廣州一天推出10宗地 一線城市高價搶地或侵蝕房企利潤

每經編輯 區家彥    

每經記者 區家彥

進入四季度以來，土地市場急劇升溫，地方政府也抓住機會加快賣地步伐。

《每日經濟新聞》記者了解到，廣州市國土房管局今日一口氣推出十宗地塊，合計起拍價高達147.8億元，包括此前大熱的廣州國際金融城和廣鋼新城地塊。得益于土地市場升溫明顯，這些熱門地塊的起拍價較前期明顯提高。

業內人士告訴記者，在目前流動性寬松、且主流房企扎堆一線城市搶地的大背景下，地塊熱賣幾無懸念。但目前地價上漲速度高于房價，一旦房價上漲幅度不及預期，對房企的盈利能力以及銷售周轉將造成嚴重沖擊。 

廣州歲末賣地沖刺

《每日經濟新聞》記者注意到，本次廣州國土房管局出讓的地塊包括金融城起步區、燕塘工業園、廣鋼新城、荔灣百花香料廠地塊。這其中，金融城起步區5宗地塊的起拍價合計71億元，燕塘工業園合計9.42億元，廣鋼新城地塊合計47.25億元，百花香料廠合計20.11億元。

作為廣州市政府近年主打的新興金融商務區，金融城起步區5宗地塊將合并出讓，且對競買人設定了嚴格的準入門檻：競買人必須為銀行或有銀行參與的聯合體，地塊建成的物業要求出租或出售給由廣州市金融工作局認定的金融機構或金融企業。記者注意到，地塊的起拍價約為18000元/平方米，較去年同期推出的同區域地塊約14000元/平方米的起拍價上漲約28%。

同樣受關注的還有大量房企扎堆進駐的廣鋼新城。記者了解到，此次廣鋼新城推出兩宗住宅用地，起拍價約為47.25億元，宗地面積達7.4萬平方米，折合樓面價約15000元/平方米，略高于同區域地塊在去年同期約14000元/平方米的起拍價。據悉，廣鋼新城兩宗宅地都采用“限地價、競配建”的方式，達最高限制地價，轉入競配建拆遷安置房。

記者了解到，截至10月28日，廣州今年的賣地總收入已超過624億元，和去年844億元的全年收入相比，僅有224億元左右的差距。據統計，僅僅在11月，廣州還將出讓起拍價達234億元的地塊，賣地收入高于去年幾無懸念。 

高價搶地或侵蝕房企利潤

臨近歲末，一線城市土地市場火爆，地方政府開閘賣地意愿相當明顯。以北京為例，繼豐臺地塊刷新單價地王紀錄后，僅僅在10月20日~11月23日，北京還將出讓31宗土地，總起拍價高達624.17億元。如無意外，今年北京的土地出讓金將突破2000億元大關。

中信證券房地產分析師陳聰告訴《每日經濟新聞》記者，土地市場急劇升溫背后，一方面是由于上市房企大量發行公司債，資產負債率得到極大改善，手里的資金也更加充裕；另一方面，隨著很多城市出現供給過剩和人口凈流出，房企愿意大規模投資的城市數目越來越少，而拿地資金卻未見減少，大量房企扎堆到一線城市拿地，導致地價競爭越發激烈。

根據中原地產統計數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地，這其中，在一線城市拿地的占比更是首次突破了40%，創下歷史新高，這顯示出一線城市成為房企拿地的“避風港”。

但硬幣的另一方面，是高價搶地讓房企面臨盈利受損和銷售不順的風險。陳聰認為，很多中等規模房企寧可犧牲些盈利，也追求快速壯大規模，因此高價拿地后只能走高端住宅路線，但大量房企關注小眾產品，會帶來盈利能力與銷售周轉的隱憂。

以廣州此次出讓的廣鋼新城為例，記者注意到，2013年首批出讓的廣鋼新城住宅用地最終成交價達到18000~21000元/平方米，但從中海地產在廣鋼新城開售的首個項目來看，售價僅在28000~32000元/平方米，這意味著除非接下來廣州房價能出現明顯上漲，否則項目的利潤空間相當有限。

“很多一線城市的土地儲備普遍潛在毛利不高，有些甚至根據當前房價無法計算潛在毛利”，在陳聰看來，即便是2013年賣出的不少高價地塊，至今要么還沒銷售，要么利潤微薄，這是房企在高價搶地背后不得不考慮的風險因素。