19天蓋57層高樓背后 房地產離工業4.0還有多遠？

每經編輯 每經記者 白亞靜 發自深圳    

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

遠大集團19天建起57層樓的新聞，引發業界對于房地產工業化的關注。這會不會成為整個房地產行業“第二次爆發”的核心原動力？在景瑞控股主席閻浩看來，“中國房地產工業化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經實現了4.0。中國房地產工業化還有很大的發展機會。”那么，這些機會究竟體現在哪些方面？房地產工業4.0給相關企業帶來的，是愛還是痛？

19天時間蓋57層樓，遠大的速度給地產業帶來巨大震撼。過去十來天，房地產最熱話題莫過于此。景瑞控股主席閆浩甚至提出了房地產工業4.0的概念，引得業界一片沸騰。

房地產工業化的前景雖好，但真正落地卻并不容易。用現代化的模式生產建筑，最核心的障礙在于，由于預制構件均需在項目附近制作，這就要求地區的市場必須夠大。

成本較高也使得房地產行業無法快速實現工業化。然而，生產的低能耗、低污染，卻讓急于改進空氣質量的公眾迫切希望房地產的工業革命能早日實現。

困難重重的工業化

建樓很快，拓市很慢。19天，57層，平均每天3層。遠大集團這一蓋樓速度十分驚人，因而也引發不少公眾質疑。

一名建筑工程師告訴《每日經濟新聞》記者，如果用傳統建造方式，由于要等混凝土變干，才能繼續上一層的澆灌，所以一般來說，至少三四天才能建一層。

遠大集團能夠快速建設的原因并不神秘，即住宅產業化，提前在工廠生產輕鋼、混凝土預制構件等，然后拿到現場拼裝，用干法作業大幅度取代濕法作業，外表與普通建筑無異。

不論是哪種結構，其核心都在于減少浪費、提高建造效率，并在規模化之后降低成本。

但與建造速度形成對比的是，從2013年至今，遠大集團的加盟商仍是6家，沒有增加。一名業內人士向記者表示，企業經營首先要考慮利潤，房子不愁賣的時候，開發商肯定是用最熟悉的方式快速蓋房。住宅產業化雖然會縮短工期，但在投入初期，沒有成熟的施工工人和熟悉標準化設計的設計院，貿然上馬難度很大，而且成本不菲。

上述人士稱，雖然去年以來政策頻出，目前構件廠也存在很大的產能缺口，但遠大集團的“加盟費太高了”，所以有意愿加盟的少。根據《每日經濟新聞》此前報道，遠大集團的加盟費在4億~7億元左右。

未來市場供不應求

住宅產業化項目可以有效降低能耗，如萬科上海新里程項目施工過程中降低了約20%的施工能耗，減少約60%的用水量、混凝土損耗和鋼筋耗材，以及約80%的木材損耗、施工垃圾和裝修垃圾。

但萬科并沒有全面推行產業化。這主要是因為住宅產業化的生產還是以當地資源為主。萬科方面曾表示，由于各地構件廠分配不均，很多地方并沒有合格的構件廠。

宜居中國住宅產業化和綠色發展聯盟副秘書長于維偉向《每日經濟新聞》記者表示，構件的運輸半徑有限，如果距離過遠，就成本而言比較不劃算。據他介紹，目前做得比較好的城市如沈陽等地，都有圍繞住宅工業化生產的產業鏈園區。

與供應量并存的問題是，沒有一定規模的市場消化，供應端始終無法發展。在于維偉看來，去年以來樓市下行對房企改革的倒逼，以及近期利好政策的疊加，市場的需求絕對值很大，而構件廠的供應很少，基本不用擔心銷量。如果能接些建筑面積達到幾十萬平方米的大型項目，半年的產量都能消化了。

最佳突破口可能是保障房

一方面，供應端因為市場小而不完善；另一方面，需求端出于成本考慮試水者少。誰愿意先跨出第一步呢？

在于維偉看來，培育產業鏈，目前主要是政府主導，僅靠幾家房企，壓力很大。在保障房領域，政府已開始引導采用產業化方式，若有更多配套扶持政策，推進速度將更快。

這一點，深圳已在實踐。今年起，深圳新出住宅用地項目以及政府投資建設的保障房住房項目須100%實施產業化。

如果深圳的保障房實踐被全國多個城市復制，住宅產業化市場將被迅速催生，加大房企試水意愿，當規模化后，建造成本才有望低于傳統方式。

產業化的建造方式也將極大解決保障房的品質問題。南京幸福城保障房項目在采用預制裝配整體式混凝土剪力墻結構技術后，基本消除房屋常見的滲漏、開裂、空鼓現象。

除此之外，政府還有諸多可供工業化開發的公共項目。以深圳前海為例，據萬科前海公館招商總監何嵐介紹，前海公館是與政府合作項目，“產業化率達到100%”。

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是什么阻擋了萬科住宅產業化進程

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

像造汽車一樣建房子，這并非癡人說夢。不過，住宅產業化并不是簡單的“搭積木”，而是要建立統一的模數、流水線量產通用部件、進行標準化設計，最后再將各種零部件拿到工地組裝。

