一線城市房價連跌3月 去庫存成房企主要任務

每經記者 王杰 發自北京

樓市降溫，此效應在持續傳導。

一線城市目前成為“放開限購”的孤島，未來的政策走向正引起市場關注。

上海易居研究院提供的統計數據顯示，8月份，4個一線城市新建商品住宅成交均價為21690元/平方米，環比減少3.3%，同比增長3.2%。8月份成交均價比7月份下跌了738元/平方米。

房價下跌的態勢在9月份繼續蔓延，這使得房企的以價換量的策略將持續運用。對此，中國房地產數據研究院執行院長陳晟在接受《每日經濟新聞》采訪時建議，對于沒有供應泡沫的區域，降價是回籠資金的一種方式。房企還要和金融機構好好溝通，以保證資金鏈的安全。“不開工”也是一種“渡關”方法。

而上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，目前一線城市行情不好，房價低迷，說明擠泡沫的效益正在顯現。但隨之而來的是，這使得關于限購松綁的各類說法很多。實際上，政策能否變動關鍵要看北京市場，而北京市場也關鍵要看北京近期的量價關系。但總體上以擠泡沫、維持穩定為基本原則。

金九成色不足

目前北京的房價走勢在下行通道，根據上海易居房地產研究院提供的一線城市報告，北京新建商品住宅成交均價在6月份為27151元/平方米，而到了7月則為24933元/平方米，到了8月繼續下跌至22621元/平方米。目前已經跌了兩個月。對于8月份數據，則環比跌幅為9.3%，同比跌幅也達到了9.3%的同樣水平。

根據國家統計局9月18日公布的《2014年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，目前北京新建商品住宅價格為-1.3%和-1.2%，已經跌了兩個月。

不過從目前金九銀十的整個大環境看，似乎并不樂觀。上海易居研究院數據顯示，9月1日-20日，監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約601萬平方米，環比下跌約2%。9月前20日樓市的成交反彈力度比預期的要低，這會促使房企加大促銷力度。

上海易居房地產研究院的成交預報數據顯示，北京在9月1日至20日新建商品住宅成交為42萬平方米，而在8月份同期為56萬平方米。如此計算，9月前20日跌幅為24%。

北京的市場壓力大，使得房企紛紛以加大推盤量為策略，進而希望加大庫存去化。

據亞豪機構統計數據顯示，7月、8月北京樓市各有3個商住項目入市，分別新增商品產品供應370套和914套，而9月至今（9.1-9.21）北京已有7個商住項目入市，僅上周就有3個商住類型項目入市，這7個項目共為樓市新增商住產品供應1412套，超過了7月、8月兩個月商住產品供應套數的總和。

平價、低價入市逐漸增加

市場量價關系的變動下，相應的市場參與主體調整了策略，包括了產品結構、價格策略等方面。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析，在房地產下行階段，特別是自住房集中入市帶來的沖擊，造成北京住宅市場濃厚的觀望情緒，而商住項目由于低總價、小戶型、不限購等優勢，部分購房需求迫切但被阻隔在限購門檻外的置業客群正在轉向商住項目，促使商住產品成為樓市低迷時期的去化利器，需求拉升是造成9月北京商住產品增加的重要原因。

在自住房拉升整體成交量的同時，低價項目也成為實現銷量的利器。據統計，上周北京商品住宅成交排行中，扣除自住房金隅匯景苑以及定向銷售的恒大城以外，排名前兩位的分別為首開?香溪郡和密云華潤橡樹灣，兩個項目成交均價分別為19893元/平米、15136元/平米。

嚴躍進表示，目前北京政策大松動的跡象并不明顯，不能過于期待出現限購政策的大調整。這也倒逼相應房企主動進行降價。另一方面，這也使得部分投資投機者開始轉移北京市場。這對于目前北京樓市的健康發展是有利的。

任啟鑫認為，隨著購房者觀望情緒加重，今年3月以來樓市成交持續低迷，在售項目的去化周期被迫拉長，各大房企為了銷售提速，已經不得不放低姿態，平價、低價入市的樓盤逐漸增加，欲以低價打破樓市銷售僵局，清理庫存、回籠資金。