年報透視| 房企今年拿地策略聚焦熱點區域

每經記者 董青枝    每經編輯 陳夢妤    

土儲是房企的生存之本。

在融資收緊、銷售額不斷創新高以及高周轉模式的帶動下，2018年，大多數規模房企在上半年仍積極補倉拿地，而下半年謹慎甚至暫緩拿地，收緊投資準備“過冬”。

克而瑞預計，在謹慎投資預期下，2019年房企拿地規模會繼續下滑，投資拿地更趨于理性。整體而言，收縮戰線、放緩節奏、地域聚焦成為房企未來戰略布局的主要方向。

Top10房企瓜分百強50%地塊

據克而瑞，2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%。分梯隊來看，TOP10企業新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說前十的規模房企瓜分百強的50%的地塊，而TOP3企業更是占到百強的24%。

《每日經濟新聞》記者注意到，2018年全年，拿地貨值超過5000億元的是碧桂園、融創中國、中國恒大和萬科，拿地貨值分別為9987.3億元、8782億元、7731.6億元和6707.6億元。

談及拿地戰略，萬科管理層在業績會上表示，萬科投資是非常謹慎的，按照城市圈、經濟圈、人口的導入、城市基礎設施或者產業閉合，還有政策機構的導向等進行的。

“往后拿地會非常小心。”融創中國董事長孫宏斌在今年的業績會上回應拿地策略稱，“現在很多城市的土地市場偏熱，拍賣地價比較高。去年年底、今年年初，融創把握短期窗口拿了一些地，主要在一二線城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的機會，我們就堅決地拿，沒有好的機會就算了，就放棄了。”

從2018年百強房企布局選擇來看，地域聚焦的投資策略明顯。能級選擇上，三、四線依然是多數房企的首選。房企在三、四線新增土儲建面占比接近六成，比二線城市高出20個百分點，一線城市受到供應緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

而在三、四線城市選擇上，環一線城市周邊三、四線更受房企青睞。在百強房企三、四線投資TOP10城市中，環廣州的佛山、環深圳的惠州，以及環上海的嘉興、南通等均有上榜，長遠來看，這些城市受到一線城市輻射以及規劃利好，市場發展依然可期。

例如，新城控股延續了2016、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲中三四線占絕對比重，建面占比超過74%。

值得注意的是，在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年企業拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢或有所轉變，將轉變為回歸一二線以及重點三四線城市，中梁、陽光城、中駿、雅居樂等企業都明確提出回歸一二線。

粵港澳大灣區成房企必爭之地

在城市布局中，粵港澳大灣區在眾多房企看來頗具發展潛力，也早已成為房企的必爭之地。

“恒大在深圳的土地儲備是中國地產商最大的幾個之一。”恒大集團總裁夏海鈞在業績發布會上透露，在2015年進軍一線城市以后，恒大主要布局的是大灣區，大灣區的核心就是深圳，這是恒大近幾年重點進入的領域，也相信恒大的戰略布局，隨著中國大灣區的落實，會帶來巨大的市場效益。

根據夏海鈞披露的數據，恒大在大灣區目前總共有109個項目，4927萬平方米，貨值在1.6萬億左右。其中，深圳有45個項目，土地儲備2903萬平方米。

除廣東起家的老牌龍頭房企外，還有許多扎根于本土深耕的當地開發商，實力也不容小覷，在粵港澳大灣區崛起的過程中充分享受政策紅利。這些房企憑借地緣優勢，以大本營為核心，在深耕布局的同時向周邊城市輻射發展，典型如龍光、佳兆業、合生創展、越秀地產、奧園集團等等。

“佳兆業在粵港澳大灣區，不管天時、地利、文化、都有不錯的競爭力，這是可以肯定的。“佳兆業主席郭英成在今年的業績會上直言。

根據披露，目前，佳兆業整體可售資源約1580億元，可售面積約880萬平方米，并持有土儲貨值4640億元。截至去年底，佳兆業持有舊改儲備項目占地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，其中99%位于大灣區，可為佳兆業帶來約1.8萬億貨值。

佳兆業集團總裁麥帆在業績會透露，今年公司拿地的預算、投資額在400億左右，去年拿地的投資額有50%、60%在大灣區片區，今年至少要保持這個比例。

值得一提的是，粵港澳大灣區也成為了眾多外來房企爭相布局的區域。在全國化擴張需求推動下，加上看好灣區未來的發展機遇，包括融創、世茂、龍湖、福晟等房企，都積極地在廣州、深圳、佛山等地頻頻落子。

“大灣區是龍湖看中的戰略區域。”龍湖集團首席執行官邵明曉在業績會上表示，現在龍湖已經進入大灣區的7個城市，有約150多萬平方米土地儲備，權益儲備超過100萬平方米，貨值逾530億元。“我們會加大這里的布局。”

邵明曉續稱，由于西部、環渤海和長三角土儲較為充足，未來龍湖會在華中和粵港澳大灣區加大投資。若按地區進行分析，龍湖大部分土儲位于環渤海和西部，占比均在30%以上，長三角占20.7%。華中和華南相對較少，占土儲比例分別為8.8%和5.9%。

根據克而瑞的統計，2018年底，Top30房企于粵港澳大灣區的土地儲備貨值和建面總量分別達5.73萬億元和3.26億平方米，其中Top10房企土儲貨值和建面總量分別達3.08萬億元和1.85億平方米，占比超過50%。而根據國家統計局數據，大灣區9座內地城市2017年商品房銷售額和面積分別為1.5萬億元和1.0億平方米。按此來看，Top30企業的貨值可以支撐大灣區約3.5年銷售。

克而瑞認為，對于提前布局了粵港澳大灣區的房企而言，可以更好的享受政策所帶來的紅利，推動企業規模更上一層樓。