生產方式的轉變使得建造工期大幅縮短、品質提升，無疑是以高周轉為運營模式的房企的福音。然而，目前整個行業的住宅產業化進展緩慢。

這一狀態或將因樓市進入下行空間而出現變化。市場對品質要求的提升，以及政府提供的優惠政策，使得相當數量的房企開始探索住宅產業化。

產業鏈配套不完善

萬科推進住宅產業化由來已久。第一個真正意義上的住宅產業化項目——上海浦東萬科新里程，早在2007年即已開工。但萬科的產業化進程緩慢。截至2014年，累計實施了住宅產業化技術的建筑面積有700多萬平方米。而2014年一年，萬科的銷售面積就有1800多萬平方米。

萬科作為先行者所遭遇的問題，其實是整個行業處于培育期的縮影。

萬科建筑研究中心高級專業經理楊高飛向《每日經濟新聞》記者表示，之所以沒有全面推進，與一些地方缺乏構件廠資源有很大關系，并不是所有地方都適合上馬住宅產業化項目。

去年，記者在萬科東莞住宅產業化研究基地看到，所謂預制構件即在生產車間內，將鋼筋放入標準形狀的模具，然后再澆灌混凝土，直接生成柱、樓梯、樓板、墻面等，產品類別很廣，甚至包括花壇、石凳等園林配景。

深圳市建筑科學研究院副院長劉俊躍表示，住宅產業化進展緩慢的主要原因在于產業鏈配套不完善。

據記者了解，國內構件廠的技術、產能水平參差不齊，規模較大者如北京建工旗下的構件廠，技術在行業內處于上流，但多承接利潤較高的政府基建工程，規模較小的又無法滿足房企需求。

為何推高建造成本

黃金時代，由于行業毛利高，市場對賣方有利，很多開發商對推廣住宅產業化的意愿并不高。

宜居中國住宅產業化和綠色發展聯盟副秘書長于維偉稱，當市場轉向白銀時代后，建筑、人工成本以及市場對品質的關注，使得房企開始聚焦住宅產業化。

雖然住宅產業化的本質之一是降低成本、加快資產周轉率，但由于產業鏈不完整、生產規模小、標準混亂，在初期房企的建造成本并沒有如期下降，反而上升。

在萬科2007年的上海項目中，王石曾表示，土建成本比原基礎增加了40%，如果規模達到10萬平方米，這一數字可從40%下降到25%。

8年之后的今天，住宅產業化的建造成本仍略高于傳統建造方式。據記者了解，預制構件多是自主報價，由于工藝、管理差異，價格并不相同，由于這些部件量大價貴，所以對建造成本影響很大。

據悉，日本住宅產業化的組裝比例平均在65%，這一數字過低，對房企而言不合算。

萬科公布的一系列信息可見，從PC外墻、預制樓梯到輕鋼龍骨石膏板隔墻，其組裝的部件正逐步增加。但目前并沒有數據顯示，其組裝比例有明顯提升，不少項目采用工業化的生產方式僅在提高品質、解決滲漏等問題。

建筑工業化的基礎是設計標準化，設計標準化的基礎是模塊化、模數化。萬科廣深區域本部副總建筑師在推介住宅產業化時表示。

于維偉稱，成本高的原因之一是現有標準不統一，沒有國標、行標，各種戶型尺寸不一，使得模板數量大幅提升。

此外，預制構件的生產特性更影響到房企的命根——現金流。一方面，采用預制構件后，雖然整體工期縮短，但對于主體結構的工期影響甚少，這使房企無法大幅縮短從拍地到預售的時間，回款速度并未明顯加快。另一方面，由于預制構件已提前做好，房企付款的時間反而會提前。

