萬科領銜790億拿下普洛斯 中國物流地產迎大變局

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 曾健輝

7月14日，萬科公告披露，此前其聯合普洛斯公司現任CEO梅志明、厚樸、高瓴資本、中銀投共同參與普洛斯潛在的私有化事項，已經獲得普洛斯及董事會同意，交易收購單價為每股3.38新加坡元。

其中，萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

此次交易最終還需通過普洛斯股東大會及新加坡相關監管的批準程序，但若此次私有化完成，以披露的交易總價約159億新加坡元（約790億元人民幣）看，該筆私募股權并購的規模或刷新亞洲紀錄，且將深層影響收購方企業和整個中國物流行業。

一場雙贏的大收購

經過近一年選擇，全球領先、亞洲最大的現代物流設施提供商普洛斯（GLP）選擇由厚樸、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國財團進行每股3.38新加坡元的收購交易。

就此次交易的估值而言，約159億新元（約790億元人民幣），高于其上市以來的最高收盤價，交易完成后普洛斯將從新加坡交易所退市，開展私有化進程。

對收購方而言，一投行人士告訴《每日經濟新聞》記者，直接對母公司進行股權收購，且交易在國外，這樣既可以降低稅費，還能在新加坡通過發行資產證券化的產品，在市面募集資產，進一步補充流動性。

“此外，買方在獲得股權之后，還能通過第三方來募資，因此，實際自身出資只占很小一部分。”

上述人士認為，募資結構不僅保留了現金流來對后續業務進行反哺。而且從此次擬交易的股權結構來看，雙方各司其職，普洛斯管理層保留了21.2%的占股，原運營團隊的保留能保證企業穩定運行，繼續創造收益。 

物流市場面臨多維變局 

有持續價值是此次中國財團收購普洛斯之舉的一項關鍵，而它的意義在于，效益或不僅輻射收購方的幾位股東，也在于物流地產和中國物流。

2003年，普洛斯開始在中國開展業務，為中國帶來了“物流地產”的概念，并將物流倉儲設施的國際標準帶入中國。

據了解，目前國內高標準物流倉儲的建設基本是以普洛斯為標準。及至2015年，普洛斯在中國的現代物流地產市場份額已占據55%，規模約相當于前十位中其他企業所擁有土地資產之和。

就普洛斯的賺錢能力而言，在物業開發、運營管理、基金管理、物流金融幾項主業務中，2016年物業管理運營業務所實現的租金收入6.34億元，占總收入7.77億元的81.6%。

這一塊業務不僅為公司自有及自行開發的物流產業提供管理運營服務，還為出售給物流產業基金后的物業資產提供運營承租服務，在整個“閉環”當中充當“主要利潤賺取者”的角色。

“而當我國工業倉儲用地的供應持續收縮，物流地產土地及物業的價格攀升，也使得房產價值增值金額占凈利潤的比重越來越高。”上述業內人士告訴記者。

就行業層面而言，高力國際研究指出，相比廠房或商業用地，物流用地提供的就業崗位以及稅收產出相對較少，因而在政府層面的批復率和速度較緩。因而對于物流地產企業來說，獲取土地仍是市場發展的最大障礙。

興業證券統計顯示，截至目前，普洛斯項目已布局全國38 個主要城市，物業總建筑面積約2,870萬平方米，其中完工物業面積為1575萬平方米，在建物業面積為1160萬平方米，另外還擁有1200萬平方米的土地儲備。

“一般而言，物流用地中70~80%為物流倉儲用地，剩下一部分則可以轉成研發類用地，還可以建造類似于公寓樓和辦公樓等物業，即可租又可賣。而伴隨地價升值企業則能享受更好的估值收益，得到融資便利。”

上述投行人士認為，土地資源是物流地產企業的核心競爭力，普洛斯在充實土地儲備和獲取優質土地上提供了很好的經驗，這也是普洛斯受到資本財團青睞的原因，它能基于行業價值由上而下創造持續可觀的股東利益。

若此次收購完成，中資在其中的占比將達到78.8%，隨之改變中國物流地產市場由外資企業絕對主導的格局。

一券商人士表示，以此次交易中持股比例最高的萬科，2014年~2015年已連續布局物流地產，此次收購意在成為中國第一的物流地產發展商。可以說，這次交易若成功，應該會極大改變中國物流。