新城控股上半年銷售額490億 新增千萬土儲鎖定年度目標

每經編輯 余冬梅

每經記者 吳若凡

半年銷售490億 新增土儲1571萬平

根據新城控股中報顯示，公司上半年合同銷售額490.87億元，同比增長75.01%，權益合同銷售金額320.81億元；實現合同銷售面積354.89萬平方米，較上年同期增長31.73%，權益合同銷售面積243.31萬平方米。

中報顯示，報告期內新城共20個子項目實現竣工交付，竣工面積為209.99萬平方米，超過去年全年401.45萬平方米的一半；而今年新城控股計劃竣工31個，實現竣工面積532.18萬平方米，其中，住宅項目194.85萬平方米，商業綜合體項目平方米337.33萬平方米。

由于竣工計劃中的商業地產不一定能全部銷售完畢轉當期結算，因此按照目前新城的實際開工速度（計劃下半年新開工項目49個，新開工建筑面積1152.80萬平方米）和銷售增長情況，實際的結算面積應該會超過年報預計的面積，部分結算資源或得到有效補充。

大規模新增土地儲備，是新城控股半年業績的一項亮點。

數據顯示，今年上半年，新城通過招拍掛、收并購、棚改等多種方式新增了51幅土地，總建筑面積達1571.37萬平方米，超過了2016年全年新增土地儲備。

從新增土地分布看，新城控股依然以上海、南京、蘇州等城市為中心，增加了對常州、臺州、湖州、慈溪等周邊二三線城市的布局，土地增值能力有所保證。

此外，財報顯示，上半年新城控股預收賬款為423億，而這一數值在去年底只有298.3億，短短半年增加了100多億，半年操盤項目回款率達88.4%，高于行業平均水平。

從新城控股目前的銷售、竣工、回款與土儲情況可見，全年850億元的銷售目標幾乎被鎖定。

商業收入3.44億 凈利潤率增33%

從目前新城控股的業務結構看，“住宅+商業”地產雙輪驅動的運作模式繼續強化，商業的表現更加突出。

在新城半年報中，一個細節是，2017年新城控股的新增土地中，住宅項目673.69萬平方米，商業綜合體項目479.11萬平方米，商業項目占比大增。

財報顯示，新城已開業運營的吾悅廣場達到13座，已開業面積85.87萬平方米，同比增長102%，實現租金及管理費收入3.44億元，出租率達97.07%，在建及擬建的新城吾悅廣場達到33座，可出租面積為235.93萬平方米。

在商業地產開發方面，新城目前主要為商業綜合體的開發及運營管理，2017年上半年，新城又新開業桐鄉、衢州2座吾悅廣場，開業的吾悅廣場日均客流量達4.34萬人/日，同比增長29%。

億翰分析師認為，根據新城的規劃，2020年商業綜合體開業數將達100個以上，而隨著廣場逐步開業以及品牌效應持續強化，公司租金及管理費收入有望持續增長。

租金管理費收入能有效提升整體毛利率和凈利率水平。億翰智庫指出，新城控股的毛利潤和凈利潤分別為41.04億元和11.46億元，同比增長39.4%和33.3%。毛利潤率和凈利潤率分別為36.2%和10.1%，較去年同期上升了9.8個百分點和0.6個百分點。

融資110億 凈負債率至121.8%

與此同時，新城的負債與去年相比有所增加，億翰智庫指出，2017年上半年，公司凈負債率為121.8%，較年初有所增加。

年報顯示，新城的速動比率為0.37，則較上年期末減少0.06。

速動比率下降表明資產周轉率降低了，即開發周期和銷售節奏變慢。新城將這一原因歸結為預收賬款增加。而在銀行信貸資金量持續減少的當下，新城無疑需要更高的融資能力來保證未來的周轉速度。

實際上從目前的情況看，新城的融資渠道有所拓寬。據統計，新城2017年至今（8月18日）已完成三期中期票據的發行，合計募集資金45億元，綜合票面利率為5.62%；完成一期PPN的發行，募集資金20億元，票面利率為6.3%。此外，在海外資本市場，子公司于2017年8月發行總額為2億美元年息5%的無抵押固定利率債券。

“報告期內公司融資額達110億元，用于投資。”新城認為這也是公司凈負債率有所增長的原因。

而從貨幣資金看，截至2017年6月30日，新城控股貨幣資金與短期有息負債的比值為1.2，貨幣資金可覆蓋短期有息負債，無償債壓力。