北京又瘋狂？賣家報728萬，買家從7點砍價到夜里11點，745萬成交

北京房價怎么了？小編朋友圈、微博圈里都在刷北京瘋狂的房價。

說在北京，一朋友買房，賣家報價728萬，從7點半砍價到夜里11點半，745萬成交…小編有點看暈了，有點爬不起來…

剛想振作下的小編，又了解到另一真相：

就這幾天，一家距離北京300公里的新盤連夜漲價近2000元/平……一時間，關于北京以及環北京房價成為焦點話題。

中國房地產業協會發布的房價行情顯示，北京房價連續17個月環比上漲。

于此同時，三四線城市樓市火爆，接力上漲，從春節以來的樓市關注度及成交情況來看，一些三四線城市正在“逆襲”北上廣深。

北京連漲17個月

有這么一條朋友圈，可能不少朋友都關注到：“如果覺得沒什么可以奮斗的動力，那么就去大北京看看房子吧”，券商中國記者就去查了下這“奮斗的動力”到底是多少馬力。

中國房地產業協會發布的房價行情顯示，大首都房價連續17個月環比上漲，自2015年10月份以來，北京平均房價已經由37221元/平，漲至60738元/平（2017年2月），漲幅高達38.72%。

近日，在北京樂居發起“你認為北京房價今年會降嗎？”大調查中， 76%網友認為北京房價過高，不能接受，可以勉強接受的僅占17%。但是，在對未來房價的發展趨勢看法上，50%的網友仍然看漲未來房價，只有20%調查者認為未來房價有所下降。

克而瑞北京高級分析師崔秀程表示，近日，北京市政府常務會議審議通過《北京市2017年國有建設用地供應計劃》，其中，住宅用地計劃供應610公頃，同比減少近五成。而以房控地一直是政府層面的方針政策，因此土地供應的逐年遞減情況還將持續下去，住宅就不可能增多，住宅供應的速度一直跟不上人口的增速，市場上供不應求的局面長期得不到改善，會刺激房價上漲。

三四線城市逆襲北上廣深

以為北京連續上漲與你無關？事實上，從春節以來的樓市關注度及成交情況來看，一些三四線城市正在“逆襲”北上廣深。

據中國指數研究院的數據顯示，2月末，國內樓市整體成交平穩增長，19個主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長76.69%；三線城市同比增長35.84%。

根據國信證券的統計，在有完整房地產日交易數據的62個城市中，自2017年以來（1月1日至2月16日），有38個城市的商品房累計交易量同比為正，占比61%，累計同比增速超過50%（含）的有23個。

值得注意的是，這些城市絕大部分為三、四線。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、揚州、湘潭、汕頭7個城市的商品房成交套數同比漲幅超過100%，柳州、徐州兩地的漲幅分別達到678.6%和471.5%。

以北京周邊區域為例，受土地供應以及需求旺盛等因素影響，溢價明顯，大批投資客涌入。據記者不完全統計，環京地區已有8個縣市出臺限購政策。

“北三縣”房價打滾兒漲

目前，以燕郊為代表的“北三縣”房價打著滾兒上漲，投資客的目光更是從“京東”轉向“京南”。同屬于空港經濟輻射區，固安、涿州、永清等起步較慢的“價值洼地”也駛入房價上漲快車道。

記者看到，涿州在售新盤價格已經達到20000左右元/平，承德一在售樓盤均價達37000元/平，懷來縣在售新盤數量較多，均價在12500元/平~ 34500元/平不等。

隸屬于河北省三河市的燕郊鎮，由于毗鄰北京，房價漲幅明顯。燕郊某樓盤一居的成交價40332元/平，步入4萬元時代。

不僅價格普遍較高，甚至出現了新盤連夜跳價的情形。

記者致電河北石家莊某售樓處后了解到，該樓盤昨天價格剛從16000元/平，連夜上調至17800元/平，而此前網上公布的價格僅為14000元/平。需要注意的是，這一樓盤距離北京約300公里。

中投證券認為，2月份熱點城市房價較快增長現象已使部分區域跟進收緊政策，房價增幅再度加速上漲，需警惕過熱城市繼續出臺收緊政策。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷認為，這些城市主要有三個類型：

第一種是一線城市都市圈周邊城市，比如河北廊坊；

第二種是去年去庫存力度較大的城市，較為明顯的是連續3年不供地的常州；

第三種則是一二線城市低端產業人口外流，返鄉置業情況較多的城市，比如安慶和韶關。

深圳樓市故事多

再來看看深圳的樓市，最近也是比較熱鬧：一樓盤特價房價格下調引發個別業主維權、某投資客數十套房產降價套現……

不過，這些都是個例。

總的來看，深圳房價在經過5個月下行調整后稍顯平穩，上月維持54532元/平。

不僅價格連續下跌，成交也降至近年來“冰點”。2月份，新房住宅共成交804套，接近2008年同期低位；二手住宅成交2240套，僅高于2012年同期水平。

3月以來，深圳市場成交出現了回暖。深圳中原研究中心數據顯示，截至3月12日，3月份深圳一手住宅累計成交379套，成交均價52539元/平；二手住宅累計成交1366套，成交均價53000元/平。

