房地產開發的濟州島思路：把外國投資建設的豪宅回賣外國人

每經編輯 每經記者 丁舟洋 發自韓國濟州島    

◎每經記者 丁舟洋 發自韓國濟州島

在中國房地產投資持續低迷的當下，鄰居韓國的樓市又是怎樣一番景象呢？

在“2015世界知識論壇·中韓企業家高峰論壇”即將在成都召開前夕，記者專程飛赴韓國采訪并以濟州島的房產發展情況為樣本，試圖探尋出當地房產行業可持續發展的“經驗”，以此給低迷的中國房產行業帶來一定借鑒意義或思考。

走出濟州島機場，撲面而來的除了清新的海風，還有巨幅的中文房地產廣告，車身印著“買房獲韓國綠卡”的出租車呼嘯而過。這里是被大自然恩賜的魅力海島，也是被中國房企和購房者追捧的掘金熱土?！睹咳战洕侣劇酚浾呓y計發現，中國房地產商在濟州島的開發投資接近千億規模。記者以看房者的名義走訪了濟州島海岸線四周的多個著名“中資”樓盤，聽到售樓部工作人員介紹都是樓盤銷售情況“火爆”，開盤兩年售出80%以上。

韓國綠卡（永久居留權），是吸引中國購房者的最大賣點。投資風險較低，利潤空間可觀，是招徠中國房企的原因。在極高的開發與購買熱情推動下，濟州島房價兩三年間漲了兩三倍。

不過，濟州島并不打算走一條靠“野蠻生長”的房地產拉動經濟的道路。中國房地產開發商在濟州島的投資環境也面臨著新的變化。

瞄準中國買家

幾乎每一個路牌都有中文標識、每一位店鋪老板都會講簡單的中文，濟州島對中國游客照顧周道，讓來到這里的中國人“毫無違和感”。

濟州島旅游局方面對記者表示，2014年濟州島游客突破1200萬人次，當中320余萬人次的外國觀光客中，中國游客多達290余萬人次，同比增長近60%。

而近年來到濟州島的中國客群中，流行著一種新的玩法：一邊看房、一邊看景點。濟州島當地旅行社經理告訴《每日經濟新聞》記者，為滿足中國游客的看房需求，該旅行社專門制作了一條看房與看景點結合的路線圖。“來看房的中國游客，有不少都是奔著中國房企在濟州島的開發項目來的。”

憑借在中國國內的品牌知名度，綠地在濟州島的房產項目成為中國“看房團”的熱門項目之一。記者也來到了位于濟州島西歸浦市的綠地別墅項目，推開售樓部大門，卻被置業顧問告知“銷售不到兩年，房子就賣光了”。

事實上，和綠地有著相似特征的房產在濟州島還有很多——這些樓盤都是依山傍海的海景房，精裝修的程度可以達到連床單、被套、鍋碗瓢盆都準備好了，用銷售人員的話來說就是“不用拎包，直接入住”；均價2.7萬元一平方米，總面積在130~200平方米，銷售狀況尚佳；它們的開發商都有著中國資本背景，售樓部工作人員是清一色的中國人，目標客戶亦直指中國人。

“比起在歐美購房，濟州島距離上海只有1小時的飛行距離，距離北京只有2小時的飛行距離，擁有地理優勢。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示，韓國和中國都屬于東亞文化圈，有著相似的文化背景和生活習慣，“移民不移俗”。除了優美的自然風光外，濟州島的教育資源也是房企們的賣點。

綠卡撬開銷量

不過，和自然環境、教育資源比起來，永久居留權才是中國開發商最大的砝碼。

2010年2月，韓國政府出臺了一項房地產投資移民政策，如果外國人在指定地區投資“以休養為目的的居住設施”50萬美元以上，就可以獲得居住簽證F2，5年后F2簽證可轉為永居簽F5，持永居簽的外國人可與韓國國民享有同樣的教育和醫療保險。

據韓媒報道，該政策實施當年，有3名外國人在濟州島投資獲得居住簽證。此后，其人數逐年劇增。自實施房地產投資移民制度5年來，獲得韓國居住簽證F2的外國人達到1007人。其中，中國人為992人，占99%。濟州島的“中國標簽”愈發顯眼。

目前濟州島總投資額500萬美元以上的大型項目共18個，總投資額為87528億韓元，其中，來自中國的投資額為6118億韓元，共14個項目，占68.6%。

而中國房地產商則把投資濟州島，作為海外戰略的試驗田。綠地董事長張玉良透露，通過對濟州島的前期研究綠地得出結論：濟州島地價合理、成本可控，持有型物業市場稀缺。投資風險較低，也能獲得不錯的收益。濟州島項目是綠地出海的第一步，隨后綠地在其他國家出手投資。

