萬科物業打響全國“圈地戰” 估值或大漲 模式仍待考

每經編輯 王婷婷     

每經實習記者 王婷婷 發自成都

5月16日，萬科物業與南京金隅紫京府項目簽約合作，以“睿服務”體系輸出的形式，對合作方提供物業服務。

《每日經濟新聞》記者了解到，“睿服務”是基于互聯網平臺的用戶需求釋放、服務提供、設備線上管控等為一體的體系。當萬科在南京接下物業市場化項目第一單的同時，該體系已經在全國鋪開，將有物業公司形成專門的團隊進行運營。

此前，彩生活、綠城等房企早已借力物業“圈地”，同時借助社區原始優勢搭載互聯網概念。

疊加“互聯網+”，有助于得到資本市場青睞，推高估值。但業內人士提醒，目前國內物業領域尚沒有清晰有效的商業模式，如何保證物業服務，提升利潤率，創造長期價值，仍有待觀察。

物業全面市場化

前不久，萬科創始人王石公開吆喝“萬科物業將全面市場化。”

5月16日，萬科物業接下了第一個市場化項目，與南京金隅紫京府項目簽約合作。據媒體報道，雙方合作范圍包括金隅嘉業在北京以外的所有項目的物業服務。今年，萬科物業輸出的業務量指標為5200萬平米，其中成都區域100萬平米。

成都萬科相關負責人向《每日經濟新聞》記者透露，成都區域是否是100萬平方米的業務量，具體數據尚不清楚，目前是處在跟其他公司協商的過程中，是由物業公司專門的團隊在負責。

據透露，目前萬科物業已將下屬18家物業服務公司拆分為13個中心城市公司、13個城市公司以及49個管理中心。中心城市公司和城市公司主要負責對外拓展項目，管理中心負責所有住宅項目的托管。

“在對外拓展過程中，萬科傾向于通過輸出自己的‘睿服務’體系來實現。”有熟悉行業的資深人士告訴記者，去年萬科“睿服務”體系亮相時，就是作為物業服務解決方案被推出，萬科更想用輕資產方式做物業的全面市場化，即輸出品牌、技術和標準，不輸出人員，也不自己招人。

萬科物業事業部首席執行官朱保全介紹，“睿服務”體系包括了基于移動互聯網的物業服務定制系統“睿平臺”，以及“服務中心”和“管理中心”，還有萬科的業主手機端應用“住這兒”，員工手機端應用“助這兒”，以及EBA遠程設備監控與運營系統、線上管控的“戰圖”系統、客戶管理全息視圖系統等。

南京萬科物業總經理楊靖舉例介紹，通過“EBA設施設備遠程監控系統”，能夠節約現場抄表、報表統計等人力成本，“遠程后臺派單、后臺網絡派單”能提高員工效率，降低人工成本。

物業圈地欲推高估值

“目前國內的物業板塊，整體來說還是比較傳統，但在互聯網的潮流下，物業也能有突破原有模式的更大空間，資本市場也歡迎這樣的物業經營新模式。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌告訴《每日經濟新聞》記者，萬科在物業方面打造了一個較好的品牌，并且近年在新的經營模式方面有探索，更重要的是，它有很多O2O方面的嘗試，這是比較能受資本市場喜歡的，萬科物業如果要沖上市，對萬科的估值也會有推高作用。

物業疊加電商、金融等概念，預估上市估值超40～50倍市盈率的潛力很大。以互聯網管理為最大噱頭的“彩生活”，在去年6月掛牌上市時，上市價3.78港元，目前股價已到11.4港元，總市值114億港元，超過母公司花樣年，市盈率則超50倍。

據《每日經濟新聞》記者了解，除了萬科“睿服務”和花樣年“彩生活”外，綠城、保利等公司也紛紛通過“互聯網+”，加速“圈地”。

公開信息顯示，綠城物業目前已接管服務面積約6000萬平方米，坊間流傳綠城已制定“今年6月上市”的計劃，依靠“幸福綠城”APP等O2O工具，做線上和線下的增值，并迅速擴大規模，今年預計新增接管7500萬平方米物業。而目前綠城物業約75%項目是接管的非綠城集團項目。

目前物業管理行業的平均盈利依然在3%～4%的水平。“物業的利潤不比房地產，但發展到現在，房地產的快銷模式已經基本不存在，所以這部分收入也必須考慮。”第一太平戴維斯華西區董事長胡裕華告訴記者。

CRIC研究中心研究員朱一鳴則直言，物業管理領域魚龍混雜、門檻偏低的現狀，讓彩生活等企業能通過并購等方式擴大規模，這是“圈地”的一個主要手段。同時，在社區資源上，做社區O2O等“互聯網+”概念更有優勢。

“而且成規模的物業服務、小業主挖掘方面，互聯網還未充分觸及，市場前景較廣，很能吸引資本市場的青睞。”胡裕華稱。

問題在于，目前國內物業領域卻還沒有清晰有效的商業模式。

記者注意到，與彩生活在資本市場和財務報表亮瞎雙眼的同時，廣東、四川、南京等不少城市有小區業主就物業質量等各種問題投訴彩生活。就模式而言，彩生活、萬科、綠城等企業也是在迅速復制同一商業模式，模式本身并無核心競爭力。

值得注意的是，在“睿服務”的方案中，萬科運用了“員工APP接單-客戶評分-積累經驗值-經驗值轉變為薪酬”的機制。與目前市面上APP流行的“補貼式”玩法相似。

不過胡裕華提醒，物業管理和銷售類行業不太一樣，物業管理本質上需要承載的服務品質、規范流程、管理體系十分重要。如果只是用“純搶單”的形式來操作，可能會產生一些非積極的效果。

“萬科好在物業口碑良好，而且擁有非常龐大的業主資源，在得到認可方面更有優勢。但物業公司最本質的，是必須做好服務，在這個基礎上怎樣跟新經濟模式結合，實現一個良性的持續增長狀態，依然需要檢驗。至少目前我沒有看到特別成功的運營模式。”龍斌說。