億平方米的體量眾開發商可參與。隨著眾房企轉向新型城鎮化和保障房建設，整個行業也將涅槃。

短期應對之策在于先充分降價再放開限購比先放開限購再降價更科學。由于有效的快速推進機制尚未建立，城鎮化和保障房建設速度不是說提就能提的。這樣，如何應對并降低短期劇烈調整帶來的傷痛，盡量推遲商品住宅市場大拐點時刻來臨，顯得尤為迫切和關鍵。具體應對舉措，無非是針對中低剛需進行大幅降價和放開中高需求的限購，同時向上和向下延伸擴大商品住宅市場有效需求容量。

先降價再取消限購

但要指出，兩個對策先后次序很關鍵，先充分降價再放開限購比先放開限購再降價更科學。原因有三個：從整個行業看，前者有助推遲拐點時刻，更利行業穩定。如果先放開限購，中高改善需求將替代剛需成為市場支撐力量，行業預計繼續保持價升態勢，中等收入的剛需將持續被壓制。而一旦中高需求耗盡，商品住宅市場將直線墜落，到時房價即使腰斬，只會加重市場觀望情緒，由于中等收入剛需不能有效激發，市場由此少了一股救市力量，行情很可能持續低迷。

從開發商角度看，現在降價調整帶來的陣痛是個別性破產，此時破產開發商還能被保本收購、全身而退。同時行業進入良性逆周期調整：隨著成交量下滑，房企數量不斷減少，同時開發力度不斷減弱，行業將始終保持良性。但如果等到大拐點之后再降價，開發商預計將大面積破產，大部分自保尚困難，何談去收購？最后兜底的可能是政府，屆時政府可通過財政資助有實力開發商收購破產房企，或直接收購項目用來做保障房，這倒也節約了政府保障房的財政投入，但由于是折價虧損賤賣，必然留下理不清還亂的債務，巨量的壞死債務會進一步對經濟各層面產生持續連鎖破壞。就像上世紀90年代日本房地產泡沫破裂后的景象：經濟高速增長戛然而止國家經濟持續陷入低迷。

從個人消費者角度看，大拐點之后的大降價對其并非真正有利，如果整個行業硬著陸，必然造成大量失業，就業競爭趨于激烈，反而導致居民收入持續下降，這樣房價是下降了，但同時更多人買不起房子，房地產行業和整個國民經濟可能因此陷入凝滯狀態。

在即將到來的調整期內，政府最應做的，是不要受眼前利益羈絆，打出科學救市組合拳，先充分降價再取消限購至關重要。在居民收入持續提高和房價持續下降下，這可讓更多中等收入人群從保障性住宅需求轉移到商品住宅需求。同時，長痛不如短痛，讓行業合理兼并購以縮小開發規模。這些都有利于延遲大拐點時刻的來臨。當然，降價和取消限購亦是揚湯止沸之舉，只能延緩但不能阻止大拐點時刻的來臨。未來10年，只有加快推進城鎮化和保障房建設才能穩定房地產業和熨平整個國民經濟發展周期。

（作者為中國房產信息集團研究員）