雖然不錯的收益吸引著開發商和購房者，但也有業內人士指出，由于韓國政府對房地產有健全的法律和政策控制，比如項目一定要建成一定規模才可以賣，基本上不存在空手套白狼和囤積居奇的可能。而韓國又有較高的房產稅和物業費，所以炒房團的投資本身也會有風險。

嚴守生態紅線

韓國統計廳在今年2月發布的《2014年四季度市道服務業生產動向》顯示，在韓國全國16個廣域自治團體的服務業生產指數中，濟州以4.8%的增長率，創下韓國全國最高紀錄。

韓國統計廳分析稱，中國投資者掀起濟州島投資熱潮，令當地的房地產和租賃領域出現大幅增長。“五年時間里濟州島房價漲了十倍。”濟州國際大學教授金義根對記者表示，擔心房價上漲過快、大量開發破壞自然環境，是當地居民的憂慮。

事實上，濟州島對中國房企的態度并不矛盾，一方面濟州島需要外界資本投資濟州島，帶來經濟的發展和就業的拉動，但另一方面，嚴守生態紅線和避免投機性投資是濟州島決不讓步的底線。

濟州特別自治道知事元喜龍表示，濟州島的投資以前過于集中在房地產開發和賭場開發，如果大量資金涌入只為短期利益的話，這些資金退出后會損害濟州道的長期投資者。“我們更希望一些長期資本在房地產和賭場開發以外的未來產業投資，比如健康、養老、文化、IT、新能源、與中國的貿易、服裝、購物等具有實質內容的產業。”“濟州島并非不允許投資房地產，只是希望兼顧濟州島的整體發展速度和平衡的前提下循序漸進地發展。”元喜龍說?！睹咳战洕侣劇酚浾吡私獾剑簧僦匈Y房企目前正在建設健康、購物等主題商業綜合體，但濟州島相對分散的人口分布是這些商業綜合體在“聚人氣”方面面臨的挑戰。

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制度鏡鑒

韓國是怎樣應對高房價的？

“最近兩三年之間，濟州島的房價漲了兩三倍。”濟州島一位當地導游說，永久居留權的土地變得更難拿了，現在看來還會上漲。

實際上，抱怨高房價的遠不止中國，濟州島僅是當前韓國面臨房價趨高的一個縮影。不過，這一現象也讓《每日經濟新聞》記者進一步去探究韓國是如何應對高房價的。

當前，韓國既有政府為年輕人提供的公租房，又有延續幾十年之久的“傳貰房”制度，前者屬于一種公對私的公租房制度，后者屬于一種個人對個人的私人租房制度。最新的情況卻是，“傳貰房”還衍生出了“產權房”。也就是說，房客租住這個傳貰房幾年之后，經房主許可將其產權買下來。

上述導游告訴記者，“韓國年輕人要自己買房還挺吃力的，但政府有很多長期租住的房子。1000~2000元一個月，可以長期住，住了五年、十年后，可以買這套房子。”

相關學者認為，作為韓國特有的不動產物權制度，傳貰房制度主要涉及到傳貰權，而傳貰權的取得主要依據當事人之間傳貰權設定契約、登記及傳貰金交付，存續期最長不超過10年。存續期內，傳貰權可以轉讓給第三方或為他人提供擔保等。

所謂“傳貰房”，就是求租方將一定數額的押金交給房主并簽訂租房合同，租房者便可享有該住房的使用權，這種押金專名“傳貰金”。“傳貰房”制度，意味著韓國人只需湊足房價1/3到1/2的錢，就可住進自己想住的房子，房客只須支付押金。對于那些暫時難以湊足“傳貰金”的求租人，法律允許銀行給予最多60%的貸款。

不過，韓國“傳貰房”制度也面臨著較大的挑戰。據野村證券估計，2012年時，傳貰房租賃體系占用的資金約達4000億美元，相當于韓國年經濟產出的1/3。據相關媒體報道，韓國為了擺脫通貨緊縮的被動局面，其央行曾通過降息試圖釋放上述龐大資金量，但這可能將解構傳貰房租賃體系。

據了解，韓國目前也有大量以收取租金為模式的“月租房”等短租住房模式，以供那些年輕人租住，解決他們剛出校門沒錢購房的問題。

按照知名經濟學家華生的研究觀點，從城市化發展的程度看，中國今天還相當于日本1950年代、韓國1970年代的水平。

華生指出，韓國通過建設公用廚房、公用廁所的非成套住宅樓來安置進城人員家庭的做法，有些類似改進型的我國1980年代初的筒子樓。韓國在城市化加速期乃至今天仍部分保留的這類公租房，對發展程度更低的中國具有更大的借鑒意義。