記者采訪了多家大型地產中介工作人員后普遍表示，近日，深圳樓市帶看數量增加，部分區域價格有明顯上漲，總體成交也出現了回暖。

上周深圳中原經理指數68.2%，環比上升4.25%，對后世看漲的經理人人數占比達到46%。近期經理人信心隨市場整體好轉慣性回升。

深圳中原研究中心表示，目前新房市場在開發商積極銷售狀態的帶動下，市場信心回升，實際成交明顯好轉。從今年的政府工作目標來看，深圳樓市成交恢復速度不會過快，未來將在適應調控政策的過程中緩慢恢復。但短期來看，市場實際成交仍處在樓市回暖周期內，成交水平較之前會有很明顯的增強。

未來三四線分化持續

值得注意的是，與此前一、二線城市普遍大漲不同，三、四線城市分化明顯，浙閩粵瓊等地區三、四線城市商品房銷量火爆，遼黑陜蒙新等銷量低迷甚至負增長。

方正證券任澤平認為，銷售火爆的三、四線城市主要分為三類：

其一，大都市圈及部分核心二線城市周邊的三四線城市，主要受益于核心城市限購及高房價的溢出效應，以及去庫存政策。比如，珠三角區域的惠州、東莞、佛山、珠海、江門、汕頭、汕尾等地，2015-2016年累計增幅多在80%以上；長三角的嘉興、湖州、鎮江、寧波、臺州、馬鞍山等地，累計增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累計增幅在50%以上；廈門附近的漳州，累計增幅均超過55%；合肥附近的六安、武漢附近的孝感，累計增幅超過80%。

其二，傳統農民工主要輸出區域、且自身資源環境條件較好的三四線城市，受益于去庫存政策刺激+農民工回流或農民進城購房，加之基數小影響。比如湖南的邵陽、懷化、郴州、永州、岳陽、衡陽等，江西的萍鄉、宜春、吉安，安徽的阜陽、安慶，四川的內江、宜賓、瀘州，廣西的南寧，累計增幅多超過60%，甚至超過80%。

其三，自然環境好的海南等地三四線城市銷量火爆，受益于消費升級、旅游度假需求增加，和全國多數地區的霧霾環境壓力，加之去庫存政策刺激和基數小的影響。比如，三亞、儋州、陵水、東方、屯昌、保亭等地，累計增幅多超過60%。

總之，三四線城市內部分化明顯，并仍將持續，一些城市逐漸脫穎而出成為熱點三四線城市。就如同在二線城市中，2015-2016年房價漲幅分化也非常明顯。比如，合肥、廈門等二線城市暴漲，但沈陽、長春、哈爾濱等二線城市漲幅很小、甚至不如一些三四線城市。

國內外經驗表明，人口遷移的第二個階段是從農村和三、四線城市向一、二線大都市圈及衛星城遷移，部分三、四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續增加，這可能跟產業向高端制造業和現代服務業升級，及大都市圈學校醫院等公共資源富集有關。

任澤平表示，在人口遷移趨勢上，人口向大都市圈及部分核心二線城市遷移趨勢不變，并強調在農民工回流背景下三、四線城市內部分化明顯。

房地產投資何去何從？

未來房地產投資何去何從？

海通證券姜超在《2017年2季度經濟和資本市場展望》中認為，貨幣推漲房價，地產泡沫已現。隨著人口老齡化的到來，地產會迎來大周期的拐點，因此本輪房價上漲其實已經與人口結構角度的剛性需求無關，而是徹頭徹尾的金融現象。

姜超表示，雖然今年貨幣利率大幅提高，資金流出壓力有所緩解，但2月份外儲余額仍比去年年末下降。因此，僅僅提高貨幣利率不足以穩定匯率，如果貨幣持續超發，匯率貶值壓力將持續存在。因此要穩定匯率，還必須堅決去杠桿收貨幣、降低貨幣增速，這將使得依賴于貨幣超發的房價受到沖擊。穩匯率需收貨幣，房地產凜冬將至。2016年的政策以穩增長為主，加杠桿放貨幣，推動房價上漲，但也導致匯率貶值。2017年受去全球化的約束，以及防范金融風險的考慮，去杠桿收貨幣，房價必然會下跌，同時也有助于匯率穩定。

近日，經濟學家馬光遠在深圳表示，2016年是中國最后一次短期房價暴漲，未來樓市將分化，房地產的機會只在10個核心城市，很多城市碰都不能碰。

馬光遠認為，中國的好城市和好房子是稀缺資源，未來只有20%的城市住房具有投資價值，只有20%的樓盤才值得買。北上深廣的房子，實質是一張分享城市公共資源和福利的船票。

同時，他提醒，2017年有通脹風險，這是考慮要買房的新因素。而未來十年，中產投資要有避險思維。