這一情況或將在深圳有所改觀。去年11月，深圳市政府發文稱，今年起，產業化住宅可由主體建設到2/3預售，改為建設到1/3。

試點項目成本高，不可避免需要依靠傳統項目來攤薄。但企業放在第一位的肯定是股東利益。不少業內人士曾多次呼吁政府增加住宅產業化的補貼。

去年，深圳市政府提出，對自愿實施產業化方式建造的企業，將給予3%的建筑面積獎勵。而北京、上海、合肥、沈陽等地也都出臺各類優惠政策。

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推動建筑工業化 開工廠易 跟技術難

◎每經記者 盧曦 發自上海

將墻壁、頂篷等各種各樣的“零件”運到建筑工地上，通過“搭積木”的方式建起住宅，這在日本已經不是新鮮事了。在中國蘇州，來自日本的開發商也嘗試了這一方式，建筑效率大大提高。

在工業化成熟的國家和地區，這一模式已經成為必需。但從經濟角度考量，成本并不會降低，推動建筑工業化的最大動力來自政府，以及大眾對環保的要求。在那些地少人多的國家，這一需求更加強烈。

追求效率

在上個世紀日本經濟騰飛的階段，所有人都失去了等待的耐心，造房子也不例外。日本人感到，在工地上一磚一瓦地砌房子已經落伍了。由于相關行業的技術十分領先，日本國內工業基礎好，當仁不讓成為建筑工業化的先驅。

日本的“住宅工廠”里，建筑物的各個組成部分被細化，分門別類生產，從流水線上下來，再運到施工地點。

衛民不動產蔡為民告訴記者，在發展建筑工業化的早期，日本也遇到過一些問題，最大的難點在于現場組裝，各種不同部分的零件很難一次就順利地組裝成一個整體。“如果不是一個工廠生產所有的零件，涉及的零件種類又太多，就很容易發生‘不兼容’的問題。”蔡為民說。

在日本，“搭積木”還曾遇到很多細節問題。經過協調，零件能很快到達建筑案場，建筑的速度也很快，但很容易因為細節問題的不周到帶來嚴重問題。電路埋線、水管分布……稍有不慎全盤皆輸。“日本也是經過了較長的一個過程，不斷改良，才終于走向成熟高效。”蔡為民說。

政府推動

“在香港，我們也會‘拼房子’，大約十年前就有人這么做了。”一家港資開發商銷售經理告訴記者。

中國香港選擇這一方式，主要的推動力來自政府。傳統的施工方式，建筑現場會產生不少垃圾，造成原料浪費。香港特區政府部門著力解決這一問題，在推廣廉租房的過程中，首先落實。承擔保障房建設工作的開發商按照要求，將“預制”的過程在廣東設廠完成，再運到工程所在地“拼搭”。“最核心的問題是絕對不能有偏差，一旦工廠前期準備不當，到現場就會出現嚴重的問題。”上述銷售經理告訴記者。

以這種方式建設，從成本角度看甚至是不劃算的。香港開發商在執行這一模式的過程中都經過了精心計算，包括工廠應該設在成本較低的地方，但距離不能太遠，否則會大大拉高運輸成本。在工地上組裝的過程中，因為少了水泥混凝等工序，對周邊環境的污染也大大降低。“但還沒有看到有香港開發商來內地這么做。”上述銷售經理說。

前期評估很重要

按照這種方式建筑施工，可以快速完成，減少城市大興土木帶來的交通壓力和環境污染。縮短時間，加快開發商的資金回收。

蔡為民告訴記者，這種方式在中國推廣，最大的問題來自于“人”。這一模式對精細度的要求很高，需要大量高素質、有經驗的人才，包括一線工人，以及負責督導的工程師。

“中國房地產行業發展太快，來不及培養那么多工人和工程師。工廠的技術指標可以提升，達到日本的水平可能不需要很久，但‘軟件’方面需要漫長的過程。”蔡為民說。

高力國際執行董事汪蓓告訴記者，建筑工業化在西方國家已經比較普遍，特別是那些鋼鑄結構的建筑，“零件”可以“模組化”。

不同的國家因為不同的條件，推進建筑工業化面對的問題也不同。日本作為一個地少人稠的國家，開發項目時需要考慮所在的位置，如果模組體積較大，就需要考慮運輸問題，是否會因為道路過窄而無法運到？前期評估非常重要。

汪蓓認為，這樣的方式最大的收益是在工地管理，施工變得簡單、干凈、好操作。

“中國到處都有開發項目，絕對有實力做建筑工業化。關鍵在于開發者，對新技術的引進、時間、熟悉度。工廠在中國不難開設出來，難的是后續技術要跟上。”汪蓓說。