從廣州按揭定向加息看熱點樓市房貸政策

每經編輯 李宇嘉    

李宇嘉

銀行又上浮利率了。自2月1日起，工農中建四大國有銀行對廣州首套房貸款利率上浮10%，二套房貸款利率則上浮15%。由于四大國有銀行占房貸份額的80%，而中小銀行一般都跟隨四大行調整，這意味著廣州房貸市場再度緊縮。

上浮首套房貸利率，這是2017年全國房貸政策的主旋律，四大銀行在廣州集體上浮房貸利率，2017年4月份也曾發生過。當時，廣州新房價格環比已連續6個月領漲一線城市。國家統計局數據顯示，廣州房價同比漲幅從2015年底的9.2%快速拉升至2016年底的24.3%。于是，就有了2017年4月份四大行在廣州集體上浮。

圖片來源：視覺中國

作為一線城市的廣州，樓市調控政策貫穿2017年，房價居然沒有被控制住。這就不難理解，為何國家屢屢強調，“調控目標不動搖、力度不放松”。

如果房價下跌了，銷售量一定上不來。但在2017年，盡管五次出臺調控政策，“五限”政策（限購、限貸、限證、限價、限商）一波接著一波，但也未能擋住廣州樓市火熱的態勢，全年新房和二手住房共銷售22.1萬套，這是當地樓市歷史上第二好成績，僅稍遜于創歷史紀錄且處在政策“空窗期”的2016年，首次在一線城市中排第一。

樓市量價齊漲，金融杠桿也低不了。特別是“雙合同”下，消費貸成為買房標配，這也創造了銀行和各種融資平臺賺錢的大好機會。

相比一線城市的其他成員，金融業歷來是廣州的弱項，不但各項指標的總量偏低，增量增速也往往“敬陪末座”。但是，這一狀況在2017年被打破了。

2017年最后一天，廣州市統計局發布當年廣州經濟運行情況，2017年廣州存款和貸款余額分別增長8.1%和15.1%，貸款余額增速位居北上廣深四大城市首位，而且居然是存款余額增速的2倍。

新年伊始，貫徹中央經濟工作會議提出的“管住貨幣供給總閥門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長”，防范金融風險成為經濟工作“攻堅戰”的重中之重，樓市資金環境也由此承受巨大壓力。

首先，不僅按揭貸款未像往常一樣在新年伊始釋放出大量新額度，反而是按揭投放繼續緊縮；其次，開發貸款、并購貸款全面緊縮，開發商意圖通過土地或項目并購貸款緩解融資緊張也行不通了；最后，原來還可以游離在表外的資金，試圖通過銀信、銀保合作、自營和資管計劃等通道變相接濟開發商，現在也被全部禁止了。

對于廣州這樣貸款快速增長的城市，首當其沖成為被抑制的區域，銀行額度普遍受到控制。在這種情況下，銀行自然有提高利率的沖動。確需貸款的，價高者得。

2017年12月份，全國首套房貸平均利率為5.38%，相當于基準利率的1.1倍，連續12個月上升，比2016年12月的水平（4.45%）上升20.89%。但是，由于基準利率（4.90）在歷史最低水平，甚至低于2009年擴大內需時期的水平，不僅造成了居民過度加杠桿的傾向，也造成銀行更愿意發放利率水平相對高的消費貸款。同時，國家明顯支持龍頭做大做強，開發商銷售規模“排位賽”競爭激烈，融資需求強烈激勵銀行資金借助各種渠道接濟開發商，甚至參與拿地和并購等。

因此，盡管樓市調控政策從2016年10月份以來的全面緊縮轉向“分類調控”，加上非熱點樓市降溫以后，2016~2017年為抑制過于狂熱的需求而發布的“一刀切”的調控政策開始適度修正和調整，“一城一策”轉向“一城多策”。但筆者認為，房地產資金面緊縮已全面開啟，特別是熱點樓市定向加息，這將是2018年樓市調控政策的最大看點，也是決定全年樓市走向的最大決定因素。

2017年，很多熱點城市出現新房和二手房價“倒掛”的情況，或者是開發商惜售導致供應降幅超過銷售降幅的情況，這意味著，房價上漲的預期和邏輯仍未完全改觀。因此，基準利率較低的背景下，延續一年多的房貸收緊局面恐將繼續保持。特別是，像廣州這樣具有引導市場預期走向的標桿性熱點城市，房貸利率上浮幅度更大，這也彰顯了差別化的房貸政策會針對不同城市而更加精細。

另外，“雙合同”規避限價及引致消費貸泛濫，折射出地方調控的主體責任仍需夯實。因此，2018年開發商資金面將全面緊縮，銀行資金違規流向地產項目的各種通道也將全面封堵，若市場主體膽敢頂風違規，相信一定會被嚴厲懲處。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）