昆百大欲控股偉業我愛我家 房產中介獲高估值有三大因素

每經編輯 每經記者 杜冉樂 每經編輯 隋丕寧    

每經記者 杜冉樂 每經編輯 隋丕寧

孫宏斌豪擲26億元入股二手房中介業大鱷北京鏈家，獲得6.25%的股權。依此計算，北京鏈家的估值高達416億元。

同一行業的A股上市公司世聯行，雖在加速全方位轉型，但相比鏈家的業務更多聚焦于新房市場，當前市值也不過140多億元。

去年9月以來，昆百大籌劃重大資產重組，擬收購北京偉業我愛我家現有股東的控股權。該事項至今仍在推進中。隨著存量房時代的到來，外界對其也抱有較高期待。

2015年以來，10多家房產中介先后掛牌新三板，像上海復星系的策源股份實現權益融資1.65億元。

標的公司2015年虧2097萬

《每日經濟新聞》記者注意到，昆百大的主要業務集中于云南市場的百貨商場、房地產開發、物業管理等。隨著近年來互聯網電商風起云涌，昆百大業務逐步萎縮，業績也遭遇下滑。

去年9月初，昆百大發布籌劃重大資產重組事項，到去年11月份，其對外披露擬籌劃收購北京偉業我愛我家。此消息一出，外界驚呼二手房中介也開始加速進軍A股市場了。

公告顯示，昆百大擬以發行股份及現金支付的方式收購偉業我愛我家包括劉田、林潔、張曉晉、李彬等在內的部分股東所持的控股權。

《每日經濟新聞》記者查詢國家工商信用信息系統進一步了解到，北京偉業我愛我家成立于1998年，注冊資本為1210.758萬元，法人代表為劉田，涉及18個股東，其中包括李斌、張曉晉、劉田、要嘉佳、趙鐵路、陸斌斌、徐斌、王霞8個自然人股東。剩下10個全為企業法人，包括北京茂林泰潔投資管理中心（有限合伙）、北京林茂泰捷投資管理中心（有限合伙）、北京新中吉文投資管理（有限合伙）、西藏利禾投資管理有限公司、達孜時潮投資管理有限公司、北京執一愛佳創業投資管理中心（有限合伙）、北京太合達力投資管理有限公司、北京偉業策略房地產投資顧問有限公司、北京和信天股權基金、上海彧萌至胄資產管理合伙企業（有限合伙）。

2016年7月，昆百大A停牌之前，昆百大曾間接參股北京我愛我家。期間，劉田等人以股權變更的形式先進后出，不僅讓昆百大A提前獲得一部分股權，還不斷集中自身籌碼，以方便昆百大A對其控股權的收購。

記者注意到，上述多家有限合伙企業，實為一些復雜背景的私募股權基金對創業企業上市之前的一次突擊入股。以此觀之，能夠引起眾資本集中追捧的股權投資或許意味著一場更大的財富盛宴。

昆百大表示，收購之后，結合本公司資金和平臺優勢，利用標的資產的行業經驗和資源優勢，促進雙方業務發展，提高其盈利能力。

記者從權威渠道獲悉，2015年末，北京偉業我愛我家總資產4.82億元，但凈資產為-3.407億元，2015年營業收入19億元，主營收入18.7億元，利潤總額及凈利潤均虧損2097萬元。

估值核心：業務、規模和數據

去年6月份，包括華興資本等多家機構豪擲60億元集中入股北京鏈家，這是鏈家2015年收購成都、重慶、上海、深圳等多地房產中介壯大市場規模之后的B輪融資。

據財新網報道，上述機構攜60億元入股，持股比例為15%~20%。依此計算當時北京鏈家估值在300億元~400億元之間。前不久，融創中國斥資26億元入股鏈家，成為鏈家成功實現C輪融資的唯一戰略投資對象，持股比例為6.25%。這意味著鏈家的市場估值直接被推到了400億元之上，高達416億元。

來自重慶的大型房產中介誠祥地產一位相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，房產中介的估值在于網點規模。像鏈家全國網點8000家之多，這是其他中介一時難以趕上的。

但業內也有另一種聲音認為，網點數量會因為盈虧和資金的大量投入等原因迅速擴大或者收縮。因此網點數量不是構成中介公司估值的主要因素，關鍵還是中介公司的市場份額占有率和盈利能力。

記者注意到，2015年以來，包括崇峻股份、策源股份、正合股份、房譜網、房米網、智聯股份、圣博華康等大約10家中介登陸新三板掛牌，部分企業已實現多輪融資。

比如，策源股份2015年9月份正式掛牌新三板，當月底就拋出了定增融資方案，新發行股份1500萬股，每股成本11元，相對于2015年股份制改造之初的每股面值1元，估值已然大增。

作為上海復星系旗下的企業，策源股份上述定增引來了海通、中信、德邦、天風等實力券商及北京天星資本、復星高科技集團等鼎力相助，還有私募股權基金——上海坤珉投資管理中心（有限合伙）。

知名房地產金融專家、亞信控股集團董秘榮騰洪表示，未來，房產中介的網絡空間在于新金融市場拓展，互聯網金融空間是規模化中介發展網點的機會。估值溢價能力在于新金融當中。這個風口與規模、基礎和數據有關，也是投資的增長點。

“估值的核心在于業務模式和本身規模，還有數據價值。”榮騰洪強調說，未來市場獲利能力是鏈家的核心，嫁接什么業務都可以實現落地，比如京東自建物流，搖身一變就成了京東快遞，鏈家是地產與金融跨界結合體，新零售或許就是中介干起的。