上海出臺建設用地5年規劃：明確辦公用地不得建公寓

每經編輯 每經記者 吳若凡    

每經記者 吳若凡

4月21日，上海市政府官網轉發了上海市國土局出臺的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》（以下簡稱《規定》），該《規定》自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。

上述《規定》明確了新建辦公用地不得建設公寓式辦公樓，經營性商業用地未經約定不得建設公寓式酒店，這意味著商改住等本質上為商辦產權的“類住宅”公寓將受到極大的制約。

更重要的是，《規定》要求出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售；物業的持有比例和持有年限，必須載入土地出讓合同，合同約定社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有。同時，受讓人完成開發建設并領取房產證后，土地出讓合同中約定持有的物業在持有年限內不得轉讓。持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓，并且交易上只能進行整層交易，商鋪也不得散售。

知名地產人薛建雄表示，“這實際上會促進商辦領域企業洗牌。此次規定還透露出了對拿地企業資源吸附能力的要求，上海房企馬太效應將更加明顯。”

類住宅將再受制約

今年1月7日，上海市住建委發布公告整治類住宅，據《21世紀經濟報道》當時報道稱，上海約有140多個項目將被集中清理核查，同時暫停網上簽約，這些項目被指將商辦以“類住宅”形式銷售。

記者注意到，上述這類建筑被暫停的原因是違規銷售、擅自改建，一些項目還在銷售中虛假宣傳，誤導購房人。所謂公寓式辦公樓是指可以用來居住的辦公樓，含有上下水配套，及獨立衛生間。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，原先政府在管理過程中并沒有苛刻要求辦公樓必須遵照原有規劃通途，而開發商在造辦公樓時通常是為了實現快速回籠現金。

但市面上，上述這些項目為商辦性質不受限購影響，又具有居住功能，不僅吸引了剛需購房者，也吸引了投資者的目光。據悉，這類公寓類的商辦種類繁多，有酒店式公寓、SOHO、LOFT、服務式公寓等，均被稱為“類住宅”。與住宅70年產權、土地證為住宅用地相比，類住宅項目多數為商業或辦公性質用地，產權從30年至40年不等。

雖然上述建筑的產權為商辦類，但使用功能則類似于住宅。所以，它們不像海外成熟市場通過基金持有辦公樓、統一經營，既實現物業資產增值，還能獲得租金經營收益。國內房企退出通道受限，只能以銷售的方式快速回籠資金。

對此，地產人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，這一政策關鍵是看最后執行力度如何，執行力度如果一直很嚴，在此期間就很可能會絕跡。

整售抬高投資門檻

《規定》第十條指出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。當前的現實情況是，上海寫字樓市場實際面臨著物業難以管理、小業主之間不良競爭的混亂局面，對于開發商影響會很大，背后與散售產權密切相關，而超過100平方米以上的就面臨銷售難題。

歐陽捷表示，如果散售多了，勢必會加大管理難度，散戶越大，租金承受能力越弱，對風險承受能力就越低，這就導致未來物業管理容易出問題。如今規定明確限制散售，變相抬高了商業、辦公的門檻，就使得那些運營能力差的房企在上海失去機會，留下的將是對商辦物業持有時間長、自身實力強的房企。

上述《規定》第十五條指出，建設、規劃土地部門應嚴格按照經批準的控制性詳細規劃及土地出讓合同規定的土地用途、建筑規模、規劃建設條件以及經批準的規劃設計方案、建筑要求、建（構）筑物保護保留要求、建設標準、基礎設施及建筑物使用性質等進行管理。

記者注意到，上述這一條明確了開發商在操作過程中不得改變原有規劃用途。對商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓當。