遠洋物業掛牌新三板獲批 盈利能力成估值關鍵

每經編輯 王杰    

每經記者 王杰

當住宅市場天花板已現時，物業管理成為新的風口。

4月14日，遠洋地產控股有限公司發布公告稱，公司旗下物業管理公司遠洋億家于2016年4月14日收到全國中小企業股份轉讓系統有限責任公司的同意函，批準遠洋億家于全國中小企業股份轉讓系統掛牌。

早在去年12月29日，遠洋地產曾發布公告稱，旗下間接全資附屬公司遠洋億家物業已向全國中小企業股份轉讓系統（新三板）遞交掛牌申請。

市值取決于三個條件

遠洋億家公開轉讓說明書顯示，截至2015年9月30日，遠洋億家在2015年前三季度的資本總值達到了9.7億元，營業收入為7.9億元，凈利潤為0.9億元。公司流動比率為1.25倍，速動比率為1.24倍。在盈利能力方面，遠洋億家的毛利率為28.78%，凈資產收益率為65.53%。

遠洋億家的主營業務覆蓋住宅、寫字樓、別墅、大型綜合體、商業購物中心等多種業態的管理服務。目前，其在管項目101個，覆蓋北京、上海、天津等一二線城市和遼寧、浙江、廣東等多個省份的核心城市，管理面積約3000萬平方米，客戶數量約60萬人。遠洋億家所管物業中，中高端項目的比例達到53%，集中在一二線城市。

以財務表現來看，遠洋億家2014年的凈利潤為4921萬元，2015年前三季度便達到了9235萬元，相較2014年達到了87.67%的高速增長。

但是，理想很豐滿，現實很骨感。

開發企業要分拆物業管理業務登陸資本市場，并受到青睞并不容易。易居中國執行總裁丁祖昱在彼時告訴《每日經濟新聞》記者，開發企業要分拆物業管理上市，首先要過四關：第一關是規模。物業管理的核心價值，看好的是業主未來各種需求的價值。從這個角度來看，業主數量不達到一定規模，價值也會被忽略不計，上千萬平方米也是不夠的；第二關是特色。如果分拆的物業管理公司找不到自身的優勢定位，沒有核心競爭力，那不分拆也罷；第三關是行業影響力；第四關是盈利。最難過的還是盈利關。

年復合增長率預計20%~30%

規模和價值成正比，《每日經濟新聞》記者梳理了登陸港交所和掛牌新三板的部分物業公司規模。

截至2015年12月31日，彩生活在全國拓展和管理的物業面積總量已經超過3.2億平方米。截至2015年5月31日，中海物業管理的業務覆蓋50個城市，合計管理建筑面積約6760萬平方米。截至2014年末，中奧到家的總合約管理建筑面積為3140萬平方米。

聚焦新三板，1月20日，藍光發展旗下四川嘉寶資產管理集團股份有限公司舉行新三板掛牌儀式。截至2015年12月31日，嘉寶股份簽署的“生活家企業聯盟”已簽約17家，簽約規模達到9400萬平方米。

據了解，截至公開轉讓說明書出具之日，遠洋億家物業在管理和服務的項目合計88個，管理面積達2555.48萬平方米。

對于下一步如何擴展規模，遠洋方面在彼時表示，未來遠洋億家將以開放的態度，多途徑持續擴展物業規模：一方面借助資本市場，以收購與并購為主要手段，以物業項目委托管理為紐帶，積極獲取市場資源；另一方面遠洋億家憑借母公司——遠洋地產的新增項目，擁有大量的社區資源。通過以上兩種模式，遠洋億家物業管理規模的年度復合增長率預計將達到20%~30%。

對遠洋億家來說，公司規模的擴張計劃，實現難度并不小。目前，物業管理的兩大龍頭企業——萬科和綠城，都在招兵買馬，外拓新的管理小區，以擴大市場占有率。第一家上市的彩生活則在不斷收購新的公司。

隨著彩生活上市帶來的高估值，各家品牌房企都傾向做大自己的物業管理公司，為將來這些公司的拆分上市做好儲備。在這一背景下，行業內品牌知名度、口碑相對遜色的遠洋億家，要迅速擴張自己的市場規模，談何容易？
經營特色尚待確立

即便是登陸資本市場，如果物業服務陷入同質化，其競爭力就不大，所以各物業公司也爭相推出特色服務。

嘉寶股份的核心商業模式是堅守物業服務本質，通過“新技術、新方法”改造升級基礎物業服務，同時打造包括“物業服務O2O平臺”、“社區生活服務O2O平臺”和“生活家數據云”三位一體的“生活家服務體系”。中奧到家的經營模式中，有一項特色服務——管家服務。從2007年起，中奧向特選物業提供管家服務，截至2014年底，該公司有731名管家。

對于遠洋億家的特色，遠洋方面認為，遠洋億家正在逐步從傳統模式轉變為多元化、綜合性的服務平臺。一是借助互聯網+的技術理念，遠洋億家的物業服務與O2O社區生活服務平臺、健康醫療服務、養老服務、餐飲服務、倉儲服務等充分聯動，為業主提供多位一體的社區服務生態圈。二是借助億管家物業管理系統，記錄物業體系中的設備信息和業主訴求，并根據這些信息做出針對性的響應。三是通過EBA設備遠程監控系統，對小區的各公共區域、設備房及設備房內的各個設備進行遠程遙測，從而實現減少運行人員或無人值守，提高小區設備運行的可靠性及安全性。

不過，上述物業O2O社區平臺、健康醫療服務、養老服務等，目前各地的物業管理公司都有涉及，遠洋億家的特色并不鮮明。

如何做好增值服務

從物業管理行業現狀來講，單純依靠物業管理很難實現盈利，如何做好增值服務變得尤為重要。

以中奧到家為例，其收入來源中，物業管理服務類占比81.1％，協銷業務線占比18.9%。協銷是指，中奧到家派遣駐場員工到開發商的銷售中心，提供協助銷售的服務。過去3年，中奧到家分別為82、80和85個房產項目提供了此項服務。物業管理業務線的毛利率分別為16%、22.6%和30.7%，協銷線的毛利率高達33%、46.6%和45%。

遠洋億家的盈利模式如何？遠洋方面在彼時回復稱，遠洋億家所管理的物業中，中高端項目的比例超過50%，集中在一二線城市，公司收入及利潤逐年增加。遠洋億家擁有三十多項增值服務，其收入比重保持較快增長。遠洋億家持續探索新的盈利模式。例如遠洋億家已經投資設立的億洋樓宇工程公司，提供設備設施維護、保養、設備安裝、樓宇智能化、園林養護等服務，該項業務不僅能降低物業管理的成本，同時工程公司也積極拓展市場資源，開展商業合作，這將為遠洋億家創造巨大利潤空間。

遠洋方面認為，遠洋億家已實現職能平臺和業務平臺的分離，最大程度降低了人力成本，這就意味著占據物業運營成本最大份額的人力成本將大幅降低，為公司經營創造可觀的盈利空間。通過億管家和EBA等智能化系統，縮短了服務周期和半徑，也能夠降低物業管理的投入和成本，提升盈利能力。