羅康瑞45億賣掉武漢兩處物業 加碼上海市場

每經編輯 蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓

在將上海企業天地、佛山嶺南天地等物業出售之后，瑞安仍沒有停止出售優質資產的步伐。

5月3日晚間，瑞安房地產（以下簡稱瑞房）公告稱將以總價44.99億元的價格出售武漢兩處在建物業予中信泰富，買方也同意成立項目公司用于收購A1和A3物業。

提高資產周轉率

2015年，瑞安的合約物業銷售額為215.13億元，較2014年的97.50億元上升121%，其中住宅物業銷售僅占39%，商業物業銷售則高達61%。對于正在輕資產轉型的瑞房來說，過高的商業比例顯得負擔過重，提升資產周轉率的有效方式就是釋放優質商業資產的價值。

據了解，此次瑞房出售的兩處物業歸屬于武漢天地項目，位于武漢江岸區，總建筑面積4.6萬平方米，住宅占比34%，商業占比66%。A1、A2、A3地塊的商業項目包括了商場裙樓、三棟辦公樓及一棟酒店，其中A2物業已于2014年12月以9.37億元作價出售。

公開資料顯示，2005年4月28日，瑞安以33.9億元拍下的漢口永清片區舊改地塊，分A、B兩區，位于長江二橋兩側，規劃凈用地面積約48萬平方米，可建總建筑面積達145萬平方米，折算樓面地價僅為2338元/平方米，而如今武漢天地的銷售均價已達35000元/平方米。

根據公告披露，A1物業預計在2020年變現收益約2億元，A3物業將于2016年變現收益約1.73億元。

《每日經濟新聞》記者在瑞房2015年報中看到，公司負債率從2014年的79%上升至81%，總債務金額479.92億元，較上一年增長了2700萬元，其中銀行借款333.37億元，較上一年增加了49.28億元，現金流106.14億元，較2014年減少了18.26億元。

對瑞房而言，超六成的商業物業沉淀了大部分的資金，重資產的運作模式放緩了其資產周轉率。瑞房相關人士向記者表示，通過出售優質商業資產，使得周轉率加快，由2014年的9%提升至2015年的18%。

瑞安方面還表示，此次武漢天地A1、A3商業物業的交易與瑞安房地產加快資產周轉之策略一致，也是公司將二線城市商業資產變現的重要舉措，出售所得款項用于償還銀行貸款及作營運資金用途。

中房信研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，瑞房此前的融資成本較高，就算將商辦物業上市后的市盈率也無法覆蓋如此高的融資成本，才走向了高周轉路線。

武漢吸引力不敵上海

早在2013年，瑞房就單獨拆分成立了子公司中國新天地，但在今年3月，此前瑞房集團董事局主席羅康瑞表示，力保上市的上海新天地擱置了，原因就是資產價值被低估。

對于瑞房此次出售武漢唯一項目中的兩處物業，薛建雄表示，其實武漢的市場潛力很大，35000元/平方米的銷售均價也并不在高位。

尤其在武漢新一輪的城市規劃中，確定2020年市域常住人口規模為1180萬人，但截至2014年，武漢常住人口已經達到1033.8萬人，部分地區的人口密度已經高達10萬人/平方公里，未來對住房的需求也會快速增長。

但是對瑞房而言，武漢的吸引力仍然敵不過上海。瑞房向記者表示，今年以來上海住宅市場表現強勁，加上上海項目動遷進度的加快，可銷售資源不斷增加。羅康瑞也曾公開表示，短期內在內地的主要投資都會放在上海。