劉永好、馮侖再把脈 立體城將引領溫州商業地產新生代

4月14日，上海浙江商會會長郭廣昌率領一眾國內知名企業家考察溫州，陳愛蓮、周成建、王均金等均同行；5月9日，溫州又將迎來劉永好、馮侖、任志強、葉檀，及海底撈董事長張勇、星期八小鎮董事長印嵐、德恒醫療董事長杜明倫等商界大腕及財經學者，經濟已筑底企穩的溫州越來越受到投資界的青睞。

日前，全球知名五大房地產投資咨詢機構之一的仲量聯行發布其綜合研究報告《中國城市60強》顯示，溫州排名列第28位，并被定義為三線增長型城市，其中，溫州最為突出的優勢是富裕程度，即包括零售銷售總額、居民儲蓄、可支配收入和人均GDP等的綜合得分，在60強城市中排名第8。

溫州盡管藏富于民，消費購買力很強，但整體的商業地產發展落后于全國同類城市。今年年初，萬達便傳出關閉全國10家嚴重虧損百貨門店，其中一家就位于溫州，據溫州龍灣萬達廣場項目有關負責人稱，萬達百貨面臨業態調整，未來將側重于體驗式消費的布局與培育。

實際上，面對行業激烈競爭，以及多樣化的終端消費需求，溫州商業地產即將迎來新一輪進化。

溫州消費力強勁復蘇

作為中國第一批14個沿海對外開放城市之一，以及浙江省三大中心城市之一，有人把溫州經濟看作中國民營經濟的發祥地，是中國市場經濟的風向標。改革開放以來，溫州創造了舉世矚目的“溫州模式”。但隨著經濟進入新常態，民營經濟目前面臨諸多壓力和挑戰。

近日，由溫州市委黨校與社會科學文獻出版社共同發布的《溫州藍皮書：2015年溫州經濟社會形勢分析與預測》認為（以下簡稱《藍皮書》），當前溫州仍處于“后危機時期”，影響社會經濟發展的主要問題尚未解決好，各種社會矛盾仍有激化的危險。

不過，上述《藍皮書》也指出利好因素，溫州域內消費已從前幾年的增長乏力狀態下逐步恢復正常，投資增長逐漸回歸理性，規模以上工業企業利潤也恢復增長。

據溫州統計局公布的數據顯示，2014年全市消費品零售總額2410.36億元，同比增長12.8％，增幅高于全國（12.0%）和浙江省平均水平（11.7%）；同時，這樣的增幅高于北京（8.6%），上海（8.7%）、廣州（12.5%）和深圳（9.3%）。

其中，在溫州的消費區域構成中，城鎮消費品零售額2182.76億元，增長13.1％；鄉村消費品零售額227.61億元，增長10.3％。按行業分，批發零售貿易業零售額2121.85億元，增長12.9％；住宿餐飲業零售額288.51億元，增長12.5％。

今年一季度，溫州市居民消費繼續保持增長態勢，共實現社會消費品零售總額614.45億元，雖然增幅比去年同期回落了2.3個百分點，但是同比增長仍然達到9.8%，按照906.8萬的常住人口來計算，每人每月在零售品上的平均花費超過了2200元。

實際上，盡管近年來溫州民營經濟受到影響，但民間資金仍然豐富。據溫州市證券期貨業協會最新統計數據顯示，一季度溫州全市證券交易額同比上漲249%，占全國總交易額1.94%，占比同比上漲0.04%。同時，截至今年3月末，溫州證券市場保證金余額已達123.29億元，同比增長196%。

姜孟軍是溫州立體城項目的總經理，熟稔溫州商業地產市場的他認為，溫州民資購買力很強，但溫州整體的商業地產發展落后于全國同類城市。有研究表明，每2億~3億元的社會消費品零售額，就需要配置1萬平方米的商業面積，而溫州去年的社會消費品零售總額達2400億元，按此推算，溫州至少需要800萬~1000萬平方米的商業地產才能匹配，溫州商業地產的潛力很大。

