深鐵聯手萬科“陰謀”曝光：雙方準備對高房價下殺手?

每經編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

6月12日，由深圳地鐵集團與萬科集團聯合主辦的“2016軌道交通與城市發展高端論壇”在深圳舉行。萬科董事會主席王石出席了這場會議。由于會議涉及傳聞中重要的重組參與方——深鐵，所有人都認為，這場論壇的內容和萬科醞釀已久的重組方案有關。

但沒有想到，在整個會場上，萬科并沒有提及任何和重組方案有關的內容。而是深圳地鐵、萬科與重慶城市交通開發投資集團、東莞實業投資控股集團、中軌集團等單位分別簽署了四項備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網上的戰略合作，探索城市軌道建設PPP新模式，以及在更多城市推廣“軌道+物業”模式等內容達成合作意向。

萬科董秘朱旭會后則向記者透露，萬科復牌可能要推遲10個工作日。 

不過，根據公司發布的新聞通稿透露，雙方簽約標志著深圳地鐵與萬科在對外復制輸出“軌道+物業”模式上邁出了重要一步，未來雙方的合作，將不僅僅限于深圳；對于萬科而言，通過和深圳地鐵合作，公司將有機會在地鐵沿線獲得源源不斷的開發資源，“軌道+物業”的開發模式也為公司參與新一輪城鎮化建設提供了契機。

這意味著，雖然這場論壇并沒有涉及萬科重組的相關內容，但依然會對房地產行業產生巨大震動！因為，這是一場針對高房價的“謀殺”行動。

都市圈的陰謀：獵殺高房價的開始

著名地產行業資深專家、新城控股高級副總裁歐陽捷曾在其個人微信號“歐陽先聲”中發表觀點，如果上海、北京、深圳等高房價的一線城市，能夠利用軌道交通或者城際鐵路將周邊城市串聯起來，發展若干個都市群，將非常有效地緩解房價快速上漲的壓力。紐約都市圈和東京都市圈都是其中很典型的例子。

深圳市軌道交通建設指揮部辦公室李福民主任表示，我國城市軌道交通建設已經進入快速發展的黃金時期。作為國際化、現代化、創新型城市的深圳，城市軌道交通大規模建設的局面也已經形成。據介紹，深圳7、9、11號線108公里地鐵線路將于今年陸續通車，6、8、10號線也已經全面啟動，加上新一輪修編，遠期軌道交通總里程可達1000公里。

根據此次簽署的備忘錄，深圳地鐵與萬科集團擬在地鐵四期軌網建設和沿線土地開發中創新合作模式，遵照市場規則以“軌道+物業”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業項目的建設。

深圳地鐵集團總經理肖民表示，深圳地鐵與萬科達成戰略協同，可以充分發揮雙方各自專業優勢。一方面地鐵集團可以更加專注于城市軌道交通建設，服務社會，有效提升地鐵地產品牌。另一方面有助于萬科進一步提升核心業務經營業績，加快向城市配套服務商轉型。

萬科董事會主席王石表示，未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮人口。但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發達城市帶范圍內的衛星城鎮。基于這一判斷，萬科將牢牢把握中國城市經濟圈形成所帶來的發展機遇，以“城市配套服務商”為定位，積極參與以軌道交通為先導的城市發展。圍繞地鐵為城市提供配套服務，將是萬科未來最重要的發展方向之一。

國際經驗表明，城市經濟圈是城市化第二階段的核心內容，而軌道交通網絡作為連結城市圈的重要紐帶，在城市經濟圈的形成中扮演核心角色。此次深圳地鐵攜手萬科和東莞實業開展合作，其深層次的背景，也在于深圳市近年來經濟輻射力不斷增強，已經具備了成為城市圈核心都市的條件。在深圳“東進戰略”和區域一體化的大趨勢下，深圳及周邊地區的互通互聯開始提速。

這場“政治婚姻”的目的：要吞下全球市場？

對于萬科來說，聯合深圳地鐵，圍繞軌道交通進行業務布局，既是突破土地資源瓶頸的最優選擇，也是公司順應中國城鎮化的大趨勢、提前進行戰略布局的重要舉措。

在此之前，上海、杭州、深圳、蘇州、南京等多地連續出現“地王”，土地市場已經不再理性，類似萬科這樣市場化程度高的房企拿地就變得很吃力。和地鐵公司的合作，將幫助萬科順利解決這一難題。

隨著我國軌道交通建設進入快車道，以軌道交通為導向引領城市發展的“TOD理念”（Transit-Oriented Development），正在被越來越多的城市所接受。“軌道＋物業”一方面促進了城市土地的集約利用，另一方面也為軌道建設的可持續發展提供了可能，未來勢必將在全國大量推廣。

深圳地鐵是國內最市場化、也是最具有跨地域擴張實力的軌道建設運營商。和重慶交投的合作，意味著深圳地鐵的影響力已經不僅僅局限于珠三角。而和中軌集團的合作，則為深圳地鐵和萬科參與軌道交通PPP項目提供了資金支持，中軌集團是全國城市軌道交通行業唯一的產業資本，擁有充足的外債指標和多元化的資金來源。

未來，深圳地鐵與萬科的合作有望隨著深圳地鐵的擴張，延伸到深圳之外的區域；而率先踐行“軌道+物業”模式的萬科，也將在新一輪城市圈發展格局中搶占新的制高點。

對于合作前景，深圳地鐵和萬科均充滿期待。深圳地鐵集團表示，未來將繼續全力以赴推進“地鐵+萬科”戰略合作，攜手并進深圳、內地和海外市場。王石也表示，“軌道+物業”的黃金時代才剛剛開啟，深圳地鐵集團與萬科的組合，通過強強聯合、優勢互補，有望成為PPP模式的建設標桿。

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