地產航母巨星掉隊？合生創展業績不敵10年前

每經編輯 魏瓊    

每經記者 魏瓊 每經實習編輯 梁秋月

1987年土地第一拍拉開了中國房地產30年盛世，臥虎藏龍的廣東誕生了大量地產巨頭。從上世紀90年代的廣信和越秀城建兩大巨頭并存到“華南五虎”星耀九州再到今日“碧萬恒”三足鼎力領跑全國，華南一直是中國房地產的重鎮。

30年河東30年河西，在房地產行業規模快速集中的格局下，部分過去風光無限的房企卻逐漸掉隊。曾經“華南五虎”陣營之首的合生創展一蹶不振，10多年間規模始終在百億徘徊，2016年全年銷售金額為80.89億元，業績甚至不敵10年前。

合生創展擁有大量核心城市的優質土地儲備，卻為何一直發展滯后？而且拿地熱情減退，走上慢節奏開發軌道。它為何對規模之爭表現得“云淡風輕”，難道真的像一個武林高手退隱江湖了嗎？

業績10年徘徊不前

作為第一家銷售金額突破百億的房企，合生創展曾被王石稱為“中國地產界的航母”。經歷十多年發展，中國房地產已桑田巨變，格局重塑，房企規模急速提升的態勢下，合生創展卻一直在100億規模徘徊。

《每日經濟新聞》記者梳理合生創展過去10年業績發現，2006年合生創展銷售金額突破100億大關，達到113.68億港元，2009年為150.9億元人民幣。7年過去了，150億元的銷售金額為合生創展的歷史最好成績。

據合生創展公布的歷年年報顯示，2010年~2016年，合生創展合約銷售金額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元以及81.89億元，2016年銷售金額尚不足十年前業績。

2016年業績下跌的態勢一直延續至今，截至2017年10月31日，合生創展前10個月銷售金額為74.08億元，同比去年的77.02億元下跌3.8%，曾經領跑行業的合生創展已經跌出克而瑞房企銷售排行榜單的百強。

談及合生創展的掉隊，一位不愿透露姓名的房地產專家告訴《每日經濟新聞》記者，國內開發商采取瘋狂擴張戰略，合生創展卻采取保守的發展策略，并未大范圍地擴張，以致錯失了發展良機。

圖片：合生創展的布局 合生創展官網截圖

對于數據表現出的業績下滑，合生創展住宅投資事業部副總經理閆家瑞有不同的解讀，認為合生創展在過去10多年中業績是相對穩定的。

關于今年業績持續下滑，閆家瑞認為這不是業績的下滑，是受到公司推貨節奏影響，上半年整體的營銷策略是去庫存，今年的新項目則集中在三四季度推出。

10年業績止步不前，合生創展多年未對外公布業績目標，閆家瑞于8月份接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，合生創展有3~5年的發展規劃，但并不強調規模增長速度，希望在確保利潤的情況下實現現金流的絕對安全，不會犧牲利潤去做大規模。

問及利潤率具體目標時，閆家瑞并未給出詳細的數字，表示看公司報告，利潤要求也在這個水平左右。

《每日經濟新聞》記者查詢合生創展年報獲悉，2011年，合生創展毛利率高達45.9%，到2015年跌至24.6%，2016年上升到27.6%，到2017年上半年達到34%。

平安證券發布的研報顯示，2017年上半年上市房企整體毛利率企穩回升，達到32.4%，較2016年上升2個百分點。而合生創展的毛利率水平高于行業平均水平，合生創展集團表示，是由于毛利較高的改善項目交付比例良好所致。

慢周轉模式

與房地產行業當前主流的高周轉、快速開發的模式不同，合生創展采用慢周轉模式。閆家瑞表示，合生創展的項目一般體量較大，開發周期非常長，甚至有的項目開發周期長達10多年。

以珠江帝景項目為例，據觀點地產網早前報道，廣州珠江帝景地塊于1998年競得，總用地面積618861平方米，總建筑面積996089平方米，其中住宅831911平方米，商業10238平方米。

《每日經濟新聞》記者從合生創展年報獲悉，截至2016年底，廣州珠江帝景項目土地儲備面積達到679595平方米，尚有大量土地未完成開發。合生創展2017年半年報顯示，上半年珠江帝景項目實現合約銷售金額4億元。

另一位不愿透露姓名的知名房地產專家告訴《每日經濟新聞》記者，2000年左右，該地區的樓面地價尚不足1000元/平方米，按照周邊區域樓面地價對比的原則，時代地產拿下的海珠地塊樓面價高達5.5萬元/平方米，地塊位置不及珠江帝景優越。

以此估算，10多年間廣州珠江帝景地塊樓面地價漲幅驚人，合生創展可以享受土地增值帶來的豐厚回報。

從年報披露的數據來看，合生創展最新獲取土地得追溯到2013年，在北京和上海新增兩地塊，可供發展面積為628126平方米，2013年為合生創展土地儲備面積的最高峰，達到3345萬平方米。

閆家瑞告訴《每日經濟新聞》記者，合生創展不喜歡在公開市場上拿地，很多土地是通過合作、一二級市場聯動等模式獲取。

到2017年上半年，合生創展的最新土地儲備建筑面積低至2991萬平方米，為2009年以來的最低水平。土地儲備面積連續下滑。

不過，上述房地產專家表示，不能低估合生創展的實力，在核心城市擁有大量優質土地儲備，這是其優勢。目前政策以及市場環境變化較大，擁有足夠優質資源的房企可能會走得更遠，掙得錢也更多。而合生創展擁有優質的土地儲備這一點，也在其年報中得以體現。

業績在震蕩中下滑，不斷消耗原有的優質土地儲備，合生創展這艘昔日的“地產航母”將駛向何方？停滯還是遠航，有待歷史檢驗。