易憲容：鑫琦資產(chǎn)兌付危機(jī)表明房地產(chǎn)炒作風(fēng)氣必須遏制

每經(jīng)編輯 易憲容    

◎易憲容

2月19日，陷入兌付風(fēng)波中的鑫琦資產(chǎn)以董事長(zhǎng)賈喚琦的名義發(fā)布致客戶公開(kāi)信，承認(rèn)出現(xiàn)兌付危機(jī)。根據(jù)調(diào)查，鑫琦資產(chǎn)在上海涉案金額達(dá)19億元，牽涉約2000名投資人。

鑫琦資產(chǎn)與此前純粹依靠欺騙的e租寶有所不同，它是一家投資公司，主要是把房地產(chǎn)項(xiàng)目收益權(quán)打包成理財(cái)產(chǎn)品出售給投資者。在公司收到投資者的錢之后，再把這些錢給了鄭州、秦皇島和海南的開(kāi)發(fā)商，并以公司名義將開(kāi)發(fā)商的房子買下來(lái)。

鑫琦資產(chǎn)進(jìn)入這些房地產(chǎn)項(xiàng)目投資有兩個(gè)前提：一是買房的價(jià)格要低，據(jù)說(shuō)曾經(jīng)半價(jià)左右拿到房子；第二是開(kāi)發(fā)商承諾一年以后回購(gòu)，其回報(bào)一般都在20%以上，而鑫琦可以借此作為收益，拿出13%左右返還給客戶。

從流向來(lái)看，鑫琦資產(chǎn)的資金鏈條十分清楚——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商先把房子賣出或押給鑫琦資產(chǎn)，然后拿到購(gòu)房款，房地產(chǎn)維持資金鏈條不斷，投資者拿到了每年13%的利息收入，而鑫琦資產(chǎn)差不多也能空手套7%左右的價(jià)差。為了讓這條資產(chǎn)鏈不出問(wèn)題，鑫琦資產(chǎn)把房子攥到了自己手里。這個(gè)投資項(xiàng)目看起來(lái)很完美，只要房?jī)r(jià)在上漲，所有的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)發(fā)生。但是這個(gè)假設(shè)是不確定的。

如果房?jī)r(jià)不繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就不能用錢回購(gòu)，上述整個(gè)鏈條也將難以有效轉(zhuǎn)動(dòng)，投資者的錢也就不能完全兌付。鑫琦資產(chǎn)曾想用房子抵債，但投資者不同意，他們不想要變現(xiàn)困難的房子，只想安全收回自己的投資。

目前，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)了類似的情況，即房?jī)r(jià)上漲背后都有各種資產(chǎn)管理公司或投機(jī)者的身影。這種漲價(jià)并不是完全由住房的供求關(guān)系產(chǎn)生的。

比如，2015年一線城市房?jī)r(jià)越炒越高，個(gè)別項(xiàng)目炒到每平方米30萬(wàn)元還聲稱會(huì)繼續(xù)上漲。試想一下，北京4環(huán)以內(nèi)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米5萬(wàn)元，如果一套住房為100平方米，其總市值就達(dá)到500萬(wàn)元。以北京的大學(xué)教授的工資計(jì)算，得花30~40年的時(shí)間才有能力購(gòu)買，一般北京居民早就難以問(wèn)津。

從上面的鏈條可以看出，只要房?jī)r(jià)在上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠制造出一個(gè)又一個(gè)住房銷售的日光盤，并制造輿論說(shuō)住房市場(chǎng)是如何供不應(yīng)求，誘導(dǎo)更多的投機(jī)者進(jìn)入市場(chǎng)，然后一輪又一輪地把房?jī)r(jià)推高。

可以說(shuō)，這種炒作方式已經(jīng)成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最大毒瘤，把原本健康的市場(chǎng)逐漸拖得病入膏肓。

以當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而論，中央正在想方設(shè)法出臺(tái)一系列政策鼓勵(lì)住房去庫(kù)存，比如降低住房的首付比例、降低住房交易稅費(fèi)等，這場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存的戰(zhàn)役對(duì)有意購(gòu)買商品房自住的剛需 一族來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是惠民的、有益的。

但在另一方面，假如不參照一線城市及部分核心二線城市本已嚴(yán)重偏高的房?jī)r(jià)，假如對(duì)住房消費(fèi)與住房投資不通過(guò)稅收政策進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分，那么上述政策在客觀上也會(huì)變相地助長(zhǎng)投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。在這種情況下，以住房項(xiàng)目為標(biāo)的的資產(chǎn)管理公司也會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。

雖然在理論上講，只要一個(gè)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)能保持上漲，市場(chǎng)的所有問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)被掩蓋起來(lái)，但是從來(lái)就沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)。如果房?jī)r(jià)下跌，樓市當(dāng)前所隱藏的問(wèn)題全部會(huì)暴露出來(lái)。鑫琦資產(chǎn)的兌付危機(jī)，或許正表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的問(wèn)題比觀察到的要更嚴(yán)重。

對(duì)此，當(dāng)前各級(jí)政府在推出各種購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策的同時(shí)，一定要力求通過(guò)稅收等方式對(duì)住房消費(fèi)與住房投資加以嚴(yán)格區(qū)分，而且要極力避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度加杠桿，否則各類投機(jī)炒作將不斷累積房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)此必須要有清醒的認(rèn)識(shí)。

（作者為青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授）