房貸利率或進入“平頂期” 房企融資環境好轉單月借超千億

每經記者 唐潔    每經編輯 魏文藝    

2018年下半年以來，伴隨市場流動性的顯著改善，貨幣政策進入邊際寬松過程。

《每日經濟新聞》記者注意到，連續上漲22個月后全國首套房貸平均利率首現“零增長”，11月全國首套房貸款平均利率達到5.71%。多方信息顯示，房企融資環境正在改善。從公開資料整理11月房企已發行及擬發行融資情況可知，11月房企融資規模超千億元，借新債還舊債居多。

東方金成研報指出，根據當前房貸市場供需格局演化態勢，年底前房貸利率有可能進入一個“平頂期”，即進一步上行的動力削弱，但掉頭向下的可能性也不大，各類房地產調控政策也不會出現明顯松動。

數據來源：融360   整理：諸葛找房

首套房利率首現“零增長”

11月按揭貸款增量小幅反彈，環比上漲13.44%。11月份居民按揭貸款增加4391億元，環比上漲17.72%，同比小幅上漲5.10%，略高于去年同期，按揭貸款增量規模小幅反彈。促進按揭貸款小幅反彈的原因體現在，一方面是臨近年底，部分房企打折促銷吸引了少量剛需購房者；另一方面是部分城市首套房貸利率有所松動，購房者增多。

連續上漲22個月后全國首套房貸平均利率首現“零增長”。據融360監測數據顯示，2018年11月全國首套房貸款平均利率達到5.71%，相當于基準利率1.165倍，與上月持平。當前全國首套房貸平均利率已經到達相對高位，后期上漲空間不大；在調控政策不放松下，全國首套房貸平均利率將保持相對穩定。預計未來一些中小型銀行會為了搶占市場份額而進行利率調整，但房貸利率很難出現較大幅度調整。

數據來源：中國人民銀行  整理：諸葛找房

房貸利率或進入“平頂期”

東方金城研報指出，近期部分城市房貸利率出現松動，這主要受近期房貸市場供需平衡變化影響，即經歷多次“降準”后，銀行總體信貸額度進入相對寬松狀態，銀行部門有動力通過利率邊際調降擴大房貸規模；從需求端來看，近期房地產市場持續降溫，房貸需求不振，也對部分城市房貸利率下調起到一定推動作用。

上述研報認為，根據當前房貸市場供需格局演化態勢，年底前房貸利率有可能進入一個“平頂期”，即進一步上行的動力削弱，但掉頭向下的可能性也不大，各類房地產調控政策也不會出現明顯松動。

這主要源于當前房價仍駐扎在高位，抑制房地產泡沫膨脹是穩定宏觀杠桿率和防范系統性金融風險的重點所在。在現有局面下，通過啟動房地產市場“穩增長”的可能性和必要性均很低。由此，近期部分城市房貸利率下調，更多體現了供需格局變化后的市場自發調整過程，并非釋放房地產調控政策轉向信號，也不會對各地漸趨冷卻的市場情緒帶來明顯提振。

社融繼續下滑 寬松格局或持續

11月居民中長期貸款同比多增214億元：11月住戶部門貸款增加6560億元，同比多增約為359億元。其中短期貸款增加2169億元，同比多增145億元；中長期貸款增加4391億元，同比多增214億元，小幅增加。

數據來源：中國人民銀行   整理：諸葛找房

當前口徑社融存量增速從10月的10.2％降至11月的9.9％。據海通證券研究所測算，11月不含專項債的社融存量增速從10月的9.3％降至9.1％，政府和社會總融資存量增速降至10.1％。當前國內經濟下行壓力仍大，內外部環境都支持貨幣維持實際寬松格局。

12月11日，央行公布11月金融統計數據顯示，11月新增社融1.52萬億元，同比少增3948億元；M2增速低位持平在8.0％；11月金融機構貸款增加1.25萬億元，同比多增約1267億元。海通證券姜超的觀點是，社融繼續下滑，寬松格局持續。

數據來源：中國人民銀行  整理：諸葛找房

房企借超千億 新債還舊債居多

12月多家房企相繼發債，例如富力地產完成公司債和超短融發行、旭輝控股贖回可轉債、中國金茂中票獲批、龍光地產發行優先票據、世茂房地產建議發行額外優先票據等。同時，遲遲未落地的中糧地產并購大悅城地產重組事件本周獲得證監會審核通過。

中銀國際研報認為，當前政策積極因素正在醞釀，預計后續政策環境會逐步改善。在行業景氣度下行的背景下，快回款、高周轉、融資渠道多元化的龍頭及高成長房企優勢顯著，行業集中度提升趨勢不可逆。

數據來源：諸葛找房報告

從公開資料整理11月房企已發行及擬發行融資情況可知，11月房企融資規模超千億元，借新債還舊債居多。11月房企融資類型多種多樣，利率也各不相同。海外融資成本遠高于國內融資，海外融資利率在9.00%~13.75%；國內融資利率在3.69%~8.50%。受國家調控影響，國內融資環境不樂觀，盡管海外融資成本較高，但資金壓力下房企仍會選擇發行海外債。

整體來看，11月居民按揭貸款增量環比小幅反彈，全國首套房貸款平均利率首現“零增長”。嚴格調控下，市場逐步趨于穩定。M2增速持續維持8%低位水平，社會融資規模增量同比少增3948億元，表外融資仍處于下行趨勢。受房地產市場持續調控影響，房地產金融市場并不樂觀。