商業地產潛力巨大

實際上，盡管溫州商業地產發展空間巨大，但由于分布較為集中以及主要是傳統的運營模式，如何才能從殘酷的市場競爭中尋得生機？

日前，仲量聯行發布了一份研究報告稱，根據其對國內最重要的60個二、三線城市房地產市場的研究調查，這些城市的商業地產正面臨著一輪短期的供應過剩局面，而地處東南沿海的浙江溫州，其商業地產正進入爆發期。據《溫州日報》報道，目前溫州市區已建或在建的大型商業綜合體項目就有近20個，其中大型購物中心就占一半以上。

姜孟軍認為，在全球商業地產過剩的城市里，中國占了很多，但溫州的商業地產落后于城市購買力，未來在溫州的商業地產開發，不能走老路，還要少走彎路，這需要摸清新常態下的市民消費及投資心理，同時還要充分運用互聯網思維。

溫州大學房產研究所向陽研究員則稱，目前溫州商業地產的框架并沒有拉開，配置多集中在市中心，而且大多數規模偏小。盡管當前由于項目的大量出現，從一個中心形成多個商業中心，但運營模式仍以傳統方式居多，實體經濟低迷，再加上電商帶來的沖擊，溫州傳統的商業中心的租金下滑很厲害，一些沿街商鋪的現在租金僅是原來的七到八折。

由“新希望”和“萬通”聯袂打造的溫州立體城，自2009年首次提出概念之后便備受引起關注，目前正在建設當中。據透露，與傳統商業運營不同，溫州立體城將運用重服務、體驗式的新商業模式,業內對此認為，這將對溫州商業具有很大的推動作用。

姜孟軍表示，溫州需要更高檔次、更復合型、更綜合性的都市商業綜合體，溫州立體城包括寫字樓項目有80萬平方米的商業，其體驗式的運營模式將“一站式”全方位滿足消費者衣、食、住、行等多重生活需求。目前，全國知名親子品牌星期八小鎮將簽署意向合作協議，全國首創IMAX與演繹結合的中影嘉博影劇院也將正式簽約落戶立體城。

有市場人士認為，體驗業態將成為商業地產延續繁盛的重要新引擎。首先，體驗服務無法被快遞、電商所沖擊，這是它最大的優點；其次，體驗業態具有重量級的吸人絕技，能為商業地產帶來大量的人流量。這其中以電影院業態、兒童業態更為明顯。

數據顯示，2014年中國電影全年創造票房296億元，同比增幅達36%，觀影人次達8.3億。中國電影市場在全球僅次于美國居第二位，其中，2014年全國新開影院1,194家，同比新增249家，增幅26.3%；電影院業態吸引了大量年輕消費群體。

另一個則是兒童業態，包括兒童娛樂、主題餐廳、攝影、教育、零售、夢幻主題樂園等。國家統計局的調查表明，中國14歲以下少年兒童共有3.6億，其中5歲~14歲的少年兒童為2.2億。在中國城鎮人口總和中5~14歲的少年兒童總人口約為0.926億，每個兒童背后都有2~4位家長。

實際上，社區醫療也是體驗式商業消費的重要構成。據悉，全國首座高端健康會所德恒醫療已確定落戶溫州立體城項目。對于這段結緣，德恒醫療董事長杜明倫介紹稱，其機構已為馮侖私人醫療服務了七年，得到了他本人的極大認可，并牽線引進到溫州。德恒醫療的入駐將為溫州民眾帶來北京領先的醫療水平。杜明倫還透露，德恒正在全國范圍內推廣醫療+地產發展模式，溫州立體城的這次合作將成為其示范項目。

中國商業地產聯盟理事長顧云昌此前曾表示，除了單純的購物消費，商業地產所承載的文化、娛樂、旅游的這些更加精神層面的消費會越來越多。當衣食住行基本解決以后，最大的兩個亮點一個是提高消費的質量；第二個是消費的升級，從物質消費到精神消費。

姜孟軍表示，溫州立體城其項目能輻射周邊5公里范圍內目標客群的現代消費需求，這部分人口達60萬，同時，其所在的三江商務區與溫州市區僅一橋之隔，未來將有效彌補溫州甌江北側，乃至整個溫州對現代體驗式消費的需求。