P2P對接房地產項目 部分債權轉讓產品真實性存疑

每經編輯 每經記者 史青偉 發自上海    

每經記者 史青偉 發自上海

隨著P2P不斷發展，其對接房地產項目逐漸形成了房企融資、轉讓房地產類產品收益權以及直接投資贖樓貸業務等多種模式。

《每日經濟新聞》記者調查發現，以小牛在線“活期牛01期”為代表的債權轉讓產品存在信息不透明情況。有業內人士告訴記者，該產品有自融嫌疑，其宣稱的債權轉讓模式在未來也可能會被監管層叫停，記者針對相關問題采訪小牛在線，不過該平臺拒絕了記者的采訪。

而在P2P贖樓貸業務中，e人e貸的 “贖樓項目-深圳寶安三處物業系列”較為典型。

禮德財富CEO洪凱彬告訴《每日經濟新聞》記者，贖樓貸業務其實很適合P2P去開拓，和目前P2P匹配度很高，因為贖樓業務具有周期短、收益高、風險相對可控等特點，未來在二手車以及贖樓業務上，將有很多P2P平臺展開激烈廝殺。

小牛在線：產品信息披露較為簡單/

項目名稱：活期牛01期

項目金額：1296萬元

年化收益率：12%

項目期限：隨時轉出，資金可取現

根據小牛在線的描述，“活期牛01期”屬于轉讓“深圳小牛資本新富三號投資企業 （有限合伙）”（以下簡稱新富三號）的合伙份額收益權。該合伙企業主要投資于深圳等地區的贖樓等業務。該合伙企業由深圳市小牛投資管理有限公司牽頭設立管理并擁有20%合伙企業份額，總額1296萬元，公司網站稱，因公司經營需要，決定將持有的1296萬元合伙企業份額進行收益權轉讓，本標的以人民幣1元=1合伙份額的形式認購。

模式上看，房屋原業主向小牛投資申請短期貸款用于贖樓進行交易，小牛投資替客戶還完貸款，銀行把贖出的房產證給公司，小牛投資把房產證抵押給銀行，銀行把新貸款發放到公司指定賬戶，小牛投資提前收回贖樓資金，把剩余的房款返給原客戶。

贖樓是指，付清賣方該物業的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出，一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。

不過，小牛在線網站上只提供了新富三號非法人企業營業執照和股東信息，并無其他詳細信息。營業執照顯示，該贖樓產品名稱為深圳小牛新富三號投資企業（有限合伙），執行事業合伙人為深圳市小牛投資管理有限公司，委派代表為彭鋼。該合伙產品實繳出資額6486萬元，深圳市小牛投資管理有限公司出資作為普通合伙人1296萬，出資比例為19.98%。

記者查閱深圳市市場監督管理局網站發現，該合伙產品許可經營信息為一般經營項目，包括投資管理等。

從網站披露的信息來看，產品信息十分簡單，投資者據此判斷項目風險極大，而業內人士告訴記者，小牛在線在業內十分低調，產品信息如此簡單，容易引起了人們的懷疑。

《每日經濟新聞》記者就該產品是否存在采訪了深圳市市場監督管理局，該局一位負責宣傳的人員表示，有許多企業在管理局登記，不過并不能確定是否有該產品。

一位接近小牛在線的業內人士告訴記者，活期牛01期轉讓“深圳小牛資本新富三號投資企業 （有限合伙）”的合伙份額收益權項目是自融，項目本身也是假的，融資的目的在于資金周轉及擴張。

日前，記者就項目真實性采訪小牛在線相關管理人員，不過其市場部一位人士表示，經與管理層溝通后，暫時不接受電郵等方式采訪，并表示對外宣傳有一個范圍，只有幾家媒體可以采訪，其本人對具體的每個項目不清楚，也不能代表公司發言。

記者以投資者身份采訪該公司客服人員，對方表示，活期產品屬于債權轉讓模式，轉讓小牛資本是基金產品，該產品用于贖樓業務，目前債權轉讓的所有到期產品都已兌付，所有產品的違約率低于3%。

這位客服人員還稱，新富三號是小牛資本之前的產品，這部分早已在線下銷售完。目前，線上轉讓公司持有的收益權，現在線下賣的贖樓產品是“小牛資本·安心投基金（系列）”產品，不過記者并未在小牛資本網站上查閱到新富三號產品。對于新富三號實際的項目方案和具體投了哪些項目，該客戶人員表示并不清楚。

