商品房銷售雙創紀錄背后增速回落 未來房地產投資恐將放緩

每經記者 周程程    每經編輯 陳旭    

今年房地產“金九”的成色有些不足。

10月19日，國家統計局發布數據顯示，1~9月份，商品房銷售面積119313萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~8月份回落1.1個百分點；商品房銷售額104132億元，增長13.3%，增速回落1.2個百分點。

實際上，從商品房銷售面積和銷售額兩項數據看，前三季度雙雙創下歷史同期新高。在今年業內普遍預期偏空、甚至有房企喊出“活下去”的市場氛圍下，這一佳績本應該是提振行業的一劑良藥，但9月旺季不旺而呈現的增速下滑，卻加劇了房地產市場的隱憂。

與此同時，1~9月份房地產開發投資增速同比增長9.9%，盡管仍維持高位，但增速比1~8月份回落0.2個百分點，也顯示出樓市的降溫態勢。

北京大學光華管理學院副教授顏色對《每日經濟新聞》記者表示，今年以來，房地產開發投資相對穩定，但這一趨勢可能會在四季度有所逆轉。今年新增土地購置費超過了新增房地產開發投資總額，除去這部分的房地產開發投資反而負增長，考慮到新開工面積和房地產銷售增長仍然疲軟，未來房地產開發投資增速恐將有所下降。

圖片來源：視覺中國

“創紀錄”背后樓市現降溫跡象

數據顯示，今年前三季度商品房銷售面積與銷售額分別是119313萬平方米、104132億元，雙雙創下歷史同期新高。

然而從9月份的情況來看，同比增速方面反映市場出現降溫。1~9月份，商品房銷售面積同比增長2.9%，增速比1~8月份回落1.1個百分點；銷售額同比增長13.3%，增速回落1.2個百分點。

從銷售面積來看，地區間分化態勢仍然明顯，中西部地區支撐了市場成交情況。數據顯示，1~9月份，東部地區商品房銷售面積48462萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1~8月份擴大0.7個百分點；中部地區商品房銷售面積33634萬平方米，增長10.2%，增速回落1.9個百分點；西部地區商品房銷售面積31557萬平方米，增長8.9%，增速回落1.5個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，近期房地產市場有所降溫，尤其是很多開發商的推盤并沒有受到市場較好的認可，所謂“金九銀十”也沒有出現。類似銷售數據也會倒逼房企繼續降價。

房地產投資增速的下滑，也顯示出樓市降溫跡象。數據顯示，2018年1~9月份，全國房地產開發投資88665億元，同比增長9.9%，增速比1~8月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資62806億元，增長14.0%，增速回落0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。

顏色表示，房地產開發投資增速穩中有降，三季度累計增長9.9%，但新增投資額低于新增土地購置費，說明房地產投資增長主要依賴開發商囤地。

數據顯示，1~9月份，房地產開發企業土地購置面積19366萬平方米，同比增長15.7%，增速比1~8月份提高0.1個百分點，也創下年內新高；土地成交價款10002億元，增長22.7%，增速回落1個百分點。

華泰證券首席宏觀分析師李超對《每日經濟新聞》記者表示，今年地產投資增速維持高位，主要是由于前期拿地收入之后計入的影響，預計剔除掉土地購置費后，建安投資增速仍為負值。

預計地產投資增速緩慢回落

從庫存方面來看，房地產待售面積持續減少。

數據顯示，9月末，商品房待售面積53191萬平方米，比8月末減少682萬平方米。其中，住宅待售面積減少437萬平方米，辦公樓待售面積減少26萬平方米，商業營業用房待售面積減少172萬平方米。

新開工數據方面，房屋新開工面積152583萬平方米，增長16.4%，增速提高0.5個百分點。其中，住宅新開工面積112411萬平方米，增長19.4%。

嚴躍進認為，近期新開工的數據表明，在督促房企開發等層面政策效應已經開始顯現，尤其是近期包括深圳對房企拿地后的施工和竣工時限要求，都說明各地在積極督促房企進行既有土地項目的開發，以形成有效供給。

值得注意的是，房地產企業貸款仍然呈現收緊態勢，這對后續的地產投資將產生影響。

數據顯示，1~9月份，房地產開發企業到位資金121882億元，同比增長7.8%，增速比1~8月份提高0.9個百分點。

其中，國內貸款18041億元，下降5.1%；利用外資43億元，下降61.7%；自籌資金40596億元，增長11.4%；定金及預收款40259億元，增長16.3%；個人按揭貸款17522億元，下降1.2%。

中原地產首席分析師張大偉表示，從全國房地產市場看，房地產貸款額度中按揭貸款的確明顯收緊，在市場成交量依然刷新歷史新高的情況下，按揭收緊帶來了明顯的利率上行，這將抑制部分市場的非理性購房。考慮到房貸收緊趨勢難改，房地產降杠桿政策將持續平穩。

李超認為，地產企業現金流仍然較緊，由于現金流壓力，房地產竣工增速為下降11.4%。預計未來房地產投資增速可能繼續平緩回落，估算全年地產投資增速為9.5%。