重慶版供給側改革：3年內去庫存600萬平方米

每經編輯 杜冉樂    

每經記者 杜冉樂

“滬深”等一線城市樓市躁動不安，有傳言稱上海市庫存僅剩下3個多月，與這些城市不同的是，排在1.5線前列的重慶正為高庫存而焦慮著。

2月29日，《每日經濟新聞》記者從重慶市政府官網了解到，該市于近日出臺了《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》，擬用2~3年通過多管齊下、綜合施策去除一批過剩產能、一批房地產庫存、一批僵尸企業和空殼公司等，其中地產庫存作為重頭戲，備受關注。

針對去庫存，重慶擬兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內；通過引導農民工及外來人口、發展專業租賃、貨幣化安置等多渠道降低庫存600萬平方米。

重慶去庫存多管齊下

2015年初，重慶市長黃奇帆警示當地民企要把握好在房地產領域六個方面的供求關系，防止產能過剩帶來的重大風險。

去年10月份，重慶市就出臺了《關于進一步促進房地產市場平穩發展的通知》（渝府辦發〔2015〕157號），試圖從商住比例、戶型結構、土地稅、開發貸和個貸等多個方面支持當地樓市。

盡管如此，重慶晉愉地產、金易地產等去年依然被卷入到資金鏈斷裂渦旋，但這也僅是去年重慶樓市高庫存之下渝派房企艱難生存的一個縮影。

今年初，重慶市政府又出臺了《關于進一步落實涉企政策促進經濟平穩發展的意見》（渝府辦發〔2016〕8號），針對當地樓市，包括房企預售收入毛利率下調5個百分點，壓縮拿地保證金返還時間，調整營業稅征收范圍等多舉措試圖為房企降成本。

全國層面上，首付最低兩成及房地產交易契稅等下調，進一步釋放了加速去庫存的重大利好政策，而落實到地方上，重慶以供給側改革為突破口推出了《重慶市推進供給側結構性改革工作方案》。

方案顯示，針對重慶市房地產市場，當地擬加大土地供應調控力度，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應比例，兩年內土地供應規模逐年減少10%，商品房新開工面積增速控制在3%以內。

除了上述供給端調控之外，重慶在刺激需求上，擬在未來2~3年內力爭實現農民工及外來人口新增購房100萬平方米；發展專業化住房租賃市場，去除房地產庫存100萬平方米。同時，切實降低房地產企業稅費，推動房地產功能轉型，全面推行貨幣化安置，通過貨幣化安置去除房地產庫存400萬平方米等。

重慶樓市庫存量到底有多少？克而瑞重慶機構數據顯示，截至去年11月底，重慶主城區樓市庫存量1300萬平方米，去化周期15個月。

重慶市統計局數據顯示，截至去年11月底，重慶累計施工面積約2.84億平方米，其中住宅接近1.9億平方米；累計竣工面積3649.4萬平方米，同比增長31.7%，其中住宅2576.7萬平方米，同比增長24.8%。

兼任重慶市工商聯主席的金科股份董事長黃紅云近日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，重慶樓市供銷比為1：0.9，不存在大量庫存，面積和金額兩端都較大，大重慶范圍樓市比較平穩。

重慶房企主動應變

金科作為重慶本土地產龍頭，在大重慶范圍樓市份額上占比排名第一。面對去庫存壓力，黃紅云表示，金科的住宅產品結構（首套剛需房、改善型、再改善型）比重從過去的7:2:1已調整到5:4:1，大大增加了改善型需求住宅產品。

在產品功能上，黃紅云建議重慶房企根據市場需求合理調整，如有些公寓、寫字樓可升級為一般性酒店，還有眾創空間，為創業的人提供辦公經營場所，某些商業用房由出售變為出租，取得租金收益，成為自持性經營性物業，甚至可以進行資產證券化。

華宇集團作為重慶房企的排頭兵，面對樓市轉型及去庫存壓力，其掌舵人蔣業華日前曾表示，華宇負債率不到60%，存貸比約35%，資金速動比率1.17，流動比率3.8，資金流動比較健康。目前市場生態下，更需要現金為王，需要有大量的現金流，資金要周轉快。

蔣業華表示，地產市場現在需要的是差異化產品，他認為市場依然是存在的，關鍵是看你怎么做。企業最核心的問題是把投資城市和位置選擇做好。對于土地供應量大、房屋庫存多的城市，分析的結果就是謹慎投資；反之，經濟情況好、人口導向好，土地和庫存合理的城市，則是他們投資的重點。

融創作為重慶外來房企的龍頭，記者從重慶融創了解到，其2月中旬以來已推出了新春優家計劃，包括“首付5%、三年免息分期”、“一口價優質房源限時搶”、“每人最高送50萬購房紅包”等限時優惠政策。

重慶融創營銷部相關人士表示，優惠措施推出之后，樓盤成交量明顯上升，市場不好的情況下，更要想盡辦法找到消費者的痛點。

發稿：隋丕寧 審核：楊羚強 終審：蔡戰波