政策突襲昆山一樓盤認籌數遭“腰斬” 投資客離場之后誰來接盤

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

這個國慶節很不平凡，9月30日，北京推出樓市調控政策，加碼限購限貸，天津、南京等城市隨后跟上，讓這個“黃金周”變成了“限購周”。

10月3日晚上10點多，李婷（化名）像往常一樣準備下班。她是昆山某樓盤的銷售員，樓市熱起來后，晚上10點下班是她的常態，原因很簡單——買房人太多。

但這個晚上的10點，她接到同事的電話，說蘇州限購了，而且很嚴格。她立即意識到，很可能她明天就不用晚上10點下班，甚至不用上班了，因為限購這種事，有時候真的非同尋常。

李婷立即打開手機搜索新聞——蘇州出臺新規，要求外地人限購1套，本地居民限購3套，首套房貸款結清第二套首付提高至50%，首套房貸款未結清第二套首付提高至80%。

作為在一線打拼多年的專業售樓員，李婷立即意識到，此次政策的目的就是遏制投資客，控制房價。

昆山市場來自上海的投資客幾乎占到90%。此前昆山憑借地處長三角，與蘇州、上海有“同城化”趨勢的各種優勢，在蘇州、上海兩大發展大戶的光環下，一直閃閃發光。

但在這一次調控中，正因為昆山是上海投資者最青睞的地方，它也很可能成為“重災區”。

當李婷的目光瞟到蘇州限購這一條時，她緩了一口氣——“10月4日前已簽訂認購協議和支付部分房款的預售房源除外”。這就意味著，只要3日當天晚上簽了協議的客戶還是能夠趕上末班車。

李婷馬上梳理手上的意向客戶，讓他們趕緊交定金。她發現，身邊其他同事都和她一樣，正在風急火燎地打電話。這注定是一個不眠夜。

政策突襲樓盤認籌數縮水

這一次蘇州調控，覆蓋范圍很廣，包含吳江、昆山、太倉等地，而且力度頗大，尤其對于昆山等投資客比例較大的縣市，影響很大。

《每日經濟新聞》記者探訪發現，昆山一樓盤就因為調控出臺的關系，直接取消了開盤計劃。據了解，該盤原計劃于10月6日開盤，已完成1000組客戶的認籌，但由于3日晚上政策突襲，有效客戶瞬間減少到100組，而這100組客戶里，能真正成交的會更少。

這一輪調控對市場的影響非常迅速，國慶前還是國慶后開盤，或許就能讓項目境遇大不一樣。國慶節前的9月26日，位于該項目旁的公園壹號火爆開盤，當天共推出408套，僅認籌客戶就超過1100組，由于客戶太多，開盤前案場方面不得不做了部分退籌，最后剩下850組客戶。該盤開盤當天全部售罄。

對此，業內人士直言，這主要是由昆山的客群構成所決定的，因為昆山的上海投資客比例非常之高。

昆山易居市場一線負責人戴經理就告訴《每日經濟新聞》記者，8月底的時候，蘇州曾出臺過一次政策，但不包括吳江等地，但過了半個月左右時間，吳江開始限購，緊接著昆山也出臺了限購政策，其中規定補稅單和社保之后就可以購買第二套住房，隨后10月3日蘇州又加碼樓市調控，這一輪調控可謂輪番而至。

中指院數據顯示，蘇州10月1日至10月6日商品房住宅成交1942套，成交面積24萬平方米。

相對昆山而言，投資客比例較小的蘇州受到的調控影響有限。但此次調控“蘇州主城區市場反而未受到什么影響，以投資客為主的昆山最受打擊。”易居昆山總經理張征直言。

蘇州當地人士告訴記者，2014年至2016年，蘇州市場的本地客戶開始崛起，客戶比例占到了80%，而且一買都是2到3套。此外，還有10%是外省市人群，比如上海、北京、江浙等地，剩下的一部分是港澳臺及海外華僑。

另一個限購城市太倉的情況要好得多，據易居太倉總經理陳毅輝介紹，太倉的本地客也占到五六成，來自上海等地的外地客戶最多占到3成左右，因此，10月3日政策出來之后，太倉當地的樓盤的來客量并未出現明顯下滑，平均每天有100組左右。

投資客離場之后無人接盤？

“如今的昆山市場，說陷入停滯也不為過，市面上70%~80%的客群都被凍結。”戴經理告訴記者，開發商已經不打電話主動邀約客戶，簽約活動也已經停止，大家都在等政府節后出臺進一步的細則。

戴經理還告訴記者，昆山花橋新城郡尚海，之前已經有過認籌，在10月1日也有過一次加推，但一部分客戶原本準備等十一過完節來簽約，不曾想被10月3日的新政打亂了節奏。

不僅一些購房人的計劃被打亂，據業內人士介紹，對于昆山市場，人們的普遍預期已經改變，很多人認為一手房將迎來降價。

“如今外地客只能買一套，還得交滿一年社保，而本地客得貸款結清，首付要50%，如果沒結清，要交80%。這一波地價上漲和投資客炒房，已經讓市場沒有了上漲的動力。”有購房人就表示。

一手房慘淡，二手房更加嚴峻，根據蘇州市價格監測中心走訪的十幾家房產中介機構結果顯示，掛牌在售的二手房價格、成交的情況，發現交易價跌、成交量萎縮。

戴經理告訴記者，由于這些投資客均為高杠桿炒房客，高位出貨很難，一般而言，從簽合同到拿到產證，正常周期在兩年左右，也就是說，這兩年時間，投資客現在基本會被套牢，手里的房子是無法拋售交易的。

據當地中介介紹，即使現在有人拋盤，也無人能接，據悉，目前昆山花橋鎮房價基本在23000元/平方米以上，因為少了上海投資客的花橋本地客根本承受不起這個價格。加之此次限購，本地人若要買二套房首付要80%，所以根本找不到下家。

對此，薛建雄告訴記者，多地樓市調控政策的共同特點都是為了抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，穩定房地產市場。

對蘇州來說，自2015年起的房地產小周期趨于結束，這一輪房價上漲接近尾聲。接下來蘇州樓市將趨于穩定，量價方面均在平穩中度過政策適應期，因此，很多有購房意向的購房人群也不急于出手。