寶能連環危機：百億貨源被凍結一把手已赴合肥，但結果...

每經編輯 龐靜濤    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

最近，寶能集團一把手親赴安徽合肥，與當地政府主要領導協商，試圖解決寶能集團在合肥項目“寶能城”所面臨的三大連環危機：

一、總投資金額300億元的寶能城項目，等待寶能履行投資承諾；

二、寶能城項目未能如期履約，約百億貨值的房源被合肥房管部門凍結；

三、寶能城預售證被凍結，交了“定金”的購房者展開的維權活動持續了3個月，并仍在繼續；

但接近談判核心環節的消息人士向邦地產透露，寶能集團并未能與合肥市相關部門達成解決方案。

據寶能消息稱，6月15日，應合肥方面的要求，寶能集團營銷負責人，鄒姓總裁（或為寶能集團中國區總裁鄒明武），已抵達合肥，開始新一輪的談判協商，邦地產從負責對接此次協商的政府核心人士處獲悉，當日，雙方并未達成解決意見。目前，雙方的協商仍在進行。

針對上述事宜，邦爺向寶能方面核實，但截至發稿，對方未作回應。

持續發酵的購房者維權引出寶能合肥危機

寶能集團在合肥的項目寶能城屢遭購房者維權。

邦地產多方了解得知，在未取得預售證的情況下，2015年11月和12月，寶能城組織了兩次開盤活動，近400組購房者順利選房。

在寶能城工作人發給購房者的短信中顯示，順利選房的購房者需交付20000元“定金”。此后，寶能城與交付“定金”的購房者簽訂協議，并在協議中約定房源的具體房號、售價和優惠額度，協議加蓋寶能投資商務有限公司的蓋章。

但完成“定金”交付和協議簽訂后，寶能城當時未說明，1號和7號房源并未取得預售證，卻要求購房者購買18~21萬元的理財產品。等理財產品到期后，再與購房者簽訂購房合同。

理財產品到期后，寶能城卻又遲遲不履約與購房者簽訂預售合同。3月21日，寶能城購房者首次維權。寶能城則向外界表示，因商業項目未達到進度，政府對預售證進行了凍結。邦地產以購房者身份向濱湖招商局方面核實，也得到如是回應。而這或許就是造成寶能城一次次推遲簽訂預售合同的原因。

雖然，期間寶能不斷向媒體、購房者表示，房子不會漲價，不會不賣房。但此時，同位置和同定位的房源已經由有當初的9700元/平方米左右升至15000元/平方米。

但更讓人意想不到的是，6月5日，合肥寶能突然通知業主退回所繳的認籌金和“定金”共計25000元。

由此，寶能城購房者開啟了新一輪的維權活動。但深入了解后，大家才知道，事情并不只“預售證”這么簡單...

寶能城投資總額300億元 商業部分遲遲不開工

該寶能項目住宅房源銷售的前提是預售證，但拿到預售證的前提，根據此前政府的相關規定，是該項目的商業部分實質性動工。

安徽省政府在人民網開設的省長熱線欄目中的對維權購房者的回復信息就顯示：

寶能城總建筑面積約275萬平方米，包含7棟超高層建筑，住宅面積108萬平方米。在寶能城7棟超高層建筑實質性開工前，住宅可預售面積限定在全部可預售住宅面積的50%以內。目前寶能城已預售住宅面積已達全部住宅面積的50%，暫時未批準后續的住宅預售許可。

上述提到的寶能城商業部分，即為高度達565米的“安徽第一高”——合肥寶能金融中心，及另外6座高度均超100米的地標建筑群。

邦地產查閱項目所在地濱湖BH2014-1號地塊文件得知，合肥市政府要求該項目的競得者需建350、400、500米的超高層建筑各1棟，最終寶能給出的方案是欲打造7棟100米以上超高層建筑，最高為565米。

寶能合肥官方網站信息顯示，寶能城住宅和商業部分總投資額300億元。該項目對資金需求和開發企業運營能力均是極大考驗。或許正因如此，合肥市政府在地塊出讓階段就提出了嚴格限制：

文件對項目工期做了嚴格的規劃。按當初工期，寶能超高建筑目前應有部分項目竣工。文件顯示，拿地后半年即2014年的11月，寶能應該對高度300米以下建筑開工，并在3年內即2016年5月7日以前竣工。

包括565米合肥寶能金融中心在內的300米以上建筑需要在12月以內即2015年5月7日前動工，并于2017年5月7日前竣工。

同時還要求寶能自持物業超過46萬平方米，其中包括一家五星級酒店；此外，500米超高建筑建成后2~5年，年均繳納稅收不低于5.5億元，共計16.5億元，否則，寶能須以現金方式補齊。

但寶能顯然沒有嚴格執行土地出讓文件的要求。2016年1月，在濱湖新區領導和寶能集團高層領導的見證下，合肥寶能環球金融中心565米地標集群舉行盛大開工儀式。但該項目3月份和5月份的工地照片卻顯示，地標集群仍處于未動工狀態，現場沒有工作人員，工程機械也未進場施工。

寶能真正的危機：百億房源被凍結，面臨約200億資金缺口

購房者維權、政府凍結住宅預售證，但這些還不是寶能合肥的真正危機，約200億元的投資承諾未能兌現，才是最大挑戰。

按上述資料披露，以此計算，寶能城有54萬平方米住宅房源無法獲取預售證，參照該項目周邊的萬達和聯投書院的售價，寶能城住宅房源售價約15000元/平方米，被凍結房源貨值約81億元。

而寶能內部的估算，未進入銷售環節房源價值約105億元。合肥寶能負責人張達鵬在與業主會談中透露的信息顯示，寶能城至少70萬平方米房源未進入銷售環節。

若以寶能官方公布的數據和網簽數據為計算依據，可知該項目總投資額300億元，中國指數研究院的數據顯示，截至目前，寶能城合肥網簽金額約30億元。假設寶能城被凍結住宅房源已完成建設，按20%的行業毛利率計算，已售和未售房源價值約111億元。按房地產開發項目20%的毛利率計算，住宅部分投資額約89億元。

那么，由此推算，寶能城扣除已售出住宅的回款，商業部分的投資缺口或達到約211億元？！這或許才是真正亞歷山大的地方啊~~

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