項目毛利率連續兩年低于均值 珠江實業擬售廣州創基57%股權

每經記者 魏瓊

近日，珠江實業（600684，SH）公告,因旗下“創基麗江國際花園”項目二期地塊所涉及的拆遷存在不確定性，擬以不低于4.39億元掛牌出讓持有的廣州創基公司57.3257%全部股權。

《每日經濟新聞》記者查詢珠江實業年報獲悉，珠江實業自2015年獲得創基麗江國際花園項目，近兩年實現營業收入約16.08億元，毛利率均低于珠江實業房地產業務整體毛利率水平。2015年和2016年創基麗江國際花園項目毛利率分別為25.63%和9.9%，低于珠江實業房地產業務均值33.67%以及26.04%。其中，2016年創基麗江國際花園項目毛利率大降15.7個百分點。

項目二期拆遷存不確定性，2016年項目營業收入和毛利率雙雙下滑，項目前景不明。在市場深度調控之下，珠江實業此時出售股權，將獲得怎樣的收益？

掛牌出讓股權

珠江實業披露的信息顯示，公司擬通過產權交易所公開掛牌轉讓持有的廣州創基公司57.3257%的全部股權，掛牌底價不低于評估價值4.39億元。

關于出讓股權的原因，珠江實業在公告中表述為廣州創基公司“創基麗江國際花園”項目因二期地塊所涉及的拆遷存在不確定性，為避免承擔拆遷可能引發的風險，保護公司利益不受損害。

珠江實業相關負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示目前股權還在掛牌中，暫時沒有意向投資者。

據了解，該項目為珠江實業2015年以股權加債權的方式，以不超過11億元的價格向廣州創基公司進行投資獲得。其中股權投資金額為3.8億元，債權投資金額7.2億元，年利率為12%。

創基麗江國際花園項目總建筑面積43.4萬平方米，分三期開發。其中，項目一期包括10棟住宅建筑面積為13.79萬平方米、商鋪2.8萬平及機動車停車位1664個，規劃總建筑面積約為22.2萬平方米。

珠江實業2017年一季度報披露的項目最新進展顯示，創基麗江國際花園項目可供出售總面積為18.5萬平方米，余未銷售面積為6.5萬平方米，未售部分面積占比為35%。

毛利率同比大降15.73個百分點

珠江實業公告披露，創基麗江國際花園項目計劃投資總額約為35.21億元，2015年，2016年以及2017年一季度報告期實際投資額分別約為9.85億元、4.6億元以及4813.63萬元。

2015年，創基麗江國際花園項目為珠江實業貢獻營業收入8.4億元，毛利率為25.63%；2016年，項目營業收入為7.68億元，毛利率僅為9.9%。

需要注意的是，珠江實業取得創基麗江國際花園項目后，近2年后者的毛利率均低于珠江實業房地產業務的毛利率均值。其中，2016年項目毛利率同比大降15.73個百分點，為在9.9%，珠江實業公布的各大項目中排倒數第二。

從創基麗江國際花園項目的業績表現來看，2015年毛利處于較高位水平，隨著項目可售貨量的減少以及二期項目拆遷不確定性拖慢項目入市進度。伴隨營業收入與毛利率水平雙雙下滑，項目毛利下降明顯。2015年和2016年，創基麗江國際花園項目的毛利分別為2.15億元及7600萬元。

項目的低毛利率也在一定程度上拉低了公司利潤。受多個項目毛利率下降影響，2013年開始，珠江實業房地產業毛利率平均水平連續4年下降，近兩年降幅擴大，毛利率均值已由2012年的48.16%下降到2016年的26.04%。

上述相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，選擇此時出售項目股權，一方面是控制風險，同時是追求公司利潤最大化。

從2015年，珠江實業以3.8億入股項目57.3257%股權，如以不低于4.39億價格成功賣出，將直接獲利不低于0.59億元，同時享受項目股權投資帶來的分紅收益，以及投資7.2億元債券將每年獲得12%的年利息。

年報還顯示，2016年珠江花城項目毛利率低至6.25%，同比減少35.87個百分點。在樓市深度調控之下，珠江實業是否會繼續出售利潤低的項目？

相關負責人表示，珠江實業不是通過出讓項目獲取高利潤，創基麗江國際花園屬于特殊情況。目前正在積極地拓展項目，同時進軍健康管理咨詢行業，尋找新的利潤增長點。

2016年年報顯示，包括房地產業、物業出租及管理以及健康管理咨詢三大板塊在內的業務毛利率均出現下滑，對于珠江實業而言，提升經營效益任重道遠。