這些樓市過熱城市可能被住建部點名預警

每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

昨日（4月19日），中共中央政治局會議44字定調房地產市場，重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

當晚，新華社即以一條標題式政策新聞《對部分房價、地價波動幅度較大的城市，住建部進行預警提示》，為這次會議做了注解。

在樓市“小陽春”消息不斷出現之時，究竟是哪些城市可能被預警呢？

官方兩大政策預期施壓

據新華社，近期住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看，房地產市場總體保持平穩，住宅銷售平穩回落，房價基本穩定，市場預期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。

按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

不過，這條新聞并沒有公布具體名單，而住建部官網也未透露任何相關信息。

那么，為什么會出現這兩大重磅政策預期？

首先，便是今年第一季度各地或真或假的樓市“小陽春”。從國家統計局4月16日公布的《2019年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》看，3月份全國70個大中城市新建商品房價格環比上漲的有65個，較上月增加8個城市；二手房價格上漲城市57個，較上月增加10個城市。

另外，相較2018年同期，全國70個大中城市新房價格全部上漲，二手房價格僅3城略降，其余67城均上漲。3月新建住宅最高漲幅是丹東環比101.9%，二手房住宅最高漲幅是大理環比101.8%。

不過，在次日的國新辦發布會上，國家統計局國民經濟綜合統計司司長毛盛勇對此回應：“總體來看，全國目前的房價總體平穩，盡管有些地區漲幅略有擴大，多數地方漲幅在收窄，而且有的地方同比在下降，房價運行比較平穩。“

其次，3月全國土地溢價率明顯提升。

中指院數據表明，2019年3月，全國300個城市土地平均溢價率21%，較上月上升11個百分點，較去年同期上升3個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率24%，較上月上升13個百分點，較去年同期上升3個百分點。

再有，是第一季度多個二線城市土地出讓金收入的大幅上漲。

據中指院，今年第一季度，全國300個城市土地出讓金總額為8281億元，同比減少16%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為6950億元，同比減少11%。全國40個大中城市中共21個城市出讓金同比增加，漲幅前十均為二線城市；降幅前十城市中，僅杭州、武漢季度收金過百億元，哈爾濱同比降幅居前。

而到了3月，全國300個城市土地出讓金總額為2826億元，環比增加36%，同比減少11%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2458億元，環比增加41%，同比減少3%。

其中，以下10個城市的第一季度土地出讓金增幅波動極大——北海盡管土地出讓金較低，為18.8億元，但同比增幅達到了1664%，大連78.9億元增幅1241%，溫州49.7億元增幅687%，南寧153.3億元增幅640%，熱點城市廈門21.1億元增幅達416%，三亞22.4億元增幅402%。另外，太原、銀川、蘭州、合肥的同比增幅也都超過或接近100%。

不過，也有部分城市已經嗅到了政策收緊的信息，盡早做了調控升級打算。

比如，北京上周收緊國管公積金政策，貸款按照認房又認貸執行；深圳印發《深圳市住房和建設局開展房地產市場領域“樓霸”專項整治工作的方案》；《關于調整長沙市第二套住房交易環節契稅政策的通知》要求，在長沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠政策，即對個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅；合肥市住房保障和房產管理局就進一步規范商品房銷售行為發布緊急通知；濟南住建局與公安局聯合發布通知，辟謠樓市松綁傳言。

哪些城市可能被預警？

雖然住建部并沒有直接指出預警城市，但從一些城市近期的市場表現可見端倪。

業內人士一般認為，樓市存在一條上漲10%的紅線，超越該線便可能觸發調控。

從拍地情況看，中原地產首席分析師張大偉表示：“3月下旬以來，部分城市的土地市場相比1～2月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市，賣地數量有所增加。4月包括無錫、蘇州、廣州等城市的土地市場也有明顯升溫。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也向《每日經濟新聞》記者表示：“杭州、合肥、大連等城市近期地價上漲過快，可能是預警的對象。”

可以預見的是，近期樓市上漲超過10%，土地市場溢價率過高的城市，例如西安、杭州、南寧、濟南、青島、鄭州等城市，存在較大的被預警可能。

比如西安，根據國家統計局的數據，3月西安新建商品住宅銷售同比漲幅24.4%，居全國第一。另據克而瑞，西安第一季度地價漲幅亦以147%居全國第一。

3月21日，近30家房企爭奪位于西安高新區軟件新城的147畝居住用地，超過300輪激烈競價，最終由高科集團以2517萬元/畝競得，樓面價最高達13450元/平方米，溢價率最高至73%。

再如杭州，其雖然3月新房售價僅上漲6.6%，但第一季度經歷了火爆異常的土拍。

3月29日，杭州土地市場5宗住宅用地出讓，單日攬金73億元。其中，蕭山市北地塊共有20多家開發商競爭，經過74輪后到達封頂樓面價并進入競自持環節。最終，地塊經過95輪拍賣由綠城以19.7億總價、25768元/平方米樓面價、49.81%溢價率和22%自持拿下。

記者留意到，3月杭州以36%的宅地平均溢價率位居10個大中城市首位，有3宗宅地在達到最高限價后以競自持方式成交，溢價率均超過49%，為今年以較高溢價率成交的地塊。

不過，“接下來樓市不大可能完全管控，因為當前整體市場平穩，沒有明顯地漲跌，后續應該以‘一城一策’為主，對過熱的降溫，對疲軟的促進，保持市場穩定。”嚴躍進最后說。

根據國家統計局數據，《每日經濟新聞》記者發現這些城市有可能位列住建部預警名單。

新房方面，3月份比去年同期上漲超過20%的有4個，分別是西安、呼和浩特、貴陽、丹東；同比上漲超過10%的有42個，如下圖：

二手房來看，漲幅超過20%的城市只有1個，即呼和浩特，漲幅為20.8%。超過10%的城市有16個，如下圖：

（制表：每經記者 王佳飛 封面圖片來源：攝圖網）