冰雪經濟靠賣滑雪票難盈利 知名地產商入局也要賣房“補血”

每經編輯 舒曼曼 李少婷    

長白山的冰雪資源正在成為東北地區的一大旅游品牌，吸引來自全國各地的游客紛至沓來。家住白山市的張先生（化名）是一名滑雪愛好者，每年雪季他都會在萬達長白山滑雪場呆半月左右。

同樣是滑雪發燒友的林先生（化名）為了更好的享受度假樂趣選擇在萬科松花湖度假區購買了一套別墅，每年全家會來到滑雪場體驗滑雪。一排排開發的樓盤和別墅群錯落有致地依山而建，形成滑雪場周邊特有的風情。

近日，《每日經濟新聞》記者在多個度假區走訪發現，商業配套和樓盤開發銷售似乎已經成了滑雪度假區的標配。而在東北市場，萬達、萬科、中弘等品牌房企都在試圖掘金冰雪經濟。在該區域的多家滑雪場規模大小不同，經營模式有著明顯的差異化，但都面臨同一個問題，即投資回報周期長，前期投入大盈利難。那么，這些房企是怎樣應對的？

滑雪場盈利模式待考

完善的商業配套、各類中高低端酒店群、主打娛樂項目、開發建設公寓和別墅等，這幾乎是一座冰雪小鎮項目的標配。在巨額的投資下，實現盈利成為擺在運營者面前的首要問題。

作為較早布局滑雪度假業務的企業之一，萬達選擇了長白山。據萬達集團和長白山國際度假區官網顯示，萬達長白山國際度假區由萬達集團領銜投資230億元打造，度假區內建設有滑雪場、六星級酒店群、度假小鎮、雪域溫泉等多種度假業態。隨著2017年6月萬達退出長白山國際度假區股權，業界對萬達的退出和長白山度假區盈利能力猜測不斷。

2018年伊始，記者來到位于吉林省長白山腳下的長白山國際度假區，即便萬達已經退出股權，但目前依然被冠以“萬達”的名頭，運營仍然為萬達團隊。

同在吉林省的萬科松花湖度假區，其作為萬科首個滑雪度假項目總投資達到400億元。而與萬達模式類似的是，記者在萬科松花湖度假區和黑龍江亞布力旅游度假區看到均有相關配套，包含別墅群、商業項目、酒店設施等配套。

然而，在相似的配套背后，各路投資方在運營思路上有明顯差異化。

長白山國際度假區管理公司工作人員向記者解釋度假區的經營模式，“萬達的模式實際上就是一站式服務，整體是捆綁營銷，捆綁的權益更多是希望顧客的度假體驗更順暢一些。”在滑雪服務上，度假區助理業務的收益實際占滑雪總收入的三成以上。

萬科在運營上則重視服務并引入日式管理模式。萬科高級副總裁丁長峰向《每日經濟新聞》記者表示，松花湖度假區的員工會在零下二十多度的室外，每天堅持日式服務標準，最多的一天他們鞠躬是1470個，要為1823人次的客戶拿板、問候。

盡管知名開發商都用心良苦，但由于度假項目投資大、回報周期長的現狀，萬科并未公開對該項目設定具體的業績目標。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，對于滑雪場等度假項目來說，門票收入、各類教練陪練服務等都是常規的收入來源。另外，很大一部分收入與地產業務有關，包括酒店管理、配套設施的溢價都能構成滑雪度假區的盈利模式。

滑雪地產成為經營“火車頭”

方圓地產首席分析師鄧浩志表示，目前滑雪場的盈利模式不太清晰，盈利方面主要通過景區門票、商業配套、酒店等綜合運營，但是實際上運營情況大不相同，從資金回收的角度來看，滑雪場回籠周期比較長，基本靠買房子回籠資金。

據《每日經濟新聞》記者現場觀察，不管是萬科松花湖度假區、萬達長白山國際度假區，還是亞布力陽光度假村，在追求高質量的滑雪場同時，以度假和投資的名義，在方便“滑進滑出”的位置開建高檔精致的樓盤。

投資大、回報周期長的滑雪度假區運營與高周轉、快速回血的房地產開發明顯形成互補，一位亞布力的業內人士也向記者坦言，絕大部分滑雪場都會配套滑雪地產的開發建設。

該人士進一步表示，滑雪場建設的前期投入巨大，中等規模的目的地滑雪場造價5億元不稀奇，各種配套設施5億~7億元，單個索道就耗資超過1億元，要維持滑雪場的經營還要額外往里搭錢，靠一張張門票很難支撐雪場發展，短期內無法取得正向的經營現金流，滑雪地產成為滑雪經濟發展的火車頭。

丁長峰曾公開表示，以前做滑雪場就是滑雪場，但是單做滑雪場，回收周期太長。從資本投入回報角度講，他也曾反問這樣的模式是不是可行？

萬科的做法便是投資建設冰雪小鎮，利用房地產的現金流去平衡整個生意的現金流，加快擴張速度。丁長峰認為這一做法改變了滑雪生意模型，萬科松花湖的出現使得冰雪小鎮和滑雪度假的兩輪驅動模式建立起來。

配套樓盤的開發和銷售為滑雪場業務“造血”補虧是投資方的不二之選。在鄧浩志看來，旅游地產表面是旅游，核心則是房地產，只不過房地產項目帶有運營的旅游項目，開發樓盤是度假區資金回籠的唯一辦法。

據亞布力旅游度假區內的麓城國際公寓項目相關人士介紹，在滑雪場建地產項目，目的是更好地服務于滑雪發燒友，以小戶型為主，兼具投資屬性，并可委托專業酒店經營管理公司經營。

在萬科松花湖度假區銷售中心記者也了解到，萬科松花湖度假區的主要樓盤為主打小戶型的青山公寓和青山墅，其中，公寓產品基本以30~50平方米的小戶型為主。

但度假區開發樓盤也存在一定風險，嚴躍進告訴記者，東北冰雪旅游資源帶有很強的季節性特征，如果缺少其他附加值的話，會出現許多新問題。此外，雪景房所處城市經濟相對落后，當地人的投資熱情不足，外來投資又會帶來很高的空置率。