房產代建業2016年凈利率25% 遠超傳統開發回報率

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 姚治宇

當前，房地產行業的一個顯著趨勢是投資與開發分離、開發與運營分離、一級土地運營與二級開發分離，促使代建成為備受房企青睞的一種輕資產模式。

3月16日，中國指數研究院對外披露了國內首份《中國房地產代建行業發展藍皮書》，顯示2010年~2016年全國19家企業代建項目累計合約總建面已高達11153萬平方米，其中綠城房地產建設管理集團（以下簡稱綠城建管）累計合約總建面達5068萬平方米，市場份額占比45.4%。

《每日經濟新聞》記者了解到，目前，綠城、中海、濱江等傳統房企專門成立了代建團隊，部分甚至轉型成為代建企業。作為房地產的一個細分領域，也是房地產項目開發的一個關聯領域，隨著房企毛利率不斷走低，代建業的收益率具體如何？代建資金如何騰挪？

代建比傳統開發賺錢

盡管代建規模仍處于發展期，但2016年代建業務的凈利率已穩步升到24.9%，而同期傳統房地產業務凈利潤逐步降到了11.6%。近3年來，全國由代建的房地產項目總銷售額占房企銷售額的比重由3.2%提升至5.7%。

以綠城建管為例，2016年代建項目銷售額181億，貢獻了綠地總銷售額16%的份額。2016年，綠城建管代建凈利潤則達到2.36億，凈利潤率約30%，遠高于綠城中國房地產業務的凈利潤率水平。

《每日經濟新聞》研究發現，綠城代建的基本模式是合作方以契約形式委托綠城進行開發銷售環節的全過程及最后的物業管理。根據合同約定，綠城可以在項目銷售階段使用綠城商標推廣自己的品牌，委托方擁有投資決策權承擔投資風險享受投資收益。

目前，像新城控股代建的永利吾悅廣場，也是通過商業性的代建服務分享項目后期運營帶來的租金收益。這是一整套基于品牌-產生價值-推廣品牌的管理式商業思路。

關于代建收益，綠城建管集團總經理李軍透露說，結合綠城的實踐，至少有三部分，即派駐團隊基本管理費、委托開發管理費、項目業績獎勵。其中，委托開發管理費原則上能為項目貢獻總銷售額7%的價值。

李軍說，“目前，實施輕資產輸出的萬科、萬達等全國品牌房企都是這樣的思路，將管理、品牌、服務、經驗等核心價值輸出并產生價值，將無形資產創造現金流，增加效益。”

代建巨頭跑馬圈地

記者觀察到，除了綠城、新城之外，像萬科、濱江、朗詩等19家大型房企均涉足了代建業務。為何如此？

李軍解釋說，2014年以來，市場分化加劇、集中度提升，房企的盈利模式由土地增值轉向了開發增值，隨之而來的是對企業品牌重要性的認識提高。

從行業標桿綠城來看，截至去年12月其受托管理項目172個，總面積超5000萬平米，預計可售金額超3200億元。

“突出品牌影響力是推動代建業務運營，是吸引合作伙伴的基礎。”李軍表示，品牌一方面源于專業的經營管理能力，一方面源于強大的建設能力。這是綠城商管發展的一項核心。

當前，代建這個行業的門檻并不低。目前，房地產代建行業中，典型房企旗下均有物業公司，其中17家擁有國家一級資質，更多則為百強物業，甚至有些物業公司已上市。

李軍告訴記者，商業代建委托方多為拿地后無力開發的中小型房企，代建方通常是具有一定知名度的品牌房企，這是當前代建行業的生態格局。