股市暴跌+零售業衰退 香港樓市這次真的熊出沒？

每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

今年以來，受到股市暴跌與零售業衰退打擊，高高在上的香港樓市調整跡象愈發明顯。

《每日經濟新聞》記者了解到，最新發布的中原城市領先指數（CCL）按周下跌1.26%，跌幅創下兩年多以來新高，該指數也創下9月以來新低。與此同時，二手樓市降價潮漸起，部分新樓盤甚至出現“退訂”潮，霧霾籠罩香港樓市。

10月22日上午，香港特區行政長官梁振英坦言，香港樓市已經進入調整期，牛去熊來似乎已成定局，分歧在于，到底是以調整的形式，還是以暴跌的形式完成。

降價潮籠罩香港樓市

今年3月初，香港金融管理局在不足一周內兩度出手抑制樓市，通過降低月供與收入比率，以及進一步收緊按揭貸款，以抑制樓價過快上漲的勢頭。但香港樓市依然高歌猛進，中原地產領先指數于今年9月曾經收報于146.78點，較去年同期漲幅達到20%，較1997年的高位增幅也達到40%。

但進入10月以來，香港樓市寒意顯現。首當其沖的是二手房市場，中原地產的數據顯示，受到四季度新盤供應量大增的影響，新界區二手樓價明顯承壓，不少業主選擇降價拋盤，降價幅度約在5%~10%。部分樓盤更出現大手筆降價，位于荔枝角美孚新邨7期的一高層單位，業主主動降價130萬港元出售，降價幅度達到16%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升向《每日經濟新聞》記者表示，最新一周的中原城市領先指數八大指數全線下跌，為最近半年以來首次出現這種情況。數據顯示，新界東、新界西、大型屋苑領先指數及中小型單位指數回到約12周前水準，港島、九龍、城市領先指數及大型單位指數回到約8周前水準。

在黃良升看來，數據反映出香港樓價開始出現調整，主要由新界中小型單位帶頭，市區的大型樓盤及豪宅價格調整則跟隨其后，預計香港樓價走勢將出現反復調整。

二手樓市的調整波及新房市場，根據《文匯報》的報道，僅在9月上半月，香港多個新樓盤已出現約30個“撻訂”案（“撻訂”是指買家在與開發商簽訂臨時買賣合約后，沒有下一步進展，放棄訂金離場退出），為今年前9個月最高。

中信里昂最新發布的研究報告指出，10月以來香港的新盤售罄率由9月的90%降至65%，盡管有開發商為了吸引潛在置業人群，提供了高達85%的按揭貸款服務，但目前使用這種服務的買家只有約20%，從側面反映出香港樓市購買力正不斷下降。

是調整還是暴跌？

香港房地產市場素來以大幅波動聞名。自上世紀70年代末至今，香港樓市經歷了三次房地產泡沫破裂，最令人印象深刻的莫過于在1997年亞洲金融風暴的洗禮下，香港樓市經歷了一波長達6年的大熊市，期間樓價最高跌幅達76%，造就了一大批“負資產”（即物業的市價低于原先用來購買物業的銀行借款），不少港人因此破產。

但2004年以來，香港樓市開啟了一波10年牛市。監測香港房價的中原城市領先指數顯示，該指數從2003年末約30點大幅上漲至146點，上漲了接近4倍。隨著香港樓市牛去熊來的跡象愈發明顯，會否重演1997年式的“大跳水”，無疑最受業界關注。

美聯物業首席市場分析師劉嘉輝向《每日經濟新聞》記者表示，香港樓市本輪調整，主要源于對美聯儲加息預期、股市波動、經濟不景氣等因素的影響。股市暴跌導致財富縮水，零售業下滑更是對就業帶來威脅，由于市場預期趨向負面，市民的置業信心難免受到動搖。

相對于美聯儲加息和股市波動所帶來的短期影響，零售業的下滑或將是壓垮香港樓市的最后一根稻草。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，香港的經濟增速近年來一直不高，但由于就業狀況良好，經濟放緩的壓力并未傳導到百姓身上。如今，吸納就業最多的零售業持續疲弱，訪港游客人數持續減少，接下來失業率或將因此上升，這對樓市無疑是重大沖擊。

投行對于香港樓市的前景較為悲觀，瑞銀中國香港地產研究部主管李智穎在電話會議中表示，預計從現在至2017年底，香港樓價會掉頭向下，跌幅約在25%~30%，并會經歷較長時間調整。中信里昂也表示，預計到2017年，香港樓市的累計跌幅達到17%。

開發商的預期則相對樂觀，恒基地產主席李兆基于日前表示，香港樓市的供求關系相對平衡，建筑成本連年走高，因此大幅暴跌并不現實，預計未來兩年香港房價每年跌幅約在5%。