記者查閱發現，新富三號產品成立于2013年9月30日，經過2013年11月20日和2014年4月8日兩次出資額變更，期初由深圳市小牛新財富管理有限公司出資10萬元，隨后變更為深圳市小牛投資管理有限公司以及深圳市小牛新財富管理有限公司，實際出資額100萬，最后一次變更新增了近40有限合伙人，變更后實收資本為6486萬元，從時間上來看，產品成立日期要早于 “小牛資本·安心投基金（系列）產品”。

產品介紹很簡單，小牛在線的風控如何做的呢？公司網站顯示，風控措施采用由專業的管理團隊甄選投資項目，對項目進行全程管控,保證投資款項用途。借款用途明確，客戶借款資金唯一的用途是用于解押，可有效防止資金挪用；還款來源明確，用物業出售款或銀行發放的貸款（已有審批批復）償還本息，還款有充分保證。

目前,在小牛資本網站銷售的“小牛資本·安心投基金 （系列）產品”顯示，該有限合伙產品投資于深圳等地區贖樓業務。每月分配一次收益，到期還本，募集規模4000萬元~1億元，預期收益8%~13%。上述客服人員表示，此產品和新富三號并無關系。

從小牛在線網站對產品的描述來看，其聲稱的債權轉讓模式似乎也存在疑問。據此前媒體報道，由于線下債權轉讓存在信息不透明、資金使用不規范等風險，監管層對線下債權轉讓模式有擔憂，而未來將出臺的P2P監管條例可能終結這一模式。

e人e貸：雙崗審核防控虛假交易/

項目名稱：贖樓項目-深圳寶安三處物業系列

總金額：325萬

年化收益率：20%

該項目為贖樓貸項目：李小姐擁有三處物業，三處物業目前房產市值合計630萬，因經營需要，向民生銀行申請了450萬元的經營性貸款，貸款已獲銀行審批，該房產目前已在農行及中行合計抵押貸款315萬。李小姐向債權人借款325萬 （其中315萬用來償還原銀行貸款，另申請10萬用于公司短期周轉使用）。現債權人將其中75萬元的債權通過e人e貸予以轉讓。

對于贖樓貸潛在的風險，e人e貸運營總監鐘俊向 《每日經濟新聞》記者表示，對公司來說，買賣雙方虛假交易是最大的風險，但因審貸流程規范，風險基本可控。

據了解，e人e貸審貸流程采取雙崗審核方式，客戶經理與風控經理同時調查。由業務部調查通過之后，交風控中心審核，通過后再繼續審批，金額小的由總經理及董事長同時審核，金額大則需通過評審會審核，金額大小以400萬元區分。

“審核通過后，操作過程中需要不同的崗位配合，崗位分離運作。我們公司需控制借款人及相關人員的銀行卡、身份證等重要證件，同時買賣雙方需將此房子的處置權受權公證給公司。”鐘俊表示。

上述贖樓貸項目的還款來源是銀行放貸，e人e貸在風控審核上要求新的銀行貸款批復已出。同時要求借款人征信良好，無涉訴。

而對于贖樓貸業務如何做風控，洪凱彬認為該業務其實是過往擔保公司的一項常規業務，風控手段也不特別，主要就是風控的執行力，禮德財富采取跟當地最大房產中介合作的方式來做。

據記者了解，目前，此類業務業內大多采用第三方擔保公司擔保。e人e貸前期第三方合作擔保公司已對項目進行評估，確認此贖樓項目風險較低；若發生還款逾期或債權人未能及時回購債權，第三方擔保公司將對投資人提供利息和本金保障。

擔保贖樓是指，在二手樓交易時，如賣方房產是按揭購買且貸款尚未結清，由于其房屋抵押給了銀行，需結清欠款，贖出房地產證，才能進行正常交易。在賣方不采取自主贖樓的情況下，可由擔保公司提供擔保,銀行向賣方發放短期信用貸款，或者由買方按揭銀行提前發放貸款用于還清原貸款，也可由擔保公司墊資贖樓,贖出房地產證，從而完成房產的注銷抵押登記,過戶及重新抵押登記等手續。

另外，擔保贖樓的款項來源可通過銀行借款，也可以通過擔